Cuprins
- 1. Deschideți un cont de escrow
- 2. Cautarea titlului și asigurarea
- 3. Angajați un avocat
- 4. Negociază costurile procedurale
- 5. Completați inspecția de acasă
- 6. Completați Inspecția dăunătorilor
- 7. Renegociază Oferta
- 8. Blocați rata dobânzii dvs.
- 9. Eliminați contingențele
- 10. Cerințe de finanțare în timp
- 11. Progresul final
- 12. Înțelegeți documentele
- Extra Mile: Preaprobare ipotecară
- Linia de jos
O afacere imobiliară este, în general, un exercițiu lung și stresant, care implică multe etape și formalități procedurale. Închiderea are loc atunci când semnați hârtiile care fac casa voastră, dar înainte ca acea zi fatidică să ajungă, o listă lungă de lucruri trebuie să se întâmple. Iată 12 pași care trebuie făcuți din momentul în care oferta dvs. este acceptată până în momentul în care primiți cheile pentru noua dvs. casă.
12 pași pentru închiderea unei tranzacții imobiliare
1. Deschideți un cont de escrow
Un cont terț este deținut de un terț în numele cumpărătorului și vânzătorului. Întrucât vânzarea unei locuințe implică mai multe demersuri efectuate pe parcursul a câteva săptămâni, cea mai bună modalitate de a împiedica fie vânzătorul, fie cumpărătorul să fie înșelat este de a face ca o terță parte să dețină toți banii și documentele aferente tranzacției până când totul a fost decontat.. Odată încheiate toate formalitățile procedurale, banii și documentele sunt mutate din custodia contului de escrow către vânzător și cumpărător, garantând astfel o tranzacție sigură.
Cheie de luat cu cheie
- Ofertele imobiliare sunt, în general, finalizate pe o perioadă de săptămâni și au multe părți în mișcare. Complexitatea lor este un motiv bun pentru a angaja un avocat care să vă ghideze în timpul procesului.
2. Cautarea titlului și asigurarea
O căutare de titlu și o asigurare de titlu oferă liniște sufletească și o garanție legală, astfel încât atunci când cumpărați o proprietate nimeni altcineva nu poate încerca să o revendice mai târziu, fie că este vorba despre o rudă care a rămas fără voință sau o agenție de colectare a impozitelor care nu i s-au achitat taxele. O căutare de titlu este o examinare a înregistrărilor publice pentru a determina și confirma dreptul de proprietate al unei proprietăți și pentru a afla care sunt revendicările, dacă există, pe proprietate. În cazul în care există reclamații, este posibil să fie nevoie să fie soluționate înainte ca cumpărătorul să primească proprietatea.
Asigurarea de titlu este o asigurare de despăgubire care protejează titularul de pierderile financiare suferite de defectele unui titlu asupra unei proprietăți. Protejează atât proprietarii de proprietăți imobiliare, cât și creditorii împotriva pierderii sau daunelor care apar din credite, obligații sau defecte din titlu sau proprietatea reală a unei proprietăți.
3. Angajați un avocat
Deși obținerea asistenței juridice este opțională, este întotdeauna mai bine să obțineți o opinie juridică profesională asupra documentelor dvs. de închidere. Jargonul complex din ele poate fi dificil de înțeles chiar și pentru persoanele bine educate. Pentru o taxă adecvată, avizul unui avocat imobiliar cu experiență poate oferi multiple beneficii, inclusiv indicii cu privire la eventualele probleme din documentație. În unele state, legea poate solicita implicarea unui avocat pentru a face față închiderii.
4. Negociază costurile procedurale
De la deschiderea unui cont de escrow până la angajarea unui avocat imobiliar, toate serviciile și entitățile implicate costă bani care pot bola de zăpadă într-o sumă mare. Multe astfel de servicii profită de ignoranța consumatorilor prin perceperea unor taxe mari. Cheltuielile de junk, o serie de taxe pe care un creditor le impune la închiderea unei ipoteci care sunt adesea neașteptate de către împrumutat și care nu sunt explicate în mod clar de către creditor, pot fi un cost mare.
Taxele de gunoi includ elemente precum taxele administrative, taxele de revizuire a cererilor, taxele de evaluare, taxele auxiliare, taxele de procesare și comisioanele de decontare. Chiar și comisioanele pentru serviciile legitime de închidere pot fi umflate. Dacă sunteți dispus să vorbiți și să vă ridicați pragul, puteți obține, de regulă, cheltuieli de junk și alte taxe, sau cel puțin reduse înainte de a închide.
Inspecțiile la domiciliu și la dăunători sunt cruciale pentru a vă împiedica să cumpărați o proprietate cu probleme ascunse - și costisitoare.
5. Completați inspecția de acasă
O inspecție la domiciliu, o examinare fizică a stării unei proprietăți imobiliare este un pas necesar pentru a cunoaște orice problemă cu proprietatea și pentru a arunca o privire asupra împrejurimilor sale. Dacă găsiți o problemă gravă cu locuința în timpul inspecției, veți avea ocazia să vă întoarceți din afacere, cereți vânzătorului să o remedieze sau să îl plătească pe vânzător pentru a o repara (atâta timp cât achiziția dvs. oferta a inclus o situație de inspecție la domiciliu).
6. Completați Inspecția dăunătorilor
O inspecție dăunatoare este separată de inspecția de la domiciliu și implică un specialist care se asigură că casa dvs. nu are insecte care distrug lemnul, cum ar fi termitele sau furnicile de tâmplar. Dăunătorii pot fi devastatoare pentru proprietățile realizate în principal din material lemnos, iar multe companii ipotecare impun să fie rezolvate chiar și probleme minore de dăunători înainte de a putea închide afacerea.
Chiar și o infestare mică se poate răspândi pentru a deveni foarte distructivă și, prin urmare, costisitoare de remediat. Dăunătorii care distrug lemnul pot fi eliminați, dar veți dori să vă asigurați că problema poate fi rezolvată pentru un cost rezonabil (sau pentru un cost pe care vânzătorul este dispus și capabil să îl plătească) înainte de a finaliza achiziția. Inspecțiile dăunatoare sunt legal obligatorii în unele state și opționale în altele.
7. Renegociază Oferta
Chiar și atunci când oferta dvs. de cumpărare a fost deja acceptată, dacă inspecțiile dezvăluie probleme, este posibil să doriți să renegociați prețul de achiziție al casei pentru a reflecta costurile reparațiilor necesare. De asemenea, puteți păstra același preț de achiziție, dar încercați să-l determinați pe vânzător să plătească pentru reparații. Chiar dacă cumpărați proprietatea „așa cum este”, nu este rău în a cere. Puteți, de asemenea, să returnați fără penalități dacă se constată o problemă majoră pe care vânzătorul nu o poate repara sau nu.
8. Blocați rata dobânzii dvs.
Ratele dobânzilor, inclusiv cele oferite în ipotecă, pot fi volatile și pot fi modificate. Tarifele sunt supuse mai multor factori, cum ar fi regiunea geografică, tipul de proprietate, tipul de împrumut solicitat și punctajul de credit al solicitantului.
Este recomandabil, dacă este posibil, să blocați în avans rata dobânzii pentru împrumut, în loc să fiți la mila fluctuațiilor pieței, ceea ce ar putea determina ca ratele să crească înainte de a finaliza achiziția proprietății. Chiar și o creștere a ratei de 0, 25% vă poate crește în mod semnificativ suma și rambursarea.
Asigurați-vă că știți dacă situațiile din contractul dvs. sunt supuse aprobării active sau pasive și urmați regulile în consecință.
9. Eliminați contingențele
Oferta dvs. imobiliară ar trebui să depindă de următoarele cinci lucruri:
- Obținerea finanțării la o rată a dobânzii pentru a nu depăși ceea ce vă puteți permite. Inspecția la domiciliu nu dezvăluie nicio problemă majoră cu locuința reparații
Astfel de situații de urgență trebuie înlăturate în scris după anumite date menționate în oferta dvs. de cumpărare, proces cunoscut sub numele de aprobare activă. Cu toate acestea, în unele acorduri de achiziție, contingențele sunt supuse aprobării pasive (cunoscute și sub denumirea de aprobare constructivă), ceea ce înseamnă că, dacă nu le protestați prin termenele specificate, acestea sunt considerate aprobate. Este esențial pentru cumpărători să înțeleagă procesul de aprobare și să ia măsurile necesare până la datele solicitate.
10. Cerințe de finanțare în timp
Cel mai probabil ați depus bani serioși atunci când ați semnat acordul de cumpărare, care este un depozit făcut la un vânzător care indică buna credință a cumpărătorului, seriozitatea și interesul real pentru tranzacția de proprietate. Dacă cumpărătorul dă înapoi, banii câștigați se duc către vânzător drept compensație. Dacă vânzătorul face valabilitate, banii sunt returnați cumpărătorului.
Pentru a finaliza achiziția, va trebui să depuneți fonduri suplimentare în escrow. Deoarece banii câștigați inițial sunt aplicați în general la plata în avans, este important să se aranjeze diferitele plăți suplimentare, necesare la diferite momente, înainte de încheierea contractului. Nerespectarea acestei proceduri poate duce la anularea acordului, a sumelor serioase care se vor îndrepta către vânzător și veți fi în continuare taxat pentru diferitele servicii pe care le-ați folosit înainte de a se desface.
11. Progresul final
Unul dintre ultimii pași înainte de a semna actele de închidere ar trebui să fie parcurgerea proprietății ultima dată. Doriți să vă asigurați că nu s-a produs niciun fel de daune de la ultima inspecție la domiciliu, remedierea necesară a fost executată de vânzător, nu s-au găsit probleme noi și nu s-a eliminat nimic care este inclus în contractul de achiziție.
12. Înțelegeți documentele
Documentele sunt esențiale pentru închiderea unei oferte de proprietate. În ciuda faptului că există o grămadă de hârtii pline de termeni legali complexe și jargon, ar trebui să citiți toate lucrurile singuri. Dacă nu înțelegeți ceva, căutați-l pe internet sau consultați un avocat imobiliar. Agentul dvs. va fi de asemenea util în sensul oricărui limbaj juridic complex.
Deși s-ar putea să vă simțiți presionați de persoanele care vă așteaptă să vă semnați actele - cum ar fi notarul sau creditorul ipotecar - citiți cu atenție fiecare pagină, deoarece tipăritul fin va avea un impact major în anii următori. În special, asigurați-vă că rata dobânzii este corectă și că toate celelalte condiții convenite, cum ar fi nicio penalitate de plată anticipată, sunt clar menționate. Mai general, comparați costurile de închidere cu estimarea de bună credință care vi s-a dat la începutul procesului și aruncați o corelare cu privire la orice taxe pe care considerați că sunt nelegitime.
Deplasarea milei suplimentare: preaprobare ipotecară
În timp ce a fost aprobat pentru o ipotecă nu este necesar să închideți o afacere, aceasta poate face procesul mai rapid. La rândul său, a fi aprobat vă poate oferi mai multă putere de negociere atunci când negociați, deoarece semnalează vânzătorului că aveți un sprijin financiar puternic. De asemenea, vă oferă o taxă de blocare, ceea ce înseamnă că aveți mai multe șanse de a asigura o dobândă favorabilă.
Obținerea preaprobată pentru o ipotecă vă permite să cunoașteți limita până la care puteți merge pentru achiziționarea unei proprietăți. Economisește timp și efort, permițându-vă să căutați numai bunuri imobiliare care se potrivesc bugetului dumneavoastră.
Linia de jos
Deși poate părea că procesul de închidere este o muncă complexă, merită timpul și efortul de a rezolva lucrurile în loc să vă grăbiți și să semnați un acord pe care nu îl înțelegeți. Fii atent la orice presiune pentru a închide repede afacerea. Agenții imobiliari și alte entități care vă ajută vor dori reducerea lor, dar nu vor fi în preajmă să le pese de problemele cu care vă puteți confrunta pe termen lung dintr-o afacere rea.
