Cuprins
- Ce este levierul?
- Modalități de acces la pârghie
- Exemplu de îndrăzneală
- Pericolele levierului
- Contra care oferă multe proprietăți
- Evitarea reducerii riscurilor
- Linia de jos
Investiția în imobiliare a devenit o modalitate populară de a-ți diversifica portofoliul de investiții. Oriunde ne uităm, ne sunt amintite în mod constant de avantajele achiziționării de proprietăți, din numeroasele informații comerciale despre seminarii imobiliare sau despre căminul care arată valoarea incredibilă a administrării sau revărsării proprietăților de închiriere.
Dar nu este atât de ușor. Până la urmă, cumpărarea unei proprietăți de închiriere nu este ca și cum ai investi în acțiuni - nu poți doar să pui un pic aici și acolo și să devii proprietar. Ai nevoie de capital pentru a face această achiziție. Și procesul poate fi adesea lung și întocmit. Nu mai vorbim de toate riscurile implicate, mai ales dacă nu faceți cercetarea. Dar există o modalitate de a intra pe piață prin creșterea valorii nete? Încercați să folosiți pârghia în avantajul dvs. Făcând acest lucru, puteți da bani puțini sau fără bani și puteți utiliza datorii pentru a vă ajuta să realizați o rentabilitate.
Citiți mai departe pentru a afla mai multe despre modul în care puteți utiliza pârghia pentru a vă crește valoarea netă a imobilului, precum și unele dintre riscurile implicate. (Pentru mai multe, consultați Net Worth Tracker de Investopedia.)
Cheie de luat cu cheie
- Leverage folosește capitalul împrumutat sau datoria pentru a crește randamentul potențial al unei investiții. În imobiliare, cel mai obișnuit mod de a-ți investi investiția este cu banii proprii sau printr-o ipotecă. Legenda funcționează în avantajul tău atunci când valorile imobiliare cresc, dar acesta poate duce, de asemenea, la pierderi dacă valorile scad. Evitati atragerea riscurilor prin luarea unor decizii solide de investitii si contabilizarea platilor ipotecare, a posturilor vacante si a unei economii dure.
Ce este levierul?
Leasingul este utilizarea diferitelor instrumente financiare sau capital împrumutat - cu alte cuvinte, datorii - pentru a crește randamentul potențial al unei investiții. Se folosea frecvent atât pe Wall Street, cât și pe Main Street când vorbim despre piața imobiliară. Leverage este o tehnică folosită atât de oameni cât și de companii pentru a extinde potențialul de rentabilitate, în același timp extinzând dezavantajul oricăror riscuri implicate dacă lucrurile nu funcționează.
În timp ce potențialul pentru o rentabilitate bună este posibil - cum ar fi atunci când prețurile imobiliare cresc, utilizarea levierului poate fi o sabie cu două tăișuri. Asta pentru că, de asemenea, poate duce la pierderi dacă investiția se deplasează în direcția opusă. În cazul prețurilor imobiliare, pierderile se produc atunci când prețurile scad.
Modalități de acces la pârghie
Cel mai simplu mod de a accesa efectul de pârghie este să folosiți banii proprii. În cazul unei ipoteci, o reducere standard de 20% vă primește 100% din casa în care doriți să locuiți. Unele programe de finanțare vă permit să reduceți și mai puțini bani.
Pârghie: Creșterea valorii nete imobiliare
Exemplu de îndrăzneală
Luați în considerare cerința de cumpărare imobiliară comună a unei plăți de 20%. Aceasta este 100.000 USD pe o proprietate de 500.000 USD. Prin reducerea a doar 20% din bani și împrumutarea restului, cumpărătorul folosește în esență un procent relativ mic din fondurile sale proprii pentru a face achiziția. Prin urmare, majoritatea este asigurată de un creditor. De aceea, investitorii imobiliari se referă adesea la restul de 80% din prețul de achiziție ca bani ai altor persoane.
Să presupunem că proprietatea apreciază la o rată de 5% pe an. Aceasta înseamnă că valoarea netă a împrumutatului crește la 525.000 USD în doar 12 luni. Compararea acestui câștig cu câștigul obținut dintr-o achiziție făcută direct, fără niciun împrumut, evidențiază această valoare a strategiei de pârghie. De exemplu, același împrumutat ar fi putut utiliza 100.000 USD pentru a face o achiziție plătită în totalitate a unei proprietăți de 100.000 USD.
Presupunând aceeași rată de apreciere de 5%, valoarea netă a cumpărătorului din achiziția pe o proprietate totală în numerar de 100.000 USD ar crește 5.000 USD pe parcursul a 12 luni, față de 25.000 USD pentru proprietatea mai scumpă. Diferența de 20.000 de dolari demonstrează creșterea potențială a valorii nete oferite prin utilizarea levierului. Acum, imaginați că 5% câștigă în fiecare an timp de 20 de ani. În timp, utilizarea efectului de pârghie poate avea un impact foarte semnificativ și foarte pozitiv asupra valorii dvs. nete.
Pericolele levierului
Acum pentru veștile proaste. Toate acestea sună grozav, dar există un dezavantaj. Leasingul poate funcționa împotriva ta, la fel de mult decât poate funcționa în favoarea ta. Pentru a arăta cum, revizuim exemplul nostru anterior. Dacă utilizați o sumă de 100.000 USD pentru a achiziționa o casă de 500.000 USD, iar prețurile imobiliare din zona dvs. scad consecutiv timp de câțiva ani, efectul de levier funcționează invers. După primul an, proprietatea dvs. de 500.000 de dolari ar putea valora 475.000 de dolari, dacă se depreciază cu 5%. Dacă prețurile vor continua pe aceeași traiectorie, proprietatea dvs. ar putea valora 451.250 USD - o pierdere în capitaluri de 48.750 USD.
La fel cum pârghia poate funcționa în favoarea ta, aceasta poate să funcționeze și împotriva ta.
În cadrul aceluiași scenariu de scădere a prețurilor de 5%, dacă s-ar utiliza 100.000 USD pentru o achiziție totală în numerar a unei locuințe de 100.000 USD, cumpărătorul ar fi pierdut doar 5.000 de dolari la prima scădere a prețurilor pentru locuințe - cu mult mai puțin decât acea casă mai scumpă.
Pe piețele imobiliare în care prețurile scad semnificativ, proprietarii de case pot sfârși datorând mai mulți bani decât valoreaza casa. Pentru investitori, scăderea prețurilor poate reduce sau chiar elimina profiturile. Dacă și chiriile scad, rezultatul poate fi o proprietate care nu poate fi închiriată la un preț care va acoperi costul ipotecii și alte cheltuieli. Dacă aveți în vedere să deveniți un proprietar, există mulți factori de luat în considerare.
Contra care oferă multe proprietăți
Problemele devin și mai mari atunci când sunt implicate mai multe unități, deoarece investitorii imobiliari comerciali pun deseori bani cât mai puțini. Obiectivul este să îți pârghiezi banii preluând controlul a 100% din active, în timp ce scade doar 20% din valoare. Luați în considerare cei 500.000 de dolari din exemplul nostru anterior. doar să zicem că este o clădire mică de apartamente. Întrucât a fost achiziționată cu 100.000 USD sub forma unei plăți în avans, dacă valoarea clădirii scade cu 30%, proprietatea valorează doar 350.000 USD, dar investitorul trebuie să plătească totuși dobândă și capital pentru valoarea totală a împrumutului de 400.000 USD.
În cazul în care suma investitorului va scădea și în chirie, rezultatul ar putea fi implicit pe proprietate. Dacă investitorul folosește fluxul de numerar din acea proprietate pentru a plăti ipoteca asupra altor proprietăți, pierderea venitului ar putea produce un efect de domino care se poate încheia cu un întreg portofoliu în excluderea unui credit necorespunzător pe o proprietate.
Evitarea reducerii riscurilor
Acum că ai aflat despre elementele de bază ale pârghiei în domeniul imobiliar, precum și unele dintre capcane, este posibil să crezi că este imposibil să faci un randament bun folosind această tehnică. Nu te speria - este doar o chestiune de a folosi bunul simț. La fel ca orice investiție, imobiliarele prezintă risc. Deși puteți utiliza pârghia în avantajul dvs., există câteva aspecte cheie pe care doriți să le asigurați că evitați să vă oferi un avantaj mai bun pe piață.
În primul rând, nu presupune ce se va întâmpla înainte să se întâmple. Nu poți folosi întotdeauna performanța trecută ca indicator al ceea ce se va întâmpla în viitor, în special cu piața locuințelor. Dacă vedeți că valorile proprietății au crescut într-o anumită zonă cu 5% până la 10% într-o anumită perioadă de timp, asta nu înseamnă că vor continua pe aceeași cale.
În continuare, bugetează-te în consecință și știi în ce te bagi. Dacă plătiți o sumă mai mică, suma împrumutului dvs. va fi mai mare. Asta înseamnă că va trebui să efectuați o plată ipotecară mai mare. Este posibil să fiți nevoit să țineți cont de rate mai mici de ocupare a vacanței, de o economie mai dură, de chiriași rău - toate acestea vor cădea asupra ta. În cele din urmă, sunteți încă responsabil pentru plata creditului ipotecar, așa că trebuie să vă asigurați că vă puteți menține pe linia de plutire în orice situație.
Linia de jos
Imaginile cu astfel de achiziții în prag de minte ne aduc în minte acele informații comerciale din noaptea târziu, în care jucătorii de vorbă fără probleme sugerează că puteți câștiga milioane de dolari cumpărând proprietăți fără bani în jos. Deși este posibil, nu vă recomandăm să parcurgeți această rută.
Din fericire, nu trebuie. Există modalități mai puțin exotice de a utiliza efectul de pârghie, permițându-vă să cumpărați imobiliare cu o sumă relativ mică în jos - chiar și fără bani deloc. De fapt, deși s-ar putea să nu se gândească la asta ca la un efect de pârghie, majoritatea oamenilor o fac dacă iau o ipotecă atunci când cumpără o casă. Ei plătesc împrumutul pe o perioadă de ani sau zeci de ani, în timp ce se bucură de utilizarea proprietății. Morala poveștii este că pârghia este un instrument comun care funcționează bine - atunci când este utilizat cu prudență.
