Ce este o clauză de asumare
O clauză de presupunere este o prevedere dintr-un contract de credit ipotecar care permite vânzătorului unei locuințe să transmită responsabilitatea pentru ipoteca existentă cumpărătorului bunului. Cu alte cuvinte, noul proprietar își asumă ipoteca existentă. Noul cumpărător trebuie să îndeplinească de obicei calificări de credit și alte calificări.
BREAKING DOWN Clauza de asumare
Dacă rata dobânzii la o ipotecă existentă este mai mică decât ratele actuale ale pieței, o clauză de presupunere devine un punct atractiv de vânzare. De asemenea, cumpărătorul poate evita multe costuri de închidere, deși există de obicei anumite taxe implicate în tranzacție. Unele dintre costuri vor include o căutare a titlurilor, timbre de documente și taxe.
Pentru majoritatea proprietarilor, beneficiile unei clauze de presupunere sunt teoretice, deoarece ipotecile convenționale interzic în general practica. Băncile s-au încruntat în practică, deoarece scriu credite ipotecare pe baza bonității debitorului inițial, nu a unui cumpărător necunoscut ulterior. Capacitatea de rambursare a noului proprietar poate fi dificil de evaluat, iar banca poate fi reticentă să-și asume riscul. Mai mult, chiar dacă o bancă ar aproba bonitatea unui împrumutat nou, aceasta ar pierde din costurile de plată și de închidere suportate cu o ipotecă nouă. De asemenea, este probabil ca ratele dobânzilor curente pe piață să fie mai mari decât ratele din nota inițială.
Întrucât rareori este în interesul unei bănci să permită presupuneri, majoritatea creditelor ipotecare includ o clauză datorată la vânzare care solicită rambursarea soldului rămas atunci când proprietatea este vândută. Banca nu va încheia contractul de garanție până când nu se va rambursa ipoteca, ceea ce face ca vânzarea să fie practic imposibilă.
Cu toate acestea, clauzele presupunerii sunt standard în ipotecile acordate de guvern de la Administrația Federală a Locuințelor (FHA), Administrația Veteranilor (VA) și Departamentul Agriculturii din SUA (USDA). Noul proprietar trebuie să îndeplinească încă standardele de creditare și eligibilitate. Aceste credite ipotecare susținute de guvern reprezintă aproape 20 la sută din toate creditele ipotecare din SUA.
Cum funcționează o clauză de asumare?
Imaginează-ți că o persoană dorește să-și asume ipoteca de la un vânzător care are o ipotecă de 30 de ani, 240.000 USD, la 3, 5% din care a făcut plăți timp de cinci ani. Soldul rămas, inclusiv dobânzile, este de aproximativ 323.300 de dolari și rămân 25 de ani pe nota inițială. Presupunem că rata dobânzii curente pe piață este de 4%. Dacă noul cumpărător ar fi scos o ipotecă la 30 de ani cu rată fixă pentru același împrumut de 240.000 de dolari, acesta ar face soldul, cu dobândă, la sfârșitul acelei perioade de aproximativ 412.500 de dolari. De asemenea, noul cumpărător ar trebui să depună o sumă forfetară în contul instituției de finanțare.
Prin asumarea ipotecii existente a vânzătorului, cumpărătorul ar economisi aproximativ 89.000 USD pe durata împrumutului. De asemenea, există cinci ani mai puțini de obligații de plată cu împrumutul cu clauza de presupunere. Orice plată forfetară va fi acordată vânzătorului pentru a compensa capitalurile proprii pe care le-au construit în casă. În plus, cumpărătorul va evita mii de dolari în costurile de închidere.
