Ce este un Buy-Up?
Achiziția este un tip de rabat asociat cu împrumuturi ipotecare la domiciliu. Acesta implică împrumutătorul care oferă un stimulent în numerar în avans pentru împrumutat în schimbul acceptării unei rate mai mari a dobânzii la împrumut.
În general, cumpărăturile sunt mai avantajoase pentru împrumutat dacă se așteaptă să revândă proprietatea achiziționată într-o perioadă scurtă de timp. Important, stimulentul în numerar nu poate depăși costurile de decontare asociate împrumutului.
Cheie de luat cu cheie
- Achiziția este un tip de rabat în care împrumutatul unui credit ipotecar acceptă o rată a dobânzii mai mare în schimbul unui stimulent în numerar avansat. Relația dintre mărimea stimulentului de numerar și valoarea creșterii dobânzii este negociată între creditor și împrumutat. Cu toate acestea, o formulă tipică este ca fiecare procent din stimulentul în numerar să provoace o creștere de 0, 25% a ratei dobânzii. Cumpărăturile sunt, de asemenea, plătite brokerilor ipotecari și agenților de credite bancare. Prin urmare, împrumutații trebuie să fie atenți să stabilească dacă rata dobânzii menționată a fost afectată de astfel de aranjamente.
Înțelegerea cumpărăturilor
Achizițiile sunt utilizate de obicei de către debitorii ipotecari care doresc să își reducă costurile de decontare a împrumuturilor. Deoarece cumpărarea are ca rezultat o rată a dobânzii mai mare la împrumut, împrumutatul împrumută eficient bani cu acea rată mai mare și îl folosește pentru a plăti o parte sau toate costurile de decontare.
Deoarece rata dobânzii mai mare se aplică întregului sold al ipotecii, opțiunea de cumpărare este, în general, economică numai dacă împrumutatul nu intenționează să mențină ipoteca pentru o perioadă lungă de timp. În aceste situații, stimulentul în numerar în avans poate compensa mai mult costul crescut al dobânzii, considerând că aceste costuri ale dobânzii vor fi suportate doar pentru o perioadă limitată de timp.
O altă considerație de care trebuie să conștientizăm este că uneori cumpărăturile sunt plătite și brokerilor de ipotecă. În aceste situații, brokerul poate fi eficient stimulat pentru a încuraja debitorii să accepte ratele peste piață la împrumuturile lor ipotecare, care sunt, de asemenea, cunoscute sub numele de prime de răspândire (YSP). Dacă aceste aranjamente de cumpărare nu sunt dezvăluite în mod clar cumpărătorului, acestea pot crea un conflict de interese între cele două părți.
Înainte de 2010, rambursările de cumpărare ale brokerilor ipotecari erau adesea ascunse în condițiile de împrumut ale creditelor ipotecare pe care le-au vândut, îngreunând debitorii să detecteze când plăteau un YSP la împrumuturile lor ipotecare. De atunci, modificările ghidurilor federale pentru estimările noi ale împrumuturilor impun ca YSP-urile brokerilor ipotecari să fie divulgate în mod clar cumpărătorului.
În ciuda acestor îmbunătățiri, totuși, rămâne riscul potențialelor conflicte. Mai exact, rabaturile de cumpărare și alte astfel de stimulente sunt, de asemenea, uneori acordate agenților de împrumut din cadrul instituțiilor de creditare în sine. În aceste condiții, împrumutatul poate să existe o mică capacitate practică de a detecta dacă ratele pe care le plătesc sunt afectate de aceste stimulente. Ca măsură de precauție, debitorii ar trebui să pună întrebări atente și directe către ofițerii lor de credite cu privire la care, dacă există, există programe de stimulare în ceea ce privește împrumutul lor.
Exemplu din lumea reală a unui buy-up
Pentru a ilustra, luați în considerare un cumpărător care dorește să asigure o ipotecă de 100.000 USD. Rata dobânzii standard oferită de bancă este de 4, 50%. Cu toate acestea, cumpărătorul dorește să utilizeze o reducere de cumpărare egală cu 2, 50% din valoarea împrumutului. În acest scenariu, cumpărătorul ar primi un stimulent în numerar de 2.500 USD în schimbul acceptării unei rate a dobânzii mai mare decât cea normală.
Deși nivelul exact al noii rate a dobânzii ar fi supus negocierii, formula tipică este ca fiecare procent din rabat să conducă la o creștere de 0, 25% a ratei dobânzii ipotecare. Prin urmare, în exemplul de mai sus, stimulentul în numerar de 2, 50% ar duce la o creștere a ratei de 0, 625%. Prin urmare, noua rată a dobânzii ar fi de 5, 125%.
