Cuprins
- Diversificare cu imobiliare
- Optimizarea portofoliului
- concluzii
Imobiliarele sunt fără îndoială un element semnificativ al alocării activelor și ar trebui să constituie o componentă a oricărui portofoliu de investiții instituționale sau personale. Importanța crește și infrastructura, care are avantaje similare cu cele imobiliare. Pe baza cercetărilor de la Universitatea din Regensburg din Germania, acest articol va lua în considerare unele dintre principalele probleme de alocare a activelor în acest context.
Atât proprietățile imobiliare, cât și infrastructura constituie investiții atractive pentru investitorii aversați riscurilor, în special pe piețele de urgență. Există asemănări și diferențe între cele două și puteți construi un portofoliu cu adevărat optim, exploatându-le pe deplin.
Cheie de luat cu cheie
- Un portofoliu bine diversificat ar trebui să conțină investiții într-o mare varietate de clase de active, inclusiv proiecte imobiliare și de infrastructură care sunt mai puțin corelate cu acțiuni sau obligațiuni. Investițiile imobiliare și infrastructura imobiliară sunt adesea grupate în valori mobiliare precum REIT-uri sau fonduri mutuale care vizează aceste sectoare particulare. Valoarea optimă a acestor investiții va varia în mod individual în funcție de obiectivele investiției, orizontul de timp și profilul de risc.
Diversificarea prin imobiliare și infrastructură
Beneficiile de diversificare ale investițiilor imobiliare directe și indirecte sunt bine cunoscute, iar rolul diversificării în portofoliile instituționale a fost investigat pe larg. Diferitele corelații cu cele ale acțiunilor și obligațiunilor sunt extrem de utile pentru evitarea volatilității portofoliului.
În SUA, există o nevoie uriașă de a investi și îmbunătăți infrastructura în multe privințe, astfel încât există o multitudine de potențial pe piață. În mare parte, toți investitorii ar trebui să profite de acest potențial pentru a se diversifica mai eficient ca oricând și într-un sector extrem de promițător.
În trecut, infrastructura a primit relativ puțină atenție, împreună cu alte active alternative, cum ar fi mărfurile și capitalul privat. S-a făcut o îndepărtare de portofoliile convenționale vechi-școlare cuprinzând acțiuni, obligațiuni, numerar și imobiliare.
Alocarea la proprietăți imobiliare, în special, ar putea fi afectată dacă investițiile alternative diversifică semnificativ randamentul de investițiile convenționale. De fapt, infrastructura a devenit un focus al atenției și și-a găsit drum în portofolii instituționale și, într-o măsură mai mică, în cele private.
Ceea ce face ca infrastructura să fie atât de atrăgătoare este că pare destul de asemănătoare cu proprietățile imobiliare directe din punct de vedere al dimensiunilor mari și al ilicidității, dar oferă, de asemenea, stabilitate generală și fluxuri de numerar stabile. Cercetările privind infrastructura au rămas în urma celei imobiliare, iar Tobias Dechant și Konrad Finkenzeller din Regensberg au încercat să rezolve acest decalaj.
Optimizarea portofoliului cu imobiliare și infrastructură
Acest proiect de cercetare, precum și lucrările anterioare în domeniu, demonstrează că infrastructura directă este un element important al diversificării portofoliului și că firmele au tendința de a se ocupa de bunuri imobiliare dacă nu investesc și în infrastructură. Aceasta este o constatare importantă, având în vedere că infrastructura este într-adevăr utilă pentru investitorii cu risc pentru riscuri, în special în situațiile de scădere a pieței de acțiuni.
Există o variație considerabilă a sumelor relative recomandate, care ar trebui investite în aceste două clase de active, intervalul se extinde de la zero până la 70% (în special în imobiliare), în funcție de intervalul de timp, de starea piețelor și de metode utilizate pentru a obține optimul.
Suma totală maximă recomandată de obicei pentru imobiliare și alocări de infrastructură este de aproximativ 25%, ceea ce este considerabil mai mare decât alocările instituționale reale. Este important de menționat că alocările eficiente în practică depind de numeroși factori și parametri și niciun amestec specific nu se dovedește constant superior.
Amestecul dintre imobiliare și infrastructură este, de asemenea, controversat, dar un studiu realizat de Terhaar et al. (2003), de exemplu, sugerează o împărțire uniformă. Unii experți consideră că aproximativ 5% este suficient pentru fiecare. În perioadele de criză, aceasta poate fi de trei sau chiar de patru ori mai mare.
O altă constatare importantă este că imobilul și infrastructura pot fi mai utile în ceea ce privește diversificarea decât prin rentabilități efective. Având în vedere controversa privind alocarea eficientă a activelor și turbulența pe piețele imobiliare, aceasta este o problemă majoră. Acesta din urmă evidențiază avantajele utilizării nu numai a imobilului, ci și a infrastructurii.
Este semnificativă și revelația că rata de rentabilitate vizată are un impact asupra nivelului adecvat de proprietăți imobiliare. Investitorii cu obiective de rentabilitate mai mari ale portofoliului (care doresc să câștige mai mult, dar cu mai mult risc), ar putea dori să dedice mai puțin imobilelor și infrastructurii. Aceasta depinde foarte mult de starea acestor piețe în raport cu piețele de capitaluri proprii în ceea ce privește dacă aceasta din urmă se află într-o fază ascendentă sau descendentă.
Alocările exacte pentru imobiliare și infrastructură depind de diverși parametri. În afară de rata preconizată a randamentului portofoliului menționat mai sus, există și problema modului în care este definit riscul. Alți factori relevanți includ atitudinea față de infrastructură în general și modul în care aceasta se referă la alte investiții alternative. În practică, aceste decizii de alocare sunt complexe, iar optima mai mare sau mai mică sunt, prin urmare, posibile pentru diferiți investitori în momente diferite.
concluzii
Dacă există un lucru care rămâne prioritatea maximă pentru toți investitorii, acesta are un portofoliu bine diversificat. Pur și simplu nu există un înlocuitor pentru acest lucru, dar există o mulțime de potențial neexploatat pe piață. Investițiile imobiliare, dar și infrastructura, pot juca un rol esențial în optimizarea portofoliilor. Aceasta se referă în special la instituții, dar și la investitori privați. Investitorii privați pot beneficia în general de o mai mare diversificare.
