Ultimul lucru pe care cei care trăiesc în cooperatori doresc să-l audă la adunarea anuală a acționarilor este faptul că cooperarea lor este în pericol de a nu se pierde. Dar pentru mulți oameni, aceasta este o realitate. În fiecare an, coopereștii falimentează și își lasă „proprietarii” la frig.
Ce este o cooperare?
Cooperativele sunt modalități de locuire în care rezidenții dețin o parte din entitatea juridică, numită corporație. Acești acționari primesc un contract de închiriere sau drept de proprietate, care le permite să locuiască într-unul dintre apartamente sau unități. Tehnic, proprietarul deține doar acțiuni în această corporație, nu și imobilul în sine. Societatea deține proprietatea imobiliară. Proprietarul acțiunilor plătește un cost lunar de întreținere, care este utilizat pentru acoperirea cheltuielilor de gestionare a clădirilor, cum ar fi curățenie, căldură, apă, salariile angajaților, eliminarea gunoiului, costuri de reparație, impozite, asigurări și ipoteca subiacenta a clădirii.
Tipuri de implicite
Există două tipuri de implicite cunoscute în mod frecvent care implică cooperatori: prestații ipotecare și prestații tehnice.
- Defecțiunile tehnice nu sunt teribil de grave. Adam Leitman Bailey, Esq., Avocat imobiliar din New York și New Jersey și șef al firmei imobiliare rezidențiale și comerciale din New York, Adam Leitman Bailey, PC, spune că acest tip de implicare „constă în nerealizarea reparațiilor în încălcarea a contractului de ipotecă, chiar dacă toate plățile monetare au fost plătite la timp ". De obicei, aceste tipuri de valori implicite pot fi rezolvate prin aranjarea finalizării reparațiilor sau, cel puțin, pentru plata. Valorile creditelor ipotecare sunt mult mai grave, deoarece creditorul nu primește plăți pentru clădire, conform acordului inițial. Aceasta este o situație frustrantă pentru acționarii care au plătit cu diligență întreținerea lunară fără a plăti. Aceasta este adesea cea mai rapidă cale către depunerea falimentului pentru coopere. În această situație, creditorul trimite o notificare de nerambursare către conducerea clădirii, iar în cazul în care neplata ipotecă nu este rezolvată, procesul de închidere a contractului începe.
Scenariul cazului cel mai rău: excluderea
Excluderea este cel mai rău lucru care se poate întâmpla în cazul unui dosar de cooperare pentru faliment. O excludere este un proces inițiat de către creditor pentru obținerea titlului legal la imobil. Stuart M. Saft, partener la Dewey & LeBoeuf LLP, spune că, în New York, o închidere poate dura câțiva ani, dar până la urmă, dacă cooperativa nu are o apărare legitimă, un arbitru va organiza o licitație pentru a vinde clădirea, iar acționarii vor reveni asupra faptului că sunt chiriași de închiriere și nu vor mai „deține” apartamentele lor.
În cazul în care un dosar de cooperare pentru faliment, ca urmare a neîndeplinirii ipotecii sale, creditorul are puterea de a se închide asupra clădirii și de a evaciona acționarii. Bailey adaugă: „Creditorul ipotecii de bază nu poate merge după fiecare acționar de apartament, deoarece ipoteca imobilului nu este o garanție personală a acționarilor.” În faliment, banca cooperatistă va fi plătită înaintea acționarilor.
Astfel, orice venituri din vânzarea de închidere a unui faliment vor fi plătite băncii. Acționarii care au obținut ipoteci personale vor fi responsabili pentru aceste plăți, chiar dacă au pierdut proprietatea asupra acțiunilor de apartament.
În acest scenariu, acționarii nu au multe opțiuni. Dacă cooperativa alege să depună un capitol 11 (o reorganizare), ipotecarul cooperatist se poate muta pentru a-l converti la un capitol 7, care este lichidarea, unde clădirea este vândută imediat.
În faliment sau în închidere, acționarii cooperatori rămân ca chiriași dacă locuiesc acolo, dar leasingul proprietar este anulat. Dacă aceștia datorează vreo ipotecă asupra apartamentului lor și nu plătesc, „pot avea consecințe negative asupra impozitului pe venit”, confirmă Saft.
Cooperativele care pot avea probleme de neîndeplinire a obligațiilor pot încerca să ia pas cu plățile împrumutând fonduri suplimentare, ridicând întreținerea lunară sau adăugând o evaluare. O evaluare este o creștere temporară a întreținerii lunare. Această creștere este destinată reparațiilor sau altor cheltuieli de care necesită cooperarea.
Sunt falimentele cooperatiste comune?
Falimentele cooperatiste sunt rare. Saft spune: "Din câte știm, mai puțin de 10 coopere au fost închise în New York începând cu cel de-al Doilea Război Mondial, așa că este puțin probabil să apară acum. Cu toate acestea, plătește să fii vigilent." O defecțiune tehnică poate duce la faliment dacă toate banii din notă devin ca urmare a unei defecțiuni tehnice, dar acest lucru este puțin probabil.
Ce pot face acționarii?
Din păcate, pentru acționari, nu se pot face multe dacă au achiziționat deja apartamentul cooperatist. În cazul în care au achiziționat acțiuni într-o cooperare cu probleme, ar trebui să solicite sfatul unui avocat calificat pentru îndrumare. Cheia este să luați decizii educate atunci când faceți cumpărături și să cercetați cooperarea înainte de a cumpăra.
Bailey spune că atunci când reprezintă un cumpărător, se asigură că clădirea este stabilă analizând situația financiară a clădirii pentru ultimii doi ani. El compară situația financiară cu orice îmbunătățiri structurale majore sau reparații necesare și caută dacă clădirea are rezerve solide de numerar. Clădirile care nu își permit să efectueze plăți ipotecare sau să suporte cheltuieli sunt steaguri roșii.
Vânătorii de apartamente cooperatiste pot evita să cadă într-o cooperare „proastă”, cerând în sine finanțele. Privind peste o istorie de doi ani poate oferi o imagine bună despre cât de bine (sau prost) merge clădirea. O rezervă scăzută de numerar, de exemplu, ar putea indica cooperativa nu va avea suficiente fonduri pentru a acoperi reparațiile de urgență. În acest caz, cooperativa ar trebui să achiziționeze fonduri fie de la bancă sub forma unui alt împrumut, fie de la acționari.
Acționarii trebuie să pună întrebări cheie atunci când cercetează un apartament. De exemplu, întrebați dacă cooperativa a efectuat plăți ipotecare lunare. Dacă au ratat plățile, întrebați de ce. Întrebați dacă mai există alte tipuri de datorii în afară de ipotecă, de asemenea, dacă există reparații majore viitoare și, dacă da, cum planifică cooperarea pentru plata lor.
Saft sugerează câteva sfaturi: "Uitați-vă la ultima situație financiară pentru a vedea dacă contabilul a emis o scrisoare de audit curată; adresați-vă avocatului dvs. dacă există credite depuse împotriva clădirii sau dacă impozitele imobiliare nu au fost plătite. Încercați să aflați de la agentul de gestionare dacă mulți acționari nu reușesc să-și plătească întreținerea. Luați avocatul dvs. să citească procesele-verbale ale cooperării pentru a vedea dacă există probleme."
Linia de jos
Consiliul de cooperare are dreptul să vă întrebe, în calitate de potențial cumpărător, despre istoricul dvs. financiar. Acesta dorește să vă asigurați că veți putea răspunde de responsabilitatea întreținerii lunare, pe lângă plata propriei credite ipotecare personale. Cu toate acestea, în calitate de cumpărător, aveți, de asemenea, dreptul de a vă asigura că spațiul de locuit în care veți ajunge este stabil economic. Asigurați-vă că întrebați despre fiecare detaliu. Este viitorul tău, deci exercită-ți drepturile.
