Cuprins
- Ce este o ipotecă?
- Șase tipuri principale de credite ipotecare
- Ipoteci cu rată fixă
- Ipoteci cu rată ajustabilă
- Programe de asistență pentru prima dată
- Ipoteci pentru cumpărătorii pentru prima dată
- Linia de jos
Cu excepția cazului în care vă puteți cumpăra casa în totalitate în numerar, găsirea proprietății potrivite este doar jumătate din luptă. Cealaltă jumătate este alegerea celui mai bun tip de credit ipotecar. Întrucât probabil vă veți plăti ipoteca pe o perioadă lungă de timp, este important să găsiți un împrumut care să răspundă nevoilor și bugetului dvs. Când împrumutați bani de la un creditor, faceți un acord legal pentru a rambursa acel împrumut într-o perioadă determinată - cu dobândă.
Cheie de luat cu cheie
- Cele două părți principale ale unei ipoteci sunt principalul, care este suma împrumutului și dobânzile percepute pe acel principal. Guvernul SUA nu funcționează ca un creditor ipotecar, dar garantează anumite tipuri de credite ipotecare. Cele șase tipuri principale de creditele ipotecare sunt convenționale, conforme, neconforme, Administrația Federală a Locuințelor - asigurată, asigurată de Departamentul Afacerilor Veteranilor din SUA și Departamentul Agriculturii din SUA.
Ce este o ipotecă?
Există două componente ale plății dvs. ipotecare: principalul și dobânda. Principalul se referă la suma împrumutului. Dobânda este o sumă suplimentară (calculată ca procent din principal) pe care creditorii o percep pentru privilegiul de a împrumuta bani pe care îi rambursezi în timp. În timpul perioadei dvs. ipotecare, plătiți în rate lunare pe baza unui program de amortizare stabilit de către creditor.
Un alt factor implicat în prețul unei ipoteci este rata procentuală anuală (APR), care evaluează costul total al unui împrumut. TAE include rata dobânzii și alte taxe de împrumut.
Cele șase tipuri principale de credite ipotecare
Nu toate produsele ipotecare sunt create egale. Unii au orientări mai stricte decât alții. Unii creditori ar putea necesita o reducere de 20%, în timp ce alții necesită cel puțin 3% din prețul de achiziție al casei. Pentru a vă califica pentru anumite tipuri de împrumuturi, aveți nevoie de credit curat. Alții sunt orientați către debitori cu un credit mai puțin decât stelar. Guvernul SUA nu este creditor, dar garantează anumite tipuri de împrumuturi care îndeplinesc cerințele de eligibilitate stricte pentru venituri, limite de împrumut și zone geografice. Iată o serie de diverse împrumuturi ipotecare posibile.
Fannie Mae și Freddie Mac sunt două întreprinderi sponsorizate de guvern care cumpără și vând cea mai mare parte a creditelor ipotecare convenționale din SUA
Ipoteci convenționale
Un împrumut convențional este un împrumut care nu este susținut de guvernul federal. Împrumutații cu un credit bun, un loc de muncă stabil și istoricul veniturilor și capacitatea de a efectua o reducere de 3% se pot califica, de obicei, pentru un împrumut convențional susținut de Fannie Mae sau Freddie Mac, două întreprinderi sponsorizate de guvern care cumpără și vând majoritatea ipotecilor convenționale în Statele Unite. Pentru a evita necesitatea unei asigurări de ipotecă privată (PMI)., În general, debitorii trebuie să efectueze o reducere de 20%. Unii creditori oferă, de asemenea, împrumuturi convenționale, cu cerințe de plată redusă și fără asigurare de ipotecă privată (PMI).
Conform împrumuturilor ipotecare
Împrumuturile conforme sunt legate de limitele maxime ale împrumuturilor stabilite de guvernul federal. Aceste limite variază în funcție de aria geografică. Pentru anul 2019, Agenția Federală de Finanțare a Locuințelor a stabilit limita de împrumut conformă de bază la 484.350 USD pentru proprietățile cu o unitate. Cu toate acestea, FHFA stabilește o limită maximă maximă de împrumut de 726.525 USD (150% din limita de bază) în anumite părți ale țării (credeți New York City sau San Francisco, de exemplu). Acest lucru se datorează faptului că prețurile la locuințe din aceste zone cu costuri mari depășesc limita de împrumut de bază cu cel puțin 115% sau mai mult.
484.350 USD sau 726.525 USD
Limita de credit ipotecar conformă pentru o proprietate unitară în 2019, în funcție de locație.
Împrumuturi ipotecare neconforme
În general, împrumuturile neconforme nu pot fi vândute sau cumpărate de Fannie Mae și Freddie Mac, din cauza sumei împrumutului sau a liniilor directoare de subscriere. Creditele Jumbo sunt cel mai frecvent tip de împrumuturi neconform. Acestea sunt numite „jumbo”, deoarece sumele împrumutului depășesc de obicei limitele împrumutului conforme. Aceste tipuri de împrumuturi sunt mai riscante pentru un creditor, astfel încât, de obicei, debitorii trebuie să prezinte rezerve de numerar mai mari, să efectueze o plată în avans de la 10% la 20% (sau mai mult) și să aibă un credit puternic.
Împrumuturi FHA asigurate de guvern
Cumpărătorii cu venituri mici până la moderate, care achiziționează o casă pentru prima dată, apelează de regulă la împrumuturi asigurate de Administrația Federală a Locuințelor atunci când nu pot beneficia de un împrumut convențional. Împrumutații pot reduce până la 3, 5% din prețul de achiziție al casei. Împrumuturile FHA au cerințe mai scăzute de scoruri de credit decât împrumuturile convenționale. Cu toate acestea, FHA nu împrumută direct bani; aceasta garantează împrumuturi de către creditorii aprobați de FHA. Un dezavantaj al împrumuturilor FHA: toți debitorii plătesc o primă anuală și anuală de asigurare ipotecară (MIP) - un tip de asigurare ipotecară care protejează creditorul de neplata împrumutatului - pe toată durata de viață a împrumutului.
Împrumuturile FHA sunt cele mai bune pentru debitorii cu venituri mici sau moderate - care nu se pot califica pentru un produs de împrumut convențional sau pentru oricine nu își poate permite o plată semnificativă. Împrumuturile FHA permit un scor FICO cât mai mic de 500 să se califice pentru o reducere de 10% - și 580 să se califice pentru o plată de 3, 5%.
Departamentul SUA pentru Afaceri Veterane garantează credite ipotecare pentru membrii calificați ai serviciului care nu necesită nicio plată.
Împrumuturi VA asigurate de guvern
Departamentul SUA pentru Afaceri Veterane garantează împrumuturi pentru cumpărători pentru membrii calificați ai serviciului militar, veterani și soții lor. Împrumutații pot finanța 100% din suma împrumutului fără a fi necesară o scădere. Alte beneficii includ un plafon pentru costurile de închidere (care pot fi plătite de vânzător), fără taxe de broker și nici un MIP. Împrumuturile din VA necesită o „taxă de finanțare”, un procent din suma împrumutului care ajută la compensarea costurilor pentru contribuabili. Taxa de finanțare variază în funcție de categoria serviciului militar și de suma împrumutului. Următorii membri ai serviciului nu trebuie să plătească taxa de finanțare:
- Veteranii care primesc prestații de VA pentru un handicap legat de serviciu Veteranii care ar avea dreptul la compensații pentru VA pentru un handicap legat de serviciu dacă nu primeau pensie sau plată activă pentru activități de muncă
Împrumuturile VA sunt cele mai potrivite pentru personalul militar activ activ sau veterani și soții lor care doresc condiții extrem de competitive și un produs ipotecar adaptat nevoilor lor financiare.
Împrumuturi USDA asigurate de guvern
Departamentul Agriculturii din SUA garantează împrumuturi pentru a ajuta la asigurarea proprietății de locuință pentru cumpărătorii cu venituri mici din zonele rurale la nivel național. Aceste împrumuturi necesită încasări mici sau fără bani pentru debitorii calificați, atât timp cât proprietățile respectă regulile de eligibilitate a USDA.
Împrumuturile USDA sunt cele mai bune pentru cumpărătorii de locuințe din zonele rurale eligibile care au venituri mai mici, bani puțini economisiți pentru o plată în avans și nu se pot califica altfel pentru un produs de împrumut convențional.
Împrumuturile cu rată fixă sunt cele mai bune pentru persoanele care intenționează să trăiască în casa lor mult timp.
Ipoteci cu rată fixă
Condițiile ipotecare, inclusiv durata rambursării, sunt un factor esențial în modul în care un creditor prețează împrumutul și rata dobânzii. Împrumuturile cu rată fixă sunt cum arată: o rată a dobânzii stabilită pentru viața împrumutului, de obicei între 10 și 30 de ani. Dacă doriți să vă plătiți casa mai repede și vă puteți permite o plată lunară mai mare, un împrumut cu rată fixă pe termen mai scurt (să zicem 15 sau 20 de ani) vă ajută să vă reduceți timp și plățile cu dobânzi. De asemenea, veți construi echitate în casa dvs. mult mai rapid.
A opta pentru o ipotecă pe termen scurt mai scurtă înseamnă că plățile lunare vor fi mai mari decât cu un împrumut pe termen mai lung. Decuplați numerele pentru a vă asigura că bugetul dvs. poate face față plăților mai mari. De asemenea, poate doriți să luați în considerare alte obiective, cum ar fi economiile pentru pensionare sau un fond de urgență.
Împrumuturile cu rată fixă sunt ideale pentru cumpărătorii care intenționează să rămână puși mulți ani. Un împrumut fix de 30 de ani vă poate oferi spațiu pentru a răspunde altor nevoi financiare. Cu toate acestea, dacă aveți pofta de un risc mic și resursele și disciplina pentru a vă plăti ipoteca mai repede, un împrumut fix de 15 ani vă poate economisi considerabil la dobândă și vă poate reduce perioada de rambursare la jumătate.
Ipotecile cu rată ajustabilă sunt mai riscante decât cele cu rată fixă, dar poate avea sens dacă intenționați să vindeți casa sau să refinați ipoteca în termenul apropiat.
Ipoteci cu rată ajustabilă
Ipotecile cu rată ajustabilă (ARM) au o rată fixă pentru o perioadă inițială de trei până la 10 ani, dar după această perioadă expiră rata fluctua în funcție de condițiile pieței. Aceste împrumuturi pot fi riscante dacă nu puteți plăti o plată ipotecară mai mare odată ce rata se restabilește. Unele produse ARM au un plafon care specifică faptul că plata dvs. ipotecară lunară nu poate depăși o anumită sumă. Dacă da, decuplați numerele pentru a vă asigura că puteți gestiona eventualele creșteri de plată până la acel moment. Nu contează să îți poți vinde casa sau să refinanțezi ipoteca înainte de resetarea ARM, deoarece condițiile de piață - și finanțele tale - s-ar putea schimba.
ARM-urile sunt o opțiune solidă dacă nu intenționați să stați într-o casă dincolo de perioada inițială cu rată fixă sau știți că intenționați să refinați înainte de reluarea împrumutului. De ce? Ratele dobânzilor pentru ARM au tendința de a fi mai mici decât ratele fixe în primii ani de rambursare, astfel încât puteți economisi mii de dolari la plata dobânzilor în primii ani de proprietate.
Programe de asistență pentru prima dată
Programele speciale sponsorizate de state sau autoritățile locale pentru locuințe oferă ajutor în mod special cumpărătorilor. Multe dintre aceste programe sunt disponibile pe baza veniturilor cumpărătorilor sau a nevoilor financiare. Aceste programe, care oferă, de regulă, asistență sub formă de subvenții de plată în avans, pot, de asemenea, să economisească debitorii importanți bani importanți pentru costurile de închidere.
Departamentul SUA pentru Locuințe și Dezvoltare Urbană listează pentru prima dată programele de cumpărători pentru case. Selectați starea dvs. și apoi alegeți „Asistență pentru acasă” pentru a găsi programul cel mai aproape de dvs.
Ipoteci pentru cumpărătorii pentru prima dată
Toate aceste programe de împrumut (cu excepția programelor de asistență pentru cumpărători pentru prima dată) sunt disponibile tuturor cumpărătorilor, indiferent dacă este prima sau a patra oară achiziționarea unei case. Mulți oameni cred în mod fals că împrumuturile FHA sunt disponibile numai pentru cumpărătorii care fac prima dată, dar debitorii repetiți pot fi calificați atâta timp cât cumpărătorul nu a deținut o reședință primară timp de cel puțin trei ani până la cumpărare.
Alegerea împrumutului care este cel mai potrivit pentru situația ta se bazează în primul rând pe sănătatea ta financiară: veniturile tale, istoricul creditelor și punctaj, angajarea și obiectivele financiare. Creditorii ipotecari vă pot ajuta să vă analizați finanțele pentru a ajuta la determinarea celor mai bune produse de împrumut. De asemenea, vă pot ajuta să înțelegeți mai bine cerințele de calificare, care tind să fie complexe. De asemenea, un împrumutător sau un broker de credit ipotecar vă poate oferi teme - domenii vizate ale finanțelor dvs. pentru a vă îmbunătăți - pentru a vă pune în cea mai puternică poziție posibilă pentru a obține o ipotecă și a cumpăra o casă.
Linia de jos
Indiferent de tipul de împrumut pe care îl alegeți, verificați în prealabil raportul de credit pentru a vedea unde vă aflați. Aveți dreptul la un raport de credit gratuit de la fiecare dintre cele trei birouri principale de raportare în fiecare an prin intermediul anualcreditreport.com. De acolo, puteți detecta și remedia erorile, puteți lucra la plata datoriilor și puteți îmbunătăți orice istoric al plăților întârziate înainte de a vă apropia de un creditor ipotecar.
Poate fi avantajat să urmărești finanțarea înainte de a te seriozi cu privire la casele și a face oferte. De ce? Vei putea acționa mai repede și poate fi luat mai în serios de vânzători dacă ai o scrisoare de preaprobare în mână.
