Chiar dacă se presupune în mod normal că majoritatea oamenilor își cunosc echitatea în casă, mulți sunt încă confuzați în legătură cu acest subiect. Și este un subiect important de înțeles, mai ales dacă sunteți în căutarea de a refinanța o ipotecă sau doriți să împrumutați bani cu domiciliul.
Valoarea capitalului propriu al casei este diferența dintre valoarea de piață curentă a casei dvs. și suma totală a datoriilor (în principal, deși nu exclusiv, ipoteca principală) înregistrată împotriva acesteia.
Mai simplu spus, capitalurile proprii reprezintă valoarea pachetului de acțiuni în casa ta.
Cât de mare poți obține un împrumut pe acțiuni la domiciliu?
Creditul disponibil pentru un împrumutat printr-un împrumut de capitaluri proprii depinde de cât de mult aveți - care este valoarea curentă a casei dvs. minus soldul datorat ipotecii dvs. Deci, dacă casa ta valorează 250.000 USD și îți datorezi 150.000 USD ipotecar, ai 100.000 USD în capitaluri proprii.
Cu toate acestea, foarte puțini creditori vă vor permite să împrumutați contravaloarea totală a capitalului propriu. Împrumutatorii vă vor permite, în general, să împrumutați până la 75% până la 90% din capitalurile proprii disponibile, în funcție de creditor, credit și venit. Astfel, în exemplul menționat mai sus, puteți obține o linie de credit de capitaluri proprii de până la 80.000 USD până la 90.000 USD.
Iată un alt exemplu care are în vedere câțiva factori în plus. Să presupunem că sunteți cinci ani într-o ipotecă de 30 de ani pe casa dvs. O evaluare sau o evaluare recentă plasează valoarea actuală de piață a casei dvs. la 250.000 USD și mai aveți 195.000 de dolari la împrumutul inițial de 200.000 de dolari. (Aproape toate plățile ipotecare anticipate sunt folosite pentru a reduce dobânzile, nu uitați).
Dacă nu există alte obligații legate de casă, aveți 55.000 USD în capitaluri proprii sau valoarea actuală de piață de 250.000 USD, minus 195.000 de dolari. Puteți, de asemenea, să împărțiți capitalurile proprii la valoarea de piață pentru a determina procentul de capital propriu. În acest caz, procentul de capitaluri proprii este de 22% sau 55.000 USD ÷ 250.000 USD =.22.
Acum, să presupunem că, în plus față de ipoteca dvs., ați mai acordat un împrumut de capital de acțiune de 40.000 USD. Datoria totală asupra proprietății este de 235.000 USD în loc de 195.000 $. Aceasta vă schimbă capitalul total la doar 15.000 USD, scăzând procentul de capital propriu la 6%.
LTV este o cifră foarte importantă pentru creditorii atunci când mergeți să solicitați un alt împrumut sau să refinați.
Împrumut-la-valoare
Un alt mod de a exprima capitalul propriu în casa dvs. este prin formula de împrumut la valoare (LTV). Aceasta se calculează împărțind soldul rămas al creditului la valoarea de piață curentă. Folosind același exemplu inițial ca înainte, LTV-ul dvs. este de 78%. (Da, este partea înclinată a procentului de capitaluri proprii de 22%.) Odată cu împrumutul de capitaluri proprii, acesta se ridică la 84%.
Creditorilor nu le place un LTV ridicat, deoarece sugerează că puteți fi supraevaluat. Atât valorile LTV, cât și capitalurile proprii sunt supuse unor fluctuații atunci când valoarea de piață a casei dvs. se modifică. De exemplu, s-au eliminat milioane de dolari în capitalurile proprii ale locuinței în timpul derulării creditelor ipotecare subprime din 2007-2008.
