Ce este angrenajul negativ?
Angrenajul negativ este o practică des întâlnită în investițiile imobiliare. Este o formă de pârghie financiară care descrie achiziția unui activ producător de venituri, cum ar fi o proprietate de închiriere, de către un investitor atunci când activul nu va produce un venit suficient costul activului. De exemplu, venitul din chirie este insuficient pentru a acoperi plățile împrumutului, întreținerea, dobânda sau deprecierea activului pe termen scurt. În mod ideal, activul va produce în cele din urmă suficienți bani pentru a acoperi aceste costuri. Motivul pentru care un cumpărător ar folosi angrenajele negative este acela că pierderile pe termen scurt pot fi benefice facturii fiscale a proprietarului în anumite cazuri.
Cheie de luat cu cheie
- Angajarea negativă este o formă de pârghie financiară văzută de obicei în contextul investițiilor imobiliare. Un activ generator negativ este unul care nu produce venituri suficiente pentru a-și acoperi costurile. Un investitor care este un instrument negativ se așteaptă să obțină din beneficiile fiscale pe termen scurt. și, în cele din urmă, pentru a vinde activul la un preț mai mare pentru a compensa pierderile inițiale. Angrenajul negativ devine o afacere profitabilă atunci când proprietatea este în cele din urmă vândută.
Înțelegerea angrenajelor negative
Un activ generator negativ este unul care nu oferă un venit suficient pentru a-și acoperi costul. Rezultă o pierdere pentru proprietarul activului. Beneficiul pentru cumpărător sau investitor este că, în funcție de țara de origine a investitorului, deficitul dintre veniturile obținute și dobânzile datorate poate fi dedus din impozitele pe venitul curent. Țările care permit această deducere fiscală includ Australia, Japonia și Noua Zeelandă. Alte țări, cum ar fi Canada, Franța, Germania, Suedia și Statele Unite, permit deducerea, dar cu restricții. Investiția în acest fel ar putea avea sens în situațiile în care se așteaptă câștiguri majore de capital în momentul vânzării, ceea ce va recupera pierderi intermitente.
Profitând de la un antrenament negativ
Angrenajul negativ devine o acțiune profitabilă atunci când proprietatea este în cele din urmă vândută. În momentul vânzării, o condiție prealabilă este aceea că valorile proprietății trebuie să crească, să nu scadă sau să se mențină constant. Dacă valorile proprietății scad sau se mențin constant, proprietarul ar putea să nu poată vinde activul la un preț suficient de mare pentru a compensa pierderile în timp ce activul producea venituri insuficiente pentru a acoperi cheltuielile. Mulți investitori care speculează în acest mod vor căuta în mod intenționat un antrenament negativ pentru deducerile fiscale, în speranța că vor aduce un profit atunci când proprietatea va fi vândută pentru un câștig de capital.
Considerații speciale pentru angrenare negativă
Investitorii care iau în considerare acest tip de aranjamente trebuie să aibă stabilitatea financiară pentru a finanța deficitul din buzunar până la vânzarea proprietății și profitul complet. De asemenea, cea mai mare importanță este că rata dobânzii este blocată de la început sau, dacă dobânda împrumutatului este calculată pe un indice flotant, ratele prevalente rămân scăzute. O critică a angrenajelor negative este aceea că poate denatura piața locuințelor prin reducerea ofertei de locuințe, în special a proprietăților de închiriere, poate crește prețurile de închiriere și încurajarea suprainvestirii în imobiliare.
