Spre deosebire de acțiunile de stoc, proprietățile de investiții nu pot fi descărcate în câteva secunde cu un clic al mouse-ului. Timpul dintre decizia de a vinde și data reală a vânzării este adesea măsurat în săptămâni sau luni. Vânzarea propriei case poate fi un proces de intimidare dacă nu știi de unde să începi, dar vânzarea unei proprietăți de investiții necesită și mai multă muncă.
Valoarea capitalului și problemele fiscale legate de realizarea capitalului respectiv sunt complexe atunci când este vorba de investiții imobiliare. Cu toate acestea, nu este imposibil de realizat singur., vom analiza procesul de vânzare a unei proprietăți de investiții și ne vom concentra asupra modului de limitare a impozitelor pe câștiguri.
De ce să vinzi?
Motivele pentru a vinde o proprietate de închiriere variază. Proprietarii care își gestionează personal proprietățile se pot muta și vor să investească în ceva din apropierea noii lor reședințe. Sau un proprietar ar putea dori să încaseze aprecierea unei proprietăți de închiriere, în loc să acumuleze bani prin chirie. Poate fi chiar cazul unei proprietăți care pierde bani, fie prin vacanță, fie prin chirie insuficientă pentru a acoperi cheltuielile. Indiferent de motiv, investitorii imobiliari care doresc să vândă vor trebui să se ocupe de impozite.
Omul fiscal vine
Impozitele pe câștigurile de capital pentru vânzarea unei proprietăți de închiriere sunt mult mai abrupte în comparație cu vânzarea simplă a proprietăților de uz personal. Câștigurile de capital de bază pe care trebuie să le plătiți din profitul din vânzare sunt majorate cu orice depreciere pe care ați solicitat-o față de proprietate. Aceasta înseamnă că, dacă proprietatea a pierdut bani și ai utilizat pierderea cu factura fiscală în anii precedenți, vei avea o factură fiscală mai mare atunci când vânzarea va trece.
Exemplu - Impozitul pe profit și amortizarea capitalului
Să zicem că aveți o proprietate de închiriere pe care ați cumpărat-o pentru 150.000 USD și se vinde pentru 200.000 USD. De obicei, acest lucru înseamnă că plătiți câștiguri de capital pe 50.000 USD. Dacă ați dedus o depreciere de 20.000 USD în timpul în care ați deținut proprietatea, totuși, datorați diferența dintre prețul de vânzare și prețul de achiziție minus amortizarea: 200.000 USD - (150.000 $ - 20.000 $). În loc să câștigi câștiguri de capital pe 50.000 de dolari, acum datorezi câștiguri de capital pe 70.000 de dolari.
Notă: Aceasta nu ar trebui să vă descurajeze de a solicita pierderi din depreciere . Este aproape întotdeauna mai bine să realizăm reduceri de taxe mai devreme decât mai târziu .
Răsturnare
Secțiunea 1031 Codul veniturilor interne permite investitorilor imobiliari să evite impozitele pe câștigurile lor, reinvestindu-le în proprietăți similare. Cu ajutorul unui avocat sau al unui consilier fiscal, puteți configura vânzarea, astfel încât veniturile să fie puse într-un cont escrow până când sunteți gata să le utilizați pentru a cumpăra o proprietate nouă. Există un termen de 45 de zile pentru a alege noua proprietate și șase luni pentru a finaliza tranzacția. Dacă intenționați să faceți un rollover, ar trebui să începeți să căutați proprietatea nouă înainte de a o vinde pe cea veche.
Schimbul 1031 funcționează excelent dacă intenționați să reinvestiți într-o altă proprietate. Dacă dorești doar să încetezi să fii direct implicat, poți angaja un manager de proprietate profesională pentru locul tău actual sau să-l vândă și să cumperi o proprietate administrată profesional. Dacă obiectivul dvs. este doar să strângeți capital, va trebui doar să mâncați impozitul pe câștigurile de capital.
Încorporarea ca scut
Încorporarea devine din ce în ce mai populară pentru investitorii imobiliari. Prin încorporare, investitorii își pot reduce responsabilitatea, făcând ca societatea să acționeze ca un scut între dvs. și potențialul pe care un locatar te poate da în judecată. Casa dvs. și finanțele personale nu pot fi revendicate în nicio acțiune în justiție sau în proceduri legale atunci când vă încorporați. De asemenea, corporațiile au reguli fiscale diferite, care sunt destul de favorabile, în special cu câștigurile de capital din vânzarea unei proprietăți.
Pentru un anumit tip de investitor imobiliar, încorporarea are sens. Dacă angajați oameni pentru a găsi și gestiona o gamă largă de proprietăți producătoare de venituri și obțineți profituri semnificative la aceasta, încorporarea va micșora factura fiscală, apoi veți vedea profiturile prin structura de acțiuni a corporației dvs. Pentru majoritatea investitorilor imobiliari, există modalități mai bune de a obține beneficiile încorporarii fără a complica modul în care se realizează veniturile.
Încorporarea poate crea o barieră între dvs. și câștigurile obținute din proprietatea dvs., astfel încât, dacă depindeți de acest venit în vreun fel, nu veți putea să îl accesați atât de ușor pe cât doriți - în special cu profituri mari, precum cele din vânzarea o proprietate. Este relativ ușor de încorporat, necesitând doar câteva sfaturi și documente profesionale, dar scoaterea proprietăților dvs. dintr-o corporație (de exemplu, pentru a le vinde și ieși la pensie) este mai complexă deoarece mergeți pe linia de evaziune / fraudă fiscală intenționată, cu excepția cazului în care vindeți corporația în locul proprietăților care o alcătuiesc. Desigur, acest lucru este mult mai greu decât să vândă o casă.
În schimb, dacă gestionați personal două sau trei proprietăți și aveți chiar una sau două care sunt gestionate profesional, este posibil să nu beneficiați de încorporare. Dacă venitul din chiriile dvs. nu depășește cheltuielile aferente fiecărei proprietăți cu o marjă mare, este mai bine să le dețineți așa cum este și să utilizați amortizările și amortizările în care puteți sau modifica proprietățile imobiliare într-o companie mică.
Pe lângă utilizarea întreprinderilor mici ca alternativă la încorporare, unele state permit investitorilor imobiliari să deschidă o companie separată cu răspundere limitată pentru fiecare proprietate pe care o dețin. În timp ce acest lucru nu reduce neapărat impozitele, acesta protejează finanțele, precum și fiecare proprietate, de orice litigiu care poate fi împotriva unei proprietăți.
Linia de jos
Vânzarea unei proprietăți de închiriere poate fi dificilă și este chiar mai greu dacă sperați să evitați o factură fiscală mare pentru încasări. Dacă vinzi să investești într-o altă proprietate, atunci poți pur și simplu să faci un rol de 1031 și să scoți factura fiscală. Dacă vindeți pentru că aveți nevoie de capital, va trebui să plătiți anumite impozite.
Cel mai bun caz, ca și în cazul acțiunilor, este de a renunța la vânzarea unei proprietăți de investiții, în special a unei închirieri care se rupe și mai bine, cu excepția cazului în care compensați credite sau pierderi pentru a scoate o parte din mușcătura din impozitul pe câștigurile de capital. În felul acesta, veți avea șansa de a reduce factura fiscală totală și de a adăuga mai multe încasări.
