Vânzarea casei dvs. pentru un profit uriaș este aproape visul fiecărui proprietar. Cine nu ar vrea să facă un bănuț destul de bun de acasă? Totuși, pentru a profita din vânzarea casei dvs., poate doriți să amânați profitul dvs. ca o sumă forfetară. Citiți mai departe pentru a afla de ce și pentru a afla despre o altă opțiune: o vânzare în rate.
Big Payout = Big Tax Bill
Să aruncăm o privire asupra unei situații comune:
Exemplu: Când un câștig pe o proprietate crește răspunderea fiscală, Hal Bookman a analizat oferta cumpărătorului pentru casa sa de închiriere și nu a putut să creadă numărul pe care l-a văzut. Proprietatea sa s-a dublat ca valoare în numai cinci ani și nu a considerat-o ieftină nici atunci când a cumpărat-o. Cu toate acestea, când Hal i-a spus sfătuitor consilierului său fiscal despre vânzare, consilierul a fost mai puțin încântat; luarea venitului ca o sumă forfetară nu ar fi în interesul cel mai bun al Hal din perspectivă fiscală. Dacă Hal declară întregul venit al vânzării în același an în care vinde proprietatea, acesta va fi eligibil pentru aproape toate creditele fiscale la care ar avea, în mod normal, dreptul. Deducțiile sale detaliate ar fi, de asemenea, reduse ca urmare a venitului suplimentar din vânzare. Hal își întreabă consilierul fiscal dacă mai poate face ceva pentru a-și reduce venitul impozabil pe parcursul anului. Consilierul cunoaște doar instrumentul de utilizat: un acord de vânzare în rate.
Scopul vânzărilor în rate
După cum este detaliat în Publicația 537 , IRS le permite contribuabililor să amâne câștigurile din vânzările majore de proprietăți sau alte investiții cu un acord de vânzare în rate. Acest aranjament permite vânzătorilor să declare o parte proporțională a câștigurilor de capital pe parcursul mai multor ani, atât timp cât documentele corespunzătoare sunt finalizate pe parcursul anului de vânzare.
Cum funcționează metoda de vânzare a tranzacției
Declarația câștigurilor în cadrul unei vânzări în rate este teoretic simplă. Impozitarea vânzărilor în rate se reflectă pe cea a anuităților, în cazul în care o porțiune proporțională a fiecărei plăți este considerată restituirea capitalului. Singurele prevederi sunt că proprietatea vândută nu poate fi o garanție de tranzacționare publică de niciun fel, iar contribuabilul nu poate fi un distribuitor al proprietății vândute în niciun sens.
Să aruncăm o privire la un exemplu al acestei metode și să vedem cum Hal și-ar putea structura vânzarea în rate dacă ar dori să-și amâne impozitele pe venit pentru un an viitor.
Exemplu: Amânarea impozitelor cu o rată Vânzarea Hal primește 400.000 USD pentru casa sa de închiriere. El a cumpărat proprietatea pentru 188.000 de dolari și a plătit 12.000 de dolari în cheltuieli de vânzare, care sunt adăugate la baza casei, făcând 200.000 de dolari. Prin urmare, Hal are un câștig de raportat de 200.000 $ (400.000 - 200.000 $). Consilierul lui Hal recomandă să-și defileze veniturile din vânzare în opt rate anuale de 50.000 USD fiecare, în loc să declare 400.000 USD într-un an. Atâta timp cât plățile sunt primite în mod constructiv în fiecare an, această metodă îi va permite Hal să rămână eligibil pentru creditele fiscale și deducțiile pe care plata sumă forfetară l-ar fi împiedicat să primească.
Raportarea veniturilor din vânzarea tranșelor
Veniturile din vânzarea tranșelor pot fi defalcate în trei categorii separate: câștig, capital principal și dobândă. Fiecare dintre aceste categorii este tratată diferit în formularul 1040.
Câștig de capital
În exemplul de mai sus, Hal trebuie să declare câștigul în fiecare an ca fiind pe termen lung sau pe termen scurt, în funcție de dacă câștigul a fost pe termen lung sau pe termen scurt în anul vânzării. Câștigurile pe termen lung sunt impozitate cu o rată mai mică, în timp ce câștigurile pe termen scurt sunt impozitate ca venit obișnuit. Deoarece Hal a ținut casa timp de cinci ani, câștigul, în acest caz, ar fi fost pe termen lung. Dacă câștigul ar fi fost pe termen scurt, Hal încă ar fi fost impozitat pe venitul din rate la o rată mai mică decât ar fi avut-o dacă ar trebui să declare câștigul sumei forfetare. Acest lucru se datorează faptului că câștigurile pe termen scurt sunt impozitate ca venituri obișnuite, la nivelul impozitului marginal superior al contribuabilului. Câștigul obținut din vânzarea unei tranșe este raportat la formularul IRS 6252 și apoi este transportat la Lista D din formularul 1040.
Interes
Contribuabilii cu venituri din vânzări din tranșe trebuie să perceapă, de asemenea, dobânda cumpărătorului la o rată care este cea mai mică din rata federală aplicabilă sau 9% compusă semestrial. Cumpărătorul va plăti dobânzi la ratele neplătite până la anularea soldului. Prin urmare, dacă Hal percepe rata de 9% din vânzarea sa către cumpărător, acesta va primi și va raporta aproximativ un venit suplimentar de 4.500 USD din dobânzi pentru fiecare rată de 50.000 USD care încă va fi plătită. Dobânzile sunt raportate separat la lista B, ca venit obișnuit din dobânzi. ( Notă : Dacă dobânda nu este raportată separat, IRS va considera că o parte din încasările de vânzare sunt dobânzi.)
Principal
O parte a fiecărei tranșe de vânzare este considerată de IRS ca fiind o declarație fără drept de taxe. Această sumă poate fi determinată prin calcularea raportului de excludere. Împărțiți câștigul efectiv la prețul de vânzare, care în acest caz este de 200.000 USD / 400.000 USD, oferind un raport de excludere de 50%. Pur și simplu înmulțiți acest raport cu valoarea ratei. Aceasta este suma care trebuie exclusă din impozitare, deoarece este desemnată principală. Astfel, 25.000 $ (50.000 x 50%) din capital sunt returnate în fiecare an.
Ipoteci și prețul contractului
Dacă cumpărătorul își asumă o ipotecă sau o altă biletă la ordin cu achiziția, baza de cost a proprietății trebuie redusă cu valoarea ipotecii / biletului. De exemplu, dacă proprietatea de închiriere pe care Hal a vândut-o pentru 400.000 USD are o ipotecă de 100.000 USD, atunci prețul contractului este redus la 300.000 USD (400.000 - 100.000 USD). Aceasta înseamnă că Hal va avea doar 100.000 USD din câștig total pentru a raporta în rate.
Dacă valoarea ipotecii depășește baza totală ajustată a proprietății, atunci diferența trebuie raportată ca o plată în primul an, iar prețul contractului este majorat cu această sumă. De exemplu, dacă proprietatea Hal are o ipotecă de 250.000 USD, baza casei va fi de 200.000 $ (188.000 $ + 12.000 $). În acest caz, pe lângă plata în rate, Hal va trebui să raporteze o plată în exces de 50.000 USD în primul an. Prețul contractului va fi, de asemenea, de 250.000 USD, lăsând 150.000 USD ca câștig impozabil.
Linia de jos
Există multe reguli și reglementări referitoare la vânzările în rate și trebuie respectate cu atenție. Cu toate acestea, cei care înțeleg regulile își pot păstra eligibilitatea pentru multe deduceri și credite care altfel trebuie să fie pierdute. Pentru mai multe informații despre subtopici, cum ar fi modificările prețului de vânzare, diferitele forme pe care le pot primi plățile și când ar putea fi mai bine să renunțați la un acord de rată și să luați o sumă forfetară în schimb, vizitați site-ul IRS sau consultați consilierul fiscal.
