Indiferent dacă sunteți interesat să cumpărați o casă pe care să o utilizați ca reședință primară sau o proprietate de investiții, este posibil ca imobilul să fie ocupat în prezent de chiriași. Dacă acesta este cazul, există câteva lucruri pe care ar trebui să le luați în considerare înainte de a decide să parcurgeți achiziția. Citiți mai departe pentru o introducere rapidă a drepturilor locatarului, a obligațiilor proprietarului și a modului de limitare a riscurilor la cumpărarea unei case cu chiriași în loc.
Drepturile chiriașului
Pentru început, este important să înțelegem că o vânzare de proprietăți nu schimbă condițiile de închiriere a chiriașilor. La fel ca serviciile de serviciu (și alte legământuri) care „aleargă cu pământul” - adică, sunt legate de teren și nu de proprietar - închirierile rămân „atașate” de casă, chiar și atunci când proprietatea pune mâna. A lua din plată: Contractul de închiriere în vigoare înainte de a cumpăra proprietatea rămâne în vigoare chiar și după închiderea acesteia, deci nu puteți ridica chiria, modifica modificările clauzelor sau acordurile sau scoate un chiriaș înainte de încheierea unui termen de închiriere doar pentru că ești noul proprietar.
Obligațiile proprietarului
Ca nou proprietar, moștenești obligațiile proprietarului. O mare parte din a fi proprietar este menținerea unei proprietăți sigure și locuibile pentru chiriașii tăi. În general, trebuie (cel puțin):
- Păstrați toate zonele comune, cum ar fi holurile și scările, într-o stare sigură și curată. Asigurați-vă că elementele structurale sunt sigure și intacte (podele, pereți, scări, ascensoare, acoperișuri). Asigurați-vă că electric, instalații sanitare, încălzire / aer condiționat (HVAC)), ventilația și sistemele sanitare sunt întreținute în mod corespunzător. Asigurați-vă că locatarii au acces la apă curentă, apă caldă și căldură în cantități rezonabile în momente rezonabile. Furnizați containerele de gunoi și aranjați eliminarea gunoiului. Gestionează toxinele de mediu cunoscute, inclusiv praful de vopsea și azbestul. Exterminează rozătoarele și alte infestări cu virmină.
Legile dvs. locale pot solicita cerințe suplimentare privind locuința - consultați-le pentru a vă asigura că respectați. De asemenea, este vital să citiți contractul de închiriere pentru a afla orice alte obligații specifice pe care le puteți avea - cum ar fi cosirea gazonului sau plata pentru utilități.
Modificarea sau încheierea unui contract de închiriere
În general, dacă chiriașul are un contract de închiriere de la o lună la alta, tu (în calitate de nou proprietar) poți rezilia chiria sau mări chiria înainte de începerea unei noi luni, cu condiția să dai o notificare corespunzătoare (de obicei 30 de zile, dar aceasta variază în funcție de stat și de numărul de luni pe care chiriașul a ocupat proprietatea). Dacă există un contract de închiriere pe durată determinată (de exemplu, șase luni sau 12 luni), chiriașul are dreptul legal (de cele mai multe ori) să ocupe locuința atât timp cât are loc contractul de închiriere, indiferent de cine deține casa.
Există câteva cazuri în care contractul de închiriere poate fi reziliat din timp. Unul este dacă există un limbaj în contract, care specifică faptul că proprietarul (vânzătorul) are dreptul de a rezilia contractul de închiriere dacă acesta vinde sau transferă proprietatea; în acest caz, contractul de închiriere poate fi reziliat legal atunci când cumpărați casa. Cealaltă excepție este dacă cumpărați proprietatea ca urmare a unei excluderi, caz în care puteți respecta regulile statului dvs. cu privire la notificarea de a elibera. În statul Washington, de exemplu, trebuie să acordați chiriașilor o notificare de 60 de zile pentru a elibera o proprietate închisă înainte de a putea începe o acțiune de evacuare. În unele cazuri, chiriașii vor fi de acord să plece mai devreme cu o ofertă de „numerar pentru chei” de la noul proprietar, mandatar sau bancă.
În sfârșit, dacă intenționați să folosiți casa ca reședință principală (și nu ca proprietate de închiriere), este posibil să puteți utiliza un evictiv de transfer al proprietarului (OMI) pentru a-l scoate pe un chiriaș. Normele pentru acest lucru variază în funcție de stare, dar, în general, trebuie să vă mutați în casă în 90 de zile de la evacuare și să trăiți în ea ca reședință principală timp de cel puțin trei ani.
Linia de jos
Un prim pas important este să revizuiți documentele de închiriere înainte de a închide, astfel încât să știți ce aveți în vedere și astfel vă puteți asigura că contractul de închiriere este bine scris și structurat pentru a respecta legile locale de închiriere. Dacă ceva pare dezactivat, cereți vânzătorului să repare limba ca condiție a închiderii dvs. De asemenea, este important să obțineți nu numai înregistrările pentru orice chirie și depozitele de plată preplătite, ci și banii (ar trebui să vi se transfere în declarația de închidere). Probabil va trebui să păstrați depozitul de securitate într-un cont de încredere (în funcție de statul dvs.), iar agentul de închidere ar trebui să evalueze plata actuală a chirii între dvs. și vânzător.
De asemenea, asigurați-vă că vânzătorul furnizează documentație cu privire la starea proprietății înainte ca locatarul să se mute - dacă există daune, veți avea greutăți pentru a demonstra că chiriașul este responsabil fără un raport de check-in. Dacă este posibil, întâlniți-vă cu chiriașii înainte de închidere, astfel încât să puteți verifica starea actuală a locuinței și să discutați termenii de închiriere.
În cele din urmă, asigurați-vă că sunteți asigurat corespunzător. De obicei, o politică standard de proprietar nu va face treaba. Informează-ți asigurătorul că locuința este închiriată, astfel încât vei fi acoperit în caz de vătămări ale chiriașului, neglijență și alte pierderi.
