Ce înseamnă Cotermină?
Împrumuturile coterminale se referă la un împrumut suplimentar cu o scadență care este aceeași cu o datorie senior sau un împrumut inițial. Coterminous este cel mai adesea folosit pentru a descrie împrumuturi ipotecare, cum ar fi cele pentru debitorii rezidențiali și comerciali.
Cheie de luat cu cheie
- Împrumuturile coterminante sunt împrumuturi suplimentare cu o scadență care este aceeași cu cea a unui împrumut senior. Împrumuturile cu cotă sunt comune pentru finanțarea construcției și a proprietății imobiliare. Împrumuturile coterminate sunt în general însoțite de restricții privind cantitatea și perioada de deservire.
Înțelegerea lui Coterminous
În timp ce un împrumut suplimentar poate avea o dată de scadență care apare după aceea a împrumutului inițial (adesea numită „non-cotermină”), majoritatea creditorilor ipotecari secundari sau creditorilor mezanin preferă să aibă ambele împrumuturi la aceeași dată. Astfel, împrumutatul poate alege să refinanțeze ambele împrumuturi într-unul mai mare, de preferință cu același creditor.
Deținerea aceleiași date pentru decontare facilitează, de asemenea, debitorii dacă refinanțarea creditelor originale și coterminate oferă economii semnificative. De asemenea, creditorii beneficiază de aceleași date de decontare, deoarece reprezintă un risc de neplată mai mic în comparație cu o ipotecă mezzanină ne-cotermină.
Un alt avantaj al existenței aceleiași date de decontare pentru două împrumuturi este că strategia asigură că împrumuturile se aliniează ratelor dobânzilor prevalente. În plus, devine mai ușor să determinați ratele dobânzii în timp ce refinanțați sau ambalați ambele împrumuturi într-un instrument unic de creanță la sfârșitul termenilor respectivi.
Modul în care sunt structurate împrumuturile coterminate
În unele cazuri, împrumuturile mezanine sunt finanțate prin vehicule de investiții care sunt structurate ca societăți cu răspundere limitată.
Creditorii care oferă împrumuturi coterminate pot avea o serie de limite și restricții. Aceasta poate include o prevedere conform căreia același creditor trebuie să presteze orice împrumut existent anterior pentru împrumutat. Împrumutatul ar putea să nu permită acordarea unui împrumut coterminos la scurt timp după aprobarea unui împrumut inițial. Împrumutatul ar trebui să aștepte cel puțin un an în termenul împrumutului inițial înainte de a solicita această finanțare suplimentară. Creditorii ar putea solicita ca împrumutul inițial să-i rămână un timp minim - cinci ani, de exemplu - la termenul său înainte de aprobarea unui împrumut cotermin.
O ipotecă cotermină poate avea o sumă minimă care trebuie împrumutată. În ceea ce privește ipotecile comerciale coterminate, ar putea exista și prevederi despre proprietatea în sine.
De exemplu, pot exista cerințe de ocupare pe care împrumutatul trebuie să le îndeplinească și să le mențină pentru a se califica pentru o ipotecă suplimentară. Este posibil ca clădirea să fie ocupată fizic de 85% timp de cel puțin 90 de zile înainte de închiderea ipotecii. Colectarea rezervelor de înlocuire pentru o ipotecă suplimentară cotermină ar putea fi renunțată; cu toate acestea, rezervele de înlocuire din ipoteca inițială vor continua să fie colectate. Poate fi necesară o nouă evaluare a proprietății, precum și o nouă poliță de asigurare a titlului.
Acest tip de finanțare ar putea să apeleze la debitori, deoarece oferă o modalitate prin care mai multe credite ipotecare să aibă o singură dată când proprietatea este de a fi gratuită și clară. Este posibil ca debitorii să-și consolideze împrumuturile prin refinanțare atunci când ratele dobânzilor devin mai favorabile pentru a-și reduce obligația globală de datorie.
Exemplu de împrumut coterminos
Împrumuturile coterminale sunt utilizate în mod obișnuit în finanțarea construcțiilor. De exemplu, dacă un dezvoltator de proprietăți construiește un bloc de apartamente, atunci poate acorda un prim împrumut pentru a începe construcția. Plățile inițiale legate de prima ipotecă vor acoperi suma împrumutată. Ulterior, ea poate acorda un al doilea împrumut coterminat pentru a plăti primul credit și a finanța construcții ulterioare.
Această strategie aduce beneficii atât constructorului, cât și instituției de finanțare. Constructorul obține o sursă suplimentară de finanțare pentru proiectul său sub forma unui al doilea împrumut, iar instituțiile de finanțare pot evalua progresele realizate în proiect înainte de a emite un al doilea împrumut. De obicei, sumele de levier pentru împrumuturile coterminate sunt calculate ca procent din LTV sau Raportul împrumut-valoare. Cu cât LTV este mai mare, cu atât riscul este mai mare.
