În perioada maximă a boomului locativ din 2004 și 2005, creditorii obișnuiau să glumească că „tot ce ai nevoie pentru a obține o ipotecă este să respiri”. Vremurile s-au schimbat. Între dezacordul pieței imobiliare și criza bancară, standardele de aprobare a împrumuturilor s-au înăscut mult dincolo de respirație. (Pentru lectură aferentă, aruncați o privire la 4 factori cheie care conduc piața imobiliară .)
TUTORIAL: Indicatori economici de știut
Deși poate fi mai greu să vă calificați pentru o ipotecă astăzi, procesul în multe feluri este pur și simplu o revenire la zilele de boom pre-locuire în care consumatorii au fost obligați să-și demonstreze veniturile și activele, să demonstreze capacitatea lor de a rambursa împrumutul și să aibă suficiente economii pentru o plată în avans și rezerve de numerar.
Cerințe de plată anticipată Zilele de împrumuturi disponibile pe scară largă, fără avans, au dispărut pentru majoritatea cumpărătorilor. În mijlocul boom-ului locativ, împrumuturile fără avans au fost disponibile cu ușurință, dar în aceste zile împrumuturile convenționale necesită o plată de 5 până la 15%. Împrumuturile FHA asigurate de guvern necesită o plată în avans de 3, 5% pentru cumpărătorii calificați, dar cei cu un punctaj de credit sub 580 trebuie să efectueze o scădere de 10%. Împrumuturile VA, disponibile membrilor militari și veteranilor, sunt disponibile fără o plată anticipată. Programul de împrumut USDA, disponibil rezidenților din zonele rurale desemnate, nu oferă, de asemenea, împrumuturi cu avans. (Aflați mai multe despre împrumuturile VA în avantajele unice ale creditelor ipotecare VA .)
Tipuri de împrumuturi Împrumutații folosiți pentru a putea solicita o varietate de produse ipotecare, cum ar fi împrumuturi cu dobândă și ARM-uri opționale. În timp ce astăzi împrumuturile numai cu dobândă sunt rareori disponibile, opțiunile ARM au dispărut complet. Împrumuturile simple cu vanilie cu rate fixe sunt cele mai populare pentru majoritatea debitorilor din ziua de azi, urmate de ARM-uri hibride cu o rată fixă de la unu la zece ani, urmată de o rată care se ajustează anual. (despre opțiunea ARM-uri în opțiunea ARM-uri: coșmar de vis sau ipotecar? )
Scoruri de credit Împrumutatorii astăzi se bazează mai mult decât în trecut pe scorul dvs. de credit pentru a determina nu numai dacă vă calificați pentru o ipotecă, ci și pentru a vă seta rata dobânzii. În timp ce creditorii variază, majoritatea spun că un scor de credit de 680 trebuie să fie aprobat pentru un împrumut convențional. Cerințele de împrumut FHA sunt puțin mai slabe, iar unii creditori (dar nu toți) vor aproba un împrumut FHA pentru un consumator cu un scor de credit de 620 sau mai mic. Mulți necesită un scor de 640 pentru un împrumut FHA. Împrumutații cu un punctaj de credit de 720 sau 740 și mai sus sunt probabil să fie aprobați, în funcție de alte circumstanțe financiare. Ratele dobânzilor sunt stabilite pe bază de niveluri, cele mai bune rate ale dobânzii urmând să fie împrumutați cu cele mai mari scoruri de credit.
Verificare La apogeul boom-ului locativ, mulți creditori au aprobat „împrumuturi fără verificare a veniturilor / fără documentație”, dar acestea sunt aproape imposibil de găsit în prezent. Împrumutații trebuie să își demonstreze venitul cu doi ani de declarații fiscale și vor avea nevoie de declarații bancare pentru a demonstra că au active și rezerve de numerar. Banii care sunt folosiți pentru plata în avans și pentru costurile de închidere trebuie să aibă un traseu de hârtie care arată de unde a venit, deoarece există reguli privind capacitatea de a utiliza fonduri cadou.
Ocuparea forței de muncă Cu câțiva ani în urmă, creditorii au aprobat împrumuturi „cu venituri declarate”, dar acum creditorii își fac timp pentru a verifica angajarea și analizează cu atenție stabilitatea locului de muncă ca parte a procesului de aprobare. Aprobările ipotecare sunt mult mai dificile pentru solicitanții independenți care trebuie să dovedească un flux constant de venituri și viabilitatea afacerii.
Ratele O altă mișcare mai restrictivă pentru debitori astăzi este raportul dintre datorii și venituri. În zilele de orientare mai slabă, creditorii au fost mai dispuși să întindă raporturile dintre datorii și venituri până la 50%, dacă debitorii păreau să aibă capacitatea de a rambursa împrumutul. Majoritatea creditorilor limitează acum debitorii la o plată pentru locuințe de 31 până la 33% din venitul lunar brut și o datorie totală de 43 până la 45%. Uneori, un scor de credit ridicat sau rezerve de numerar semnificative sau o scădere mare va permite debitorilor să depășească aceste orientări, dar creditorii sunt mult mai puțin dispuși să extindă aceste rate decât în trecut.
Cheltuieli suplimentare de credit Ca parte a noilor lor orientări mai stricte, creditorii își verifică uneori creditul după o aprobare a împrumutului, dar înainte de data decontării împrumutului ca o protecție suplimentară pentru investiția lor. Împrumutații trebuie să fie foarte atenți pentru a evita utilizarea cărților de credit, pentru a solicita un credit suplimentar sau pentru a schimba locuri de muncă în perioada crucială dintre aprobarea împrumutului și decontare.
Linia de bază Toate aceste noi reguli și modificări ale procesului ipotecar înseamnă că încă un lucru s-a schimbat de la criza bancară: aprobările de împrumut durează mai mult. Creditorii trebuie să verifice cu atenție fiecare detaliu al cererii de împrumut, împreună cu efectuarea unei evaluări, astfel încât debitorii trebuie să fie pregătiți pentru o perioadă de aplicare la decontare de cel puțin 30 de zile, dar deseori de 45 până la 60 de zile. În timp ce acest lucru poate fi frustrant, totul face parte dintr-un efort reînnoit în rândul creditorilor de a analiza cu atenție solicitanții de împrumuturi. (Pentru citire suplimentară, verificați, de asemenea, cel mai mare scor de credit: este posibil să obțineți? )
