Există mai multe modalități de a investi în imobiliare. Pentru mulți americani, cea mai de bază investiție imobiliară este sub forma unei case de familie sau a unei proprietăți de închiriere. Investiția într-o singură proprietate imobiliară poate fi o investiție mare, profitabilă, cu multiple posibilități de utilizare. Versatilitatea, longevitatea și aprecierea sunt adesea motive de top care fac ca investițiile individuale să fie relativ sigure, fiabile și profitabile în timp.
O creștere a crowdfundingului online și a creditării ipotecare a lărgit, de asemenea, multe dintre posibilitățile și oportunitățile investitorilor imobiliari direcți. Platforme precum Lending Club, Prosper, SoFi, LendingOne, LendingHome, Groundfloor, Money360 și altele, oferă modalități mai rapide, mai ușoare și mai eficiente de a obține un credit ipotecar, crescând potențialul pentru cumpărători de a fi mai versatili în investițiile lor.
Pe măsură ce piața imobiliară evoluează, noi oferte sunt introduse în mod regulat. Cu aceste introduceri, investitorii imobiliari au acum o gamă largă de opțiuni cuprinzând grupuri de investiții imobiliare, fonduri mutuale imobiliare, trusturi de investiții imobiliare și oferte de vânzare cu amănuntul crowdfunded precum Fundrise. Cu toate acestea, investițiile directe imobiliare oferă totuși o modalitate de a obține profituri semnificative pentru acei investitori cu un mix adecvat de stabilitate financiară și toleranță la risc. Pentru acești investitori, opțiunile imobiliare pot fi o posibilitate care, atunci când este exercitată, poate adăuga câștigurile sau reduce unele dintre riscurile unei investiții imobiliare directe.
Opțiunile imobiliare nu sunt disponibile pe burse, nu au prețuri fluctuante peste prima și de obicei nu acoperă mai multe unități. Opțiunile imobiliare sunt cel mai puternic utilizate pe piața imobiliară comercială, dar pot fi utilizate și de investitorii obișnuiți. De obicei, opțiunile imobiliare sunt utilizate pentru situațiile vizate în care un cumpărător va beneficia de o opțiune, dar nu de o obligație de a cumpăra bunuri imobiliare până la sfârșitul unei perioade de deținere.
Cheie de luat cu cheie
- O opțiune imobiliară este o prevedere contractuală special concepută între un cumpărător și un vânzător. Opțiunile imobiliare sunt negociate între cumpărători și vânzători, oferind de obicei cel mai mare avantaj pentru cumpărător. redactat cu o multitudine de variații.
Ce este o opțiune imobiliară?
Investițiile imobiliare directe vin cu multe considerații unice care, de obicei, nu se aplică strict la varietatea altor alternative imobiliare. Pentru investitorii interesați sau avansați, o opțiune imobiliară ca o prevedere pentru un contract de a cumpăra direct o proprietate imobiliară poate fi o oportunitate potențială. Opțiunile imobiliare vin cu un nivel suplimentar de complexitate, precum și cu parametrii proprii unici.
În linii mari, o opțiune imobiliară este o prevedere contractuală special concepută între un cumpărător și un vânzător. Vânzătorul oferă cumpărătorului opțiunea de a cumpăra o proprietate într-o anumită perioadă de timp, la un preț fix. Cumpărătorul cumpără opțiunea de a cumpăra sau nu proprietatea până la sfârșitul perioadei de deținere. Pentru dreptul acestei opțiuni, cumpărătorul plătește vânzătorului o primă de opțiune. Dacă cumpărătorul decide să cumpere proprietatea (cu alte cuvinte, să exercite opțiunea imobiliară), vânzătorul trebuie să vândă proprietatea cumpărătorului în conformitate cu condițiile contractului preexistent.
Este posibil să fi întâlnit conceptul de opțiuni la achiziționarea de stocuri. Opțiunile oferă câteva opțiuni suplimentare unui cumpărător cu termeni pe baza activului de bază. Opțiunile, în general, pot fi exercitate timpuriu, păstrate până la expirarea opțiunii sau eventual vândute unui al doilea cumpărător înainte de expirare. Opțiunile imobiliare sunt cel mai frecvent utilizate de dezvoltatorii de proprietăți și de investitori în oferte comerciale sau de înaltă calitate pentru proprietăți rezidențiale. Opțiunile imobiliare oferă mai multă flexibilitate și, probabil, o oportunitate mai mare de investiții pentru cumpărători, cu beneficii limitate pentru vânzători.
Poate exista o multitudine de opțiuni imobiliare redactate încorporate ca parte a unui contract de achiziție imobiliară. Unele dintre cele mai comune includ:
- Opțiune perioadă de deținere: cumpărătorul plătește o primă pentru opțiunea de a cumpăra proprietatea, dar nu i se cere opțiunea de listare: cumpărătorul folosește opțiunea pentru a enumera proprietatea și poate profita dintr-o opțiune de schimb de marcare1031: cumpărătorul plătește o primă pentru opțiunea de a obține o deținere apoi perioada face un schimb de proprietăți imobiliare la data cumpărării
Prima de opțiune imobiliară, perioada de păstrare negociată și prețul final de vânzare sunt adesea cele mai importante componente negociate într-un acord de opțiune imobiliară.
Exemplu de opțiune imobiliară
Iată o analiză cuprinzătoare a riscurilor și recompenselor pentru un scenariu de opțiuni imobiliare. Presupunem că un constructor are 500.000 de dolari și dorește să cumpere un teren listat pentru 2 milioane de dolari. Constructorul nu este sigur de câteva lucruri:
- Constructorul poate strânge 1, 5 milioane dolari prin împrumuturi bancare sau alte surse? Poate constructorul să obțină autorizațiile necesare pentru dezvoltarea rezidențială sau comercială sau subdiviziunea ulterioară a proprietății? Poate constructorul să strângă bani și să obțină autorizații înainte ca un alt constructor să cumpere terenul?
În această situație, o opțiune imobiliară este potrivită. Pentru un cost definit nerambursabil (denumit prima de opțiune imobiliară) de 25.000 USD, constructorul poate încheia un contract cu opțiunea imobiliară cu vânzătorul. Opțiunea imobiliară permite constructorului să blocheze prețul de vânzare a proprietății la 2 milioane de dolari pe o perioadă de șase luni.
Contractul de opțiune imobiliară poate include următoarele condiții:
- Detalii despre proprietate (locație, dimensiune și alte caracteristici) Durata contractului (șase luni de la data acordului) Prima de opțiune sau valoarea contravalorii (25.000 USD prime nerambursabile plătite de cumpărător vânzătorului într-o sumă forfetară) Prețul de achiziție convenit dacă opțiunea este exercitată în timpul contractului (2 milioane USD)
Pentru durata de șase luni a contractului, pot exista patru scenarii posibile.
Scenariul 1: Constructorul este aprobat pentru un împrumut bancar de 1, 5 milioane USD. De asemenea, confirmă că poate obține permisele necesare pentru dezvoltare. Își exercită opțiunea imobiliară de a cumpăra proprietatea la prețul prestabilit de 2 milioane de dolari. Vânzătorul primește 2 milioane de dolari plus păstrează prima de opțiune suplimentară de 25.000 USD.
Scenariul 2: După două luni, constructorul descoperă că nu va putea obține un permis de dezvoltare. În următoarele patru luni, constructorul reușește să găsească o altă parte dispusă să cumpere proprietatea pentru 2 milioane de dolari. Constructorul vinde opțiunea imobiliară noului partid pentru un preț nou de 30.000 de dolari. Noua parte înlocuiește constructorul în contractul de opțiune inițială. Noua petrecere exercită opțiunea și achiziționează proprietatea pentru 2 milioane de dolari. Vânzătorul primește 2 milioane de dolari de la noua petrecere plus că păstrează prima opțiune de 25.000 USD de la constructor. Constructorul a vândut opțiunea pentru 30.000 de dolari, astfel încât el face 5.000 de dolari și nu este împodobit cu o proprietate pe care nu o poate folosi.
Scenariul 3: Constructorul este pur și simplu un cumpărător de opțiuni care caută să beneficieze de aprecierea prețurilor proprietății. Dacă prețul cerut de 2 milioane dolari va crește până la 2, 2 milioane dolari în cinci luni, constructorul va beneficia de exercițiul de a cumpăra proprietatea și de a vinde proprietatea pentru un profit. La finalul tranzacției, proprietarul primește 2 milioane de dolari plus prima de opțiune de 25.000 de dolari. Constructorul obține un profit de 175.000 USD din vânzarea proprietății.
Scenariul 4: Constructorul nu este capabil să asigure un împrumut sau permise. De asemenea, nu găsește alți cumpărători interesați. Constructorul lasă opțiunea să expire și pierde prima opțiune. Cu toate acestea, cumpărătorul a reușit să evite o investiție potențial proastă de 2 milioane de dolari, plătind prima de 25.000 de dolari (1, 25% din valoarea tranzacției reale). Vânzătorul beneficiază de 25.000 USD și continuă să caute un cumpărător.
În toate cazurile, odată ce este încheiat un contract de opțiuni imobiliare, vânzătorul nu mai are de ales dacă va vinde proprietatea sau la ce preț în perioada de deținere a opțiunii. Vânzătorul trebuie să aștepte șase luni pentru decizia cumpărătorului. Acesta este motivul pentru care vânzătorul primește și păstrează prima de opțiune indiferent de ce decide în final cumpărătorul.
Linia de jos
Opțiunile imobiliare oferă o metodă alternativă de tranzacționare, investiție și profit din investiții imobiliare. Acestea pot fi considerate un tip de contract de vânzare fără contract între două părți individuale. Nu există o piață de schimb pentru aceste tipuri de opțiuni, dar pot exista dispoziții creative care ar putea permite unui cumpărător să vândă opțiunea în timp ce este încă într-o perioadă de deținere activă. În general, părțile implicate trebuie să se asigure că dispozițiile contractului de opțiune sunt scrise în mod corespunzător, corecte și respectate de cei implicați.
Contractele de opțiuni imobiliare pot oferi unele modalități alternative de a câștiga bani, dar, în general, unul dintre cele mai mari avantaje ale acestora este diversificarea riscurilor mari. Dezvoltatorii imobiliari ar putea beneficia de deținerea mai multor contracte de opțiuni imobiliare și pot exercita doar câțiva selectați pe baza evoluțiilor din perioada de deținere. De asemenea, un titular al contractului poate alege să renunțe la o opțiune dacă apar modificări în perioada de deținere, precum o nouă autostradă ocupată sau o creștere a criminalității.
Perioadele de deținere pentru aceste opțiuni pot varia, ceea ce variază și riscurile. Un vânzător este de obicei blocat într-un preț stabilit. O mare probabilitate de exercițiu, însă, le poate oferi ceva timp pentru a lua alegeri sau aranjamente mai bune. De obicei, un cumpărător este obligat să plătească o primă specificată pe toată durata de viață a perioadei de deținere. Primele pot ajuta la scăderea prețului de achiziție. De asemenea, acestea pot permite cumpărătorului să obțină condiții de finanțare ipotecare mai bune, care reduc costurile generale. Pe parcursul perioadei de deținere, o proprietate imobiliară poate fi de asemenea apreciată ca valoare cu un preț de achiziție care rămâne același.
Valoarea implicită a vânzătorului poate fi una dintre provocările majore ale acordurilor de opțiuni imobiliare. În astfel de cazuri, singurul recurs al cumpărătorului este de obicei un proces. Lipsa informațiilor disponibile publicului și a înregistrărilor anterioare ale participanților la opțiunile imobiliare este o altă provocare. Investitorii de opțiuni imobiliare ar putea, de asemenea, să aibă în vedere cheltuieli suplimentare, cum ar fi comisioane pentru servicii juridice, cum ar fi redactarea și înregistrarea contractului.
