Analiza fluxurilor de numerar reduse sau DCF este foarte frecvent utilizată în evaluarea investițiilor imobiliare, deși determinarea ratei de actualizare implică o serie de variabile care pot fi dificil de prevăzut cu exactitate. Analiza fluxurilor de numerar reduse este o metodă de evaluare care urmărește să determine rentabilitatea sau simpla viabilitate a unei investiții prin examinarea veniturilor proiectate viitoare sau a fluxului de numerar din investiție, apoi cu reducerea fluxului de numerar pentru a ajunge la o valoare curentă estimată a investiției. Această valoare curentă estimată este denumită în mod uzual valoarea actuală netă sau VNV. Pentru evaluarea investițiilor imobiliare, rata de actualizare este rata de rentabilitate anuală dorită sau preconizată.
Calcularea fluxului de numerar actualizat pentru imobiliare
Pentru investiții imobiliare, trebuie să fie incluși în calcul următorii factori:
- Cost inițial - Fie prețul de achiziție, fie plata anticipată efectuată pe proprietate.Costurile de finanțare - Costurile ratei dobânzii pentru orice finanțare inițială sau preconizată. Perioada de păstrare - Pentru investiții imobiliare, perioada de deținere este calculată în general pentru o perioadă cuprinsă între cinci și 15 ani, deși variază între investitori și investiții specifice. Costuri suplimentare de la an la an - Acestea includ costurile de întreținere și reparații proiectate; taxe de proprietate; și orice alte costuri, în afară de costurile de finanțare. Fluxuri de numerar proiectate - Proiecție de la an la an a tuturor veniturilor din închiriere primite din deținerea proprietății. Profit vândut - Suma proiectată de profit pe care proprietarul așteaptă să o realizeze la vânzarea proprietății la sfârșit a perioadei de păstrare proiectate.
În calculul DCF trebuie să fie estimate un număr de variabile; acestea pot fi dificil de precizat cu precizie și includ lucruri precum costurile de reparație și întreținere, creșteri de închiriere proiectate și creșterea valorii proprietății. Aceste articole sunt de obicei estimate cu ajutorul unui sondaj cu proprietăți similare din zonă. În timp ce se determină cifre precise pentru proiectarea costurilor viitoare și a fluxurilor de numerar pot fi dificile, odată ce aceste proiecții și rata de actualizare sunt determinate, calculul valorii actuale nete este destul de simplu, iar calculele computerizate sunt disponibile în mod liber.
