Ce este o ipotecă pentru participare
O ipotecă de participare este un tip de ipotecă care permite împrumutătorului să împartă o parte din veniturile sau veniturile revânzării unei proprietăți. Ca atare, creditorul devine un partener de acțiune în achiziție, mai degrabă decât doar un emitent ipotecar. În schimbul unei rate mai mici a dobânzii la împrumut, un creditor va prelua o parte din venitul net operațional (NOI).
BREAKING DOWN Participarea Ipoteca
Ipotecile de participare, deseori văzute în tranzacțiile imobiliare comerciale, anticipează venituri din închiriere în curs. Proprietățile comerciale includ clădiri de birouri sau complexe de apartamente. Părțile vor împărți venitul operațional net, care este suma veniturilor obținute din exploatarea proprietății minus cheltuielile de exploatare. O împărțire tipică a profitului ar fi 55/45, creditorul primind cota mai mică. De asemenea, creditorul primește o parte din veniturile revânzării, adesea toate profiturile peste un punct de referință specific, inclusiv rambursarea principalului creditului.
De ce un împrumutat ar dori o ipotecă pentru participare
Avantajul unei ipoteci de participare la un împrumutat este rata dobânzii mai mică cerută de creditor, care compensează veniturile diminuate din împrumut cu fluxul de venituri și veniturile viitoare din vânzare. Din perspectiva unui împrumutat, împrumuturile de participare sunt similare cu ratele introductive de tip teaser oferite cu un credit ipotecar reglabil (ARM). Diferența este că rata scăzută este stabilă pe durata de viață a împrumutului.
Desigur, împrumutatul renunță la o mulțime de capitaluri în schimbul acestei rate mai mici. În funcție de modul în care tranzacția este structurată, economiile de dobândă ar putea compensa bine pierderea capitalului propriu. În termenul apropiat, ar putea face posibil ca împrumutatul să dezvolte o proprietate mai substanțială decât și-ar putea permite altfel.
Perspectiva creditorului
Emitenții de ipoteci de participare sunt deseori creditori ne-tradiționali. Aceștia ar putea fi antreprenori care caută investiții imobiliare, fără a se preocupa de dezvoltarea sau menținerea proprietăților în sine; ipotecile de participare le permit să fie parteneri tăcuți. Uneori, creditorii sunt fonduri de pensii în căutare de investiții de calitate care returnează mai mult decât obligațiuni, dar nu au volatilitatea stocurilor.
Un apel particular pentru fondurile de pensii este dovada de inflație încorporată a creditelor ipotecare de participare. Majoritatea pensiilor includ ajustări ale costului vieții (COLA) care cresc plățile în perioada inflaționistă. Întrucât prețurile imobiliare urmăresc în general inflația, ipotecile de participare asigură un randament mai mare al capitalurilor proprii în perioadele inflației.
O considerație pentru creditori este problema monitorizării fluxului de numerar. Ei trebuie să inspecteze cărțile debitorului pentru a se asigura că veniturile nete declarate sunt corecte. În caz contrar, un creditor nu ar ști dacă dezvoltatorul plătește cheltuieli pentru a raporta venitul net mai mic. Mai mult decât atât, un dezvoltator ar putea împiedica îmbunătățirile sau chiar caracteristicile de siguranță, deoarece suportă costurile tuturor reparațiilor, dar obține doar o parte din venitul net, o formă de pericol moral.
