Într-o versiune a graficului periodic al profiturilor investițiilor realizate de MFS Investments pentru anii 1998 - 2017, trusturile de investiții imobiliare (REIT) au fost clasa de active cu cele mai performante în șase din acei ani. În plus, în acest interval de timp, REIT-urile, astfel cum sunt reprezentate de indicele REAL NITARE pe acțiuni, au întocmit un randament mediu anual de 8, 67%, care a fost a doua cea mai bună clasă de active din aceeași perioadă, după activele cu capital mediu mediu cu un randament mediu anual de 9, 12%.
Performanțele anterioare nu reprezintă o garanție a profiturilor viitoare. Deci, în mediul actual, REIT-urile sunt încă viabile investiții atât pentru investitorii individuali, cât și pentru consilierii financiari și clienții lor? (Pentru lectură conexă, consultați: REIT ETF-uri Stabilitatea ofertei.)
Rata dobânzii + REITURI
Conform Yahoo! Finanțe, Vanguard REIT Index Adm (VGSLX), care urmărește MSCI US REIT Index, are un randament curent de 4, 3%. În mediul actual cu rata dobânzii scăzută, acest lucru este cu siguranță atractiv pentru mulți investitori. Creșterea ratelor dobânzilor este, în general, un factor negativ pentru REIT; ieșirile lor cresc datorită plăților mai mari ale dobânzii, ceea ce reduce numerarul pe care îl au la dispoziție pentru a efectua plăți de dividende către investitori.
REIT-urile cu niveluri excesive de datorie sau cele care trebuie să refinanțeze proprietățile pe termen scurt sunt mai susceptibile la o creștere a ratei decât altele.
În 2018, prețul Vanguard REIT ETF (VNQ) a scăzut cu peste 12% față de nivelul maxim din ianuarie 2015, parțial din cauza incertitudinii în ceea ce privește calendarul și disponibilitatea Fed de a crește ratele dobânzilor.
Performanța trecută a REIT-urilor
Cohen & Steers, un manager de investiții care oferă o serie de fonduri REIT, citează ultimul ciclu de strângere a Fed din perioada iunie 2004 până în iunie 2006, ca un exemplu în care ratele mai mari au afectat inițial performanțele REIT. Dar, pe măsură ce timpul a continuat, economia puternică a ajutat apoi la creșterea randamentului REIT-urilor.
Rezultatul cumulat al REIT-urilor în acest interval de timp a fost de 57, 9%, ceea ce se compară cu 15, 5% pentru acțiuni și 5, 9% pentru obligațiuni, potrivit companiei.
Firma spune într-un articol pe site-ul său: „Când economia se îmbunătățește și fundamentele sunt puternice, corecțiile bazate pe randament au prezentat istoric oportunități de cumpărare atractive pentru investitorii pe termen lung. Pe măsură ce beneficiile unei creșteri economice mai puternice au devenit mai evidente, evaluările tind să revină la normal. Credem că investitorii care sunt aliniați pentru a profita de aceste oportunități pot fi răsplătiți pe termen lung. ”
REIT-urile oferă oferte de diversificare
REIT-urile nu sunt un mare diversificator din stocuri, așa cum rezultă din corelația lor de aproximativ 78% cu stocurile bazate pe o comparație a indicelui S&P 500 și a NAREIT Equity REIT pe parcursul celor zece ani până la sfârșitul anului 2015. Totuși, REIT-urile oferă o bună diversificarea în termeni de corelații scăzute sau negative cu obligațiunile de bază, mărfurile și valutele.
Dincolo de ratele dobânzii, performanța REIT-urilor va depinde de modul în care economia și prețul bursei. Într-un articol recent al CNBC, Joseph Smith, directorul de investiții al CBRE Clarion Securities, care gestionează aproximativ 22 de miliarde de dolari în active imobiliare, a declarat: „Pe tot parcursul anului a avut loc un flip-flop între așteptările privind creșterea economică și ratele dobânzilor. Această incertitudine creează volatilitate, iar în perioade de volatilitate, corelația REIT-urilor cu piața bursieră crește. " Citatul domnului Smith a fost făcut la sfârșitul anului 2015. (Pentru lectură aferentă, consultați: Investiții imobiliare într-un mediu cu dobândă mare. )
Factori care influențează REIT-urile individuale
Ca orice fond mutual sau ETF, există fonduri de investiții subiacente în aceste fonduri. REIT-urile individuale pot include cele care au un portofoliu de proprietăți comerciale, proprietăți rezidențiale și hoteluri sau stațiuni, printre multe altele. În plus, există o expunere la anumite sectoare, cum ar fi asistența medicală și domeniile de specialitate, cum ar fi REIT-urile din lemn și ipotecile.
Ideea este că o parte din performanța acestor REIT-uri va fi legată de performanța sectoarelor bursiere și de afaceri la care sunt legate. Aceasta înseamnă că performanța acestor REIT depășește performanța pieței bursiere globale și / sau a economiei. Acest lucru nu se deosebește de adagiul imobiliar care face referire la modul în care toate imobiliarele sunt locale.
REIT-urile individuale sunt, de asemenea, influențate de oamenii care le gestionează. Ca orice alt stoc sau instrument similar, managementul este important. Care este experiența lor? Sunt centrate pe acționari? Au banii proprii investiți alături de ai tăi?
Legea privind reducerile fiscale și locurile de muncă din 2017 este avantajoasă pentru investitori imobiliari. Unele dintre modificările incluse în noua lege fiscală afectează REIT. De exemplu, REIT-urile beneficiază de deducerea de 20% din veniturile entității trecute.
Linia de jos
La fel ca multe alte investiții de astăzi, REIT-urile pot suferi cel puțin inițial de o perioadă de majorare a ratei dobânzii. REIT-urile care sunt extrem de scăzute și cele care ar putea avea nevoie să refinanțeze datoriile în timp ce ratele sunt în creștere pot fi mai vulnerabile decât altele. Cei care se uită la REIT-uri individuale trebuie să se uite la managementul firmei și la portofoliul său de investiții. Există o serie de fonduri mutuale și ETF-uri care asigură o expunere solidă și în acest domeniu. De-a lungul timpului, REIT-urile s-au dovedit a fi o componentă solidă a multor portofolii și este posibil să continue în continuare. (Pentru lectură aferentă, consultați: 5 tipuri de REIT-uri și cum să investești în ele. )
