Care este metoda de repetare-vânzare?
Metoda de repetare a vânzărilor este o modalitate de calculare a modificărilor prețului de vânzare din aceeași piesă imobiliară în anumite perioade de timp.
Analiștii pieței locuințelor folosesc această abordare relativ simplă pentru a estima schimbările prețurilor la locuințe pe perioade cuprinse între luni și ani. Diversi indici de preț ai locuințelor au adoptat metoda de vânzare repetată pentru a oferi informații despre piața imobiliară cumpărătorilor de case și vânzători, investitori de proprietăți și cei care lucrează în industrie și finanțează locuințele.
Cheie de luat cu cheie
- Metoda de repetare a vânzărilor evaluează modul în care se schimbă evaluările caselor în timp, concentrându-se pe prețurile diferite de vânzare ale aceluiași imobil. Diverse indici de preț ale locuințelor au adoptat metoda de vânzare repetată pentru a elimina problema contabilizării diferențelor de preț la locuințe cu caracteristici variate. Metoda vânzărilor repetate nu este lipsită de defecte, limitând datele la casele care au fost vândute de mai mult de două ori în perioada de probă și trecând cu vederea faptul că aceeași proprietate se poate schimba în timp.
Înțelegerea metodei de repetare-vânzare
Piața locuințelor este considerată a fi unul dintre principalii indicatori economici ai Statelor Unite. Starea pieței locuințelor și a economiei generale sunt întrețesute în mai multe moduri. Atunci când prețurile imobiliare cresc, proprietarii de case cresc în încredere și de cele mai multe ori își dezleagă șirurile de pungă, determinând o creștere a cheltuielilor pentru consumatori. Dezvoltatorii sunt, de asemenea, favorizați de semnele creșterii cererii, stimulând produsul intern brut (PIB), investind mai mult în noi terenuri, materiale și locuri de muncă pentru a construi case noi.
Indicii de preț al locuințelor au sarcina importantă și complicată de a evalua tendințele imobiliare. Majoritatea încearcă să realizeze acest lucru urmărind evaluările într-o anumită regiune într-o anumită perioadă de timp. Din păcate, unele dintre calculele pe care le folosesc acești indici pot duce la o imagine inexactă a tendințelor prețurilor locuințelor.
Calculele defecte includ culegerea de eșantioane aleatorii de case pentru a fi urmărite. Este posibil ca aceste proprietăți să nu fie de vânzare sau structurile și tipurile lor să fie foarte diferite. Un indice care a monitorizat prețul median al locuinței într-o anumită zonă - cum ar fi Indexul Median al Asociației Naționale a Agenților Imobiliari (NAR) sau Indicele Mediei Biroului de Cenzură - nu ar identifica modificările structurii locuințelor în raport cu factori externi ai pieței care pot afecta prețul.
Metoda de repetare a vânzărilor a intrat în scenă pentru a depăși aceste probleme structurale. Acesta a fost creat pentru a urmări modificarea prețului imobilelor între o vânzare curentă și orice vânzare anterioară, contribuind la asigurarea comparabilității cu similare.
Avantajele și dezavantajele metodei de vânzare repetată
Metodele de repetare a vânzărilor calculează modificările prețurilor la domiciliu pe baza vânzărilor aceluiași imobil, evitând astfel problema de a încerca să țină cont de diferențele de preț în locuințe cu caracteristici diferite. Metodele de repetare a vânzărilor oferă, de asemenea, o alternativă mai precisă la analiza de regresie sau la calcularea prețului mediu de vânzare pe arie geografică.
Conceptul metodei de vânzare repetată a fost introdus pentru prima dată de Martin Bailey, Richard Muth și Hugh Nourse în 1963, apoi modificat de Karl Case și Robert Shiller la sfârșitul anilor '80.
Totuși, metoda de repetare a vânzărilor nu este în niciun fel impecabilă. Unul dintre dezavantajele sale principale este faptul că nu ține cont de locuințele care au fost vândute o singură dată în perioada de timp raportată.
Un alt lucru este că o proprietate vândută în două momente diferite în timpul unei perioade de probă ar putea să nu fie neapărat identică. Aceeași locuință s-ar fi putut deteriora semnificativ în stare sau a suferit mari renovări, ceea ce afectează comparabilitatea acesteia.
Exemple de metodă de repetare-vânzare
Poate că cel mai cunoscut indice de locuințe care se bazează pe metoda de vânzare repetată este Indicele Național al Prețurilor Naționale S&P CoreLogic Case-Shiller. Indicele Case-Shiller măsoară modificările valorii pieței locuințelor rezidențiale din SUA, urmărind prețul de achiziție și valoarea revânzării locuințelor unifamiliale care au suferit cel puțin două tranzacții pe distanță armată.
Indicele nu are în vedere construcțiile noi, apartamentele și cooperele și exclude, de asemenea, tranzacțiile non-armament, cum ar fi vânzările la domiciliu între membrii familiei la prețuri inferioare pieței.
Printre alți indici care utilizează metoda de vânzare repetată se numără indicele lunar al prețului casei (FHFA) al Agenției Federale a Finanțelor pentru Locuințe (FHFA), care se bazează pe datele Fannie Mae și Freddie Mac cu privire la prețurile de vânzare de locuințe unifamiliale și evaluările de refinanțare și primul american Indicele de preț al locuinței CoreLogic LoanPerformance, care acoperă o zonă geografică mai largă decât indicii Case-Shiller sau FHFA. Indicele principal al prețurilor pentru locuințe al Canadei, Indicele național al prețurilor pentru locuințele compuse, adoptă, de asemenea, metoda repetării vânzărilor.
Astfel de indici, în general, raportează modificările prețurilor la domiciliu din luna, trimestrul și anul precedent. Creșterea prețurilor la locuințe indică o creștere a cererii, în timp ce scăderea prețurilor semnifică scăderea cererii.
