Cum funcționează
Cu o ipotecă inversă, un creditor efectuează plăți proprietarului în funcție de un procent din valoarea din casă. Când proprietarul de locuință moare sau se mută din proprietate, se pot întâmpla unul dintre cele trei lucruri: (1) Proprietarul de locuință sau moștenitorii săi pot vinde casa pentru a plăti împrumutul ”(2) proprietarul sau moștenitorii pot refinanța împrumutul existent a păstra căminul; sau (3) creditorul poate fi autorizat să vândă casa pentru a stabili soldul împrumutului.
În timp ce există mai multe tipuri de credite ipotecare, inclusiv cele oferite de creditorii privați, acestea au în general următoarele caracteristici:
- Proprietarilor mai în vârstă li se oferă sume mai mari de împrumut decât proprietarii mai tineri. Case mai scumpe se califică pentru împrumuturi mai mari. O ipotecă inversă trebuie să fie datoria principală față de casă. Alți creditori trebuie rambursați sau sunt de acord să-și subordoneze împrumuturile deținătorului ipotecar primar. Taxele de finanțare pot fi incluse în costul împrumutului. Creditorul poate solicita rambursarea în cazul în care proprietarul nu reușește să mențină proprietatea, nu reușește să păstreze proprietatea asigurată, nu își plătește impozitele pe proprietăți, declară falimentul, abandonează proprietatea sau comite fraude. Împrumutatul poate solicita, de asemenea, rambursarea dacă locuința este condamnată sau dacă proprietarul de locuință adaugă un nou proprietar la titlul proprietății, subligă integral sau parțial proprietatea, schimbă clasificarea zonării proprietății sau acordă împrumuturi suplimentare împotriva proprietății.
Împrumuturi HECM
Ipotecile invers au existat încă din anii 1960, dar cea mai comună ipotecă inversă este o ipotecă de conversie a capitalurilor proprii asigurată federal (HECM). Aceste credite ipotecare au fost oferite pentru prima dată în 1989 și sunt furnizate de Departamentul SUA pentru Locuințe și Dezvoltare Urbană (HUD).
HECM-urile sunt singurele credite ipotecare inversate emise de guvernul federal, care limitează costurile pentru împrumutați și garantează că creditorii vor îndeplini obligațiile. Dezavantajul principal al HECM este că valoarea maximă a împrumutului este limitată.
Împrumuturi non-HECM
Creditele ipotecare inversă non-HECM sunt disponibile de la o varietate de instituții de creditare. Avantajul principal al acestor credite ipotecare este că oferă credite în sume mai mari decât limita HEMC. Unul dintre dezavantajele împrumuturilor non-HECM este că acestea nu sunt asigurate federal și pot fi semnificativ mai scumpe decât împrumuturile HECM.
Costul anual total al împrumutului
Deși rata dobânzii la o ipotecă HECM este stabilită de guvern, iar costul de origine al unui împrumut HECM este limitat la 2% din valoarea casei, costul total al împrumutului poate varia în continuare în funcție de creditor. În plus, în căutarea unui creditor, debitorii trebuie să ia în considerare costurile de închidere ale terților, asigurarea ipotecară și taxa de serviciu.
Pentru a ajuta debitorii să compare costurile ipotecare, Legea adevărului federal în împrumuturi solicită furnizorilor de credite ipotecare să prezinte debitorilor o divulgare a costurilor sub forma costului total anual al împrumutului (TALC). Utilizați acest număr când comparați împrumuturi de la diverși furnizori; trebuie doar să rețineți că costurile reale ale unei ipoteci invers vor depinde în mare măsură de opțiunile de venit selectate
Opțiuni de venit
Creditele ipotecare inversă HECM oferă cea mai largă varietate de opțiuni generatoare de venituri, inclusiv plăți în sumă forfetară, linii de credit, avansuri lunare de numerar sau orice combinație dintre acestea.
Linia de credit este poate cea mai interesantă caracteristică a unui împrumut HECM, deoarece suma de bani disponibilă pentru împrumutat crește în timp cu suma dobânzii. Împrumuturile non-HECM oferă mai puține opțiuni de venit. (Pentru alte opțiuni de finanțare a locuinței, citiți Împrumuturi pentru acțiuni la domiciliu: Ce trebuie să știți .)
Ratele dobânzilor
Rata dobânzii la creditele ipotecare inversă HECM este legată de rata de securitate a Trezoreriei americane de un an. Împrumutații au opțiunea de a selecta o rată a dobânzii care se poate modifica în fiecare an sau una care se poate modifica în fiecare lună. O rată ajustabilă anuală se modifică cu aceeași rată ca orice creștere sau scădere a ratei de securitate a Trezoreriei de un an. Această rată de ajustare anuală este limitată la 2% pe an sau 5% pe durata de viață a împrumutului. O ipotecă cu rată ajustabilă lunară (ARM) începe cu o rată a dobânzii mai mică decât ARM și se ajustează în fiecare lună. Se poate deplasa în sus sau în jos cu 10% pe durata de viață a împrumutului. (Pentru a afla mai multe despre ARM-uri, consultați ARMed și Dangerous .)
Cum pot ajuta ipotecile inversă: un studiu din lumea reală
Aproape jumătate dintre persoanele în vârstă de 70 de ani și mai mari care au un card de credit nu își achită soldul în întregime în fiecare lună, dar ipotecile invers pot ajuta la această problemă. În „Modul în care extragerea acțiunilor casnice și creditele ipotecare inversă afectează rezultatele creditului gospodăriilor senior”, un document de lucru finanțat de Administrația SUA pentru securitate socială și publicat în septembrie 2016 de Centrul de Cercetări pentru Retrageri din Michigan al Universității din Michigan, cercetătorii Stephanie Moulton, Donald Haurin, Samuel Dodini și Maximilian D. Schmeiser au descoperit că datoria rotativă a cardului de credit scade atunci când persoanele în vârstă își iau ipotecile invers.
Excluderile judiciare și incapacitățile de plată a datoriilor devin, de asemenea, mai puțin obișnuite, cel puțin în cei trei ani de la scoaterea din ipotecă inversă. Cel mai mult au beneficiat persoanele în vârstă care au suferit un șoc de credit în cei doi ani înainte de a-și scoate ipoteca inversă. (Cercetătorii au definit un șoc de credit ca o scădere a scorului de credit de 25 sau mai mult.) Este posibil ca acești seniori să nu fi calificat pentru un alt tip de împrumut de capitaluri proprii din cauza creditului lor; calificarea pentru o ipotecă inversă nu depinde de scorul de credit al unui senior.
Studiul a constatat că debitorii cu ipotecă inversă și-au redus datoria de pe cardul de credit mai mult decât debitorii care au contractat alte tipuri de împrumuturi de capitaluri proprii (împrumuturi închise la capitaluri proprii, linii de credit pentru capitaluri proprii și refinanțări de cash). Sumele în avans și creșterea fluxului de numerar lunar furnizate de creditele ipotecare inversă i-au ajutat pe vârstnici să își achite datoria pe cardul de credit.
Conform studiului, persoanele în vârstă care au retras inițial 10.000 USD folosind o ipotecă inversă și-au redus datoria cardului de credit cu 2.364 dolari în primul an după împrumutarea acestei sume. Împrumuturile suplimentare au dus la rambursări de datorii minime suplimentare: pentru fiecare 10.000 USD suplimentar retras în avans, persoanele în vârstă au plătit încă 166 dolari, iar pentru fiecare 100 de dolari suplimentari în fluxul de numerar lunar , ipoteca inversă generată, persoanele în vârstă au plătit o datorie suplimentară de 45 dolari pentru întregul an .
De remarcat faptul că acest studiu acoperă debitorii care au încheiat o ipotecă inversă între 2008 și 2011, o perioadă deosebit de proastă în istoria financiară. Un studiu similar realizat într-o perioadă de prosperitate economică ar putea avea concluzii diferite.
Persoanele în vârstă care consideră o ipotecă inversă ca o soluție pentru datoria de pe cardul de credit ar trebui să evalueze dacă valoarea capitalului propriu pe care o vor pierde din comisioanele ipotecare inversă și dobânda merită în ceea ce privește cantitatea de dobândă pe cardul de credit pe care o vor economisi. Acesta este un calcul complex care este cel mai bine efectuat de către un contabil sau un planificator financiar. Este posibil ca un consilier ipotecar invers să nu fie suficient de cunoscut pentru a răspunde la această întrebare
Linia de jos
Acordarea unui împrumut împotriva casei dvs. este o decizie importantă care vă va afecta finanțele curente și averea pe care o lăsați moștenitorilor. Există costuri substanțiale implicate, inclusiv originea împrumutului, deservirea și dobânda. De asemenea, trebuie să vă amintiți că, cu o ipotecă inversă, datoria dvs. crește în timp din cauza dobânzii la împrumut. Dacă vă răzgândiți cu privire la împrumut sau dacă doriți să vă mutați din proprietate din motive de sănătate, veniturile din vânzarea proprietății sunt folosite pentru a plăti ipoteca inversă. În funcție de mărimea împrumutului și de valoarea proprietății, poate rămâne bani sau niciun ban după ce rambursarea împrumutului.
Înainte de a lua o ipotecă inversă, ar trebui să cercetați temeinic, să comparați costurile dintr-o varietate de creditori și să citiți toate documentele de comunicare. Deși investirea încasărilor dintr-o ipotecă inversă nu este recomandată, în general, din cauza necesității recuperării costurilor împrumutului, plus a dobânzii, veniturile dintr-o ipotecă inversă pot oferi posibilitatea de a reorienta alte elemente ale portofoliului de investiții. Înainte de a vă asuma ipoteca, luați în considerare fluxul de numerar pe care ipoteca inversă îl va oferi și examinați implicațiile pe care această nouă sursă de venit le va avea asupra strategiei dvs. generale de investiții.
Pentru mai multe informații, consultați Capcanele ipotecare inversă .
