Introdusă împreună cu impozitul pe venit în 1913, deducerea impozitului pe dobânzi ipotecare a devenit de atunci deducerea fiscală preferată pentru milioane de proprietari din SUA. Aici privim regulile existente în spatele acestei deduceri, precum și noile modificări rezultate din legislația fiscală din decembrie 2017.
Noțiuni de deducere: Cine se califică
În majoritatea cazurilor, toate dobânzile ipotecare până la un anumit nivel de împrumut pot fi deduse din impozitele federale din SUA, cu condiția ca proprietarul să îndeplinească următoarele cerințe:
- El sau ea depune formularul 1040 și precizează deduceri la Lista A. El sau ea răspunde legal pentru împrumut - nu puteți deduce dobânda dacă efectuați o plată pe împrumutul altcuiva. El sau ea a efectuat plata pe o casă calificată.
Datorii de achiziție vs. datorii de capitaluri proprii: diferență fiscală mare
Desigur, deoarece deducerile sunt reglementate de guvern, regulile nu sunt niciodată atât de simple pe cât par la prima vedere. Există două tipuri de datorii care generează dobânzi deductibile din impozite. Prima este datoria care a fost scoasă pentru a vă cumpăra, construi sau îmbunătăți casa. Acest tip de datorie este cunoscut sub denumirea de „datorie de achiziție”. Al doilea tip este datoria care a fost scoasă în alte scopuri și este cunoscută sub numele de „datorii de capitaluri proprii”, deoarece se bazează pe capitalurile proprii. Această distincție a devenit deosebit de importantă de la trecerea noii legislații fiscale din decembrie 2017 (a se vedea Cum te afectează factura fiscală GOP ).
Proiectul de lege include modificări semnificative în cantitatea de dobândă care împrumutații pot deduce din împrumuturi ipotecare și datorii de capitaluri proprii, făcând dobânda deductibilă doar pentru împrumuturile de 750.000 USD sau mai puțin. În plus, regulile s-au modificat pentru banii de împrumut din capitaluri proprii care nu sunt folosiți ca datorii de achiziție - de exemplu, pentru a plăti cheltuieli medicale sau de colegiu, mai degrabă decât pentru a renova o casă. Iată câteva detalii.
- Post-oct. 13, 1987, până la 16 decembrie 2017, datorie: dobânda pentru o ipotecă scoasă pentru a cumpăra, construi sau îmbunătăți locuința dvs. după 13 octombrie 1987, poate fi dedusă integral numai dacă datoria totală din toate ipotecile, inclusiv orice datorie bunică, se ridică la 1 milion USD sau mai puțin pentru cuplurile căsătorite și 500.000 USD sau mai puțin pentru persoanele singure sau cuplurile căsătorite care depun separat. Post-decembrie 16, 2017, până la 31 decembrie 2025, datorii: dobânda pentru o nouă ipotecă scoasă pentru a cumpăra, construi sau îmbunătăți locuința dvs. este deductibilă numai dacă datoria totală din toate ipotecile se ridică la 750.000 USD sau mai puțin pentru cuplurile căsătorite și 500.000 $ sau mai puțin pentru single-uri sau cupluri căsătorite care depun separat. (De asemenea, acoperit: împrumuturi în cadrul unui contract obligatoriu, care era în vigoare înainte de 16/12/17, atâta timp cât achiziția de locuințe a fost închisă înainte de 1/4/18). Dobânda pentru împrumuturile mai vechi - și noua refinanțare a acestor împrumuturi mai vechi - rămâne deductibilă la 1 milion USD. Datorii pe acțiuni la domiciliu după octombrie. 13, 1987, până la 16 decembrie 2017: Dobânzile pentru creditele ipotecare secundare (sau liniile de credit pentru acțiuni la domiciliu) scoase din alte motive decât să cumperi, construiești sau îți îmbunătățești casa trebuie să însume 100.000 USD sau mai puțin pentru cuplurile căsătorite și 50.000 USD sau mai puțin pentru single-uri sau cupluri căsătorite care depun separat. De asemenea, acestea trebuie să totalizeze mai puțin decât valoarea justă de piață a casei dvs. minus valoarea tuturor datoriilor bunicilor și a tuturor datoriilor ipotecare de după 13 octombrie 1987. Datorii pe acțiuni la domiciliu după octombrie. 13, 1987, până la 16 decembrie 2017: Dobânda pentru creditele ipotecare secundare (sau liniile de credit pentru acțiuni la domiciliu) scoase din alte motive decât să cumperi, construiești sau îți îmbunătățești casa nu este deloc deductibilă. Asta este adevărat. chiar dacă împrumutul inițial a fost contractat înainte de 16 decembrie 2017 și va dura până la 31 decembrie 2025. Atunci, teoretic, regulile împrumutului ar reveni la regulile post 1987.
Definiția „acasă”
Următorul obstacol pe care trebuie să-l parcurgi este să te asiguri că proprietatea ta este o „casă calificată”. Pentru a îndeplini această definiție, proprietatea trebuie să aibă facilități de dormit, gătit și toaletă. Elementele care se potrivesc acestei definiții pot include reședința dvs. principală, o a doua casă, un condominiu, o casă mobilă, o remorcă pentru casă sau o barcă.
Dacă locuința dvs. este o a doua casă, puteți deduce dobânda dintr-o singură a doua casă. Trebuie să folosiți proprietatea respectivă cel puțin 14 zile în cursul anului. Dacă a doua casă este o proprietate de închiriere, trebuie să o utilizați mai mult de 10% din timp în care proprietatea este închiriată. În cazul în care proprietatea dvs. de închiriere nu îndeplinește aceste criterii, dobânda nu poate fi listată în Lista A și trebuie să fie listată în Anexa E.
Refinantarea
În ultimii ani, scăderea ratelor dobânzii i-a încurajat pe proprietarii de case să-și refinanțeze ipotecile. Refinanțarea oferă o oportunitate de a reduce plățile ipotecare lunare, de a reduce durata împrumutului sau de ambele. Când refinanțarea se face fără a-și asuma datorii suplimentare, toate dobânzile generate de ipotecă rămân deductibile din impozit. Atunci când proprietarii de locuințe își folosesc casele ca o bancă de tranzacționare și refinanțează pentru a scoate capitaluri proprii pentru a genera cheltuieli de bani - adică din alte motive decât să-și cumpere, să-și construiască sau să-și îmbunătățească casele - datoria de echitate la domiciliu după 13 octombrie 1987, reguli aplicați: puteți deduce dobânda doar 100.000 USD sau mai puțin, în funcție de statutul dvs. fiscal. (Pentru mai multe detalii, citiți Când (și când nu) pentru a vă refinanța ipoteca .)
Dovedindu-l IRS
În cazul unui audit efectuat de Serviciul de venituri interne, va trebui să aveți o copie a formularului 1098, declarație privind dobânzile ipotecare, care ar trebui furnizată în fiecare an de către firma care deține ipoteca dvs. Dacă plătiți plata unei credite ipotecare către o persoană fizică, va trebui să furnizați numele, numărul de securitate socială și adresa titularului de ipotecă, pe lângă valoarea dobânzii plătite. (Pentru lectură suplimentară, consultați Supraviețuirea auditului IRS .)
Linia de jos
Deducerea impozitului pe dobânda ipotecară este apreciată de proprietarii de case și disprețuită de către susținătorii reformei impozitului pe venit. Avocații pentru impozite forfetare favorizează stingerea acestei deducții și, timp de mai mulți ani, parlamentarii americani de pe ambele părți ale culoarului au discutat despre o varietate de scheme de reformă fiscală care implicau, în general, abolirea deducerii impozitului pe dobânzi ipotecare. A supraviețuit, sub formă diminuată, în factura fiscală din 2017. Ceea ce se întâmplă în continuare rămâne de văzut
Pentru a afla mai multe, consultați Înțelegerea structurii plăților ipotecare .
