Care este rata de capitalizare a terminalelor?
Rata de capitalizare a terminalului, cunoscută și sub denumirea de rata de ieșire, este rata utilizată pentru estimarea valorii de revânzare a unei proprietăți la sfârșitul perioadei de deținere. Venitul net operațional preconizat (NOI) pe an este împărțit la rata maximă a terminalului (exprimată în procente) pentru a obține valoarea terminalului. Ratele de capitalizare a terminalelor sunt estimate pe baza datelor de tranzacții comparabile sau a ceea ce se crede a fi adecvat pentru locația și atributele unei proprietăți.
Cheie de luat cu cheie
- Rata de capitalizare a terminalului este utilizată pentru a estima valoarea de revânzare a unei proprietăți la sfârșitul perioadei de deținere. Rata plafonului de intrare este valoarea indicată a ANI din primul an, împărțită la prețul de achiziție al proprietății. este mai mică decât rata de intrare, înseamnă de obicei că investiția imobiliară a fost profitabilă.
Înțelegerea ratei de capitalizare a terminalelor
Rata maximă de intrare este venitul operațional net operațional din primul an (NOI) proiectat împărțit la investiția inițială sau prețul de achiziție. În schimb, rata de capitalizare a terminalului este NOI proiectat din ultimul an (anul de ieșire) împărțit la prețul de vânzare. Dacă această rată este mai mică decât rata maximă de intrare, înseamnă de obicei că investiția imobiliară a fost profitabilă.
Cei mai mulți profesioniști în domeniul investițiilor imobiliare sunt de acord că este important să se potrivească rata de capitalizare a terminalului la rata actuală a pieței, ținând cont de faptul că poate fi un test mai sigur pentru dezvoltare, care să reducă un pic nivelul plafonului terminalului. O foaie de calcul dinamică poate fi utilă pentru a testa testul proiectului de dezvoltare pentru a stabili cea mai mare rată de capitalizare a terminalului, care ar oferi în continuare investitorilor suficient.
Investitorii imobiliari economici caută piețe și tipuri de proprietăți pentru care se preconizează scăderea ratelor de capitalizare a pieței, întrucât o rată de capitalizare a terminalului mai mică, comparativ cu rata de acoperire a plafonului, va duce la câștiguri de capital, presupunând că venitul net operațional nu va avea scădere în perioada de deținere. Unele dintre datele care trebuie luate în considerare includ valori de ofertă și cerere pentru fiecare categorie de spațiu, precum și pentru serviciile și cheltuielile presupuse a fi legate de fiecare domeniu de operare.
Deși viitorul este întotdeauna incert, două lucruri sunt sigure cu privire la sfârșitul oricărei perioade de deținere: clădirile vor îmbătrâni și piețele se vor schimba. Prin urmare, este esențial ca toți investitorii imobiliari să compileze și să analizeze cât mai multe date pentru a identifica cu exactitate o rată de capitalizare terminală pentru un proiect.
Exemplu al ratei de capitalizare a terminalelor
Un investitor cumpără o proprietate complet ocupată pentru 100 de milioane de dolari. ANI pentru primul an este estimat la 5, 0 milioane USD. Prin urmare, rata maximă de intrare este de 5, 0%. Șapte ani mai târziu, investitorul consideră că rata de capitalizare a terminalului este de aproximativ 4, 0%. ANI de anul trecut, care a luat în calcul escaladarea chiriilor pe parcurs, este proiectat la 5, 5 milioane dolari (din nou, presupunând ocuparea deplină). Valoarea revânzării este estimată la 137, 5 milioane USD (5, 5 milioane USD în NOI împărțită la capitalizarea terminalului sau rata de ieșire de 4, 0%).
