Cuprins
- 1. Daune de inspecție a termitelor
- 2. Evaluarea este prea scăzută
- 3. Există nori pe titlu
- 4. Inspecția acasă arată defecte
- 5. O parte primește picioarele reci
- 6. Finanțarea dvs. se încadrează
- 7. Locuința se află într-o zonă cu risc ridicat
- 8. Căminul nu este asigurat
- 9. Diferențe în GFE și HUD-1
- 10. Erori care împiedică închiderea timpului
- Linia de jos
Acceptarea ofertei de cumpărare a casei este ca și cum ai primi acest alergător în timpul unui maraton. Dar ține șampania - proprietatea nu este a ta încă. În decursul a 30 de zile între care oferta dvs. de cumpărare este acceptată și cheile vă sunt înmânate - denumite în mod obișnuit escrow - există multe obstacole de depășit. Dacă te poticnești cu oricare dintre ele, cumpărăturile pot cădea și te vor pune înapoi la linia de pornire.
La fel ca un sportiv care se antrenează pentru o cursă, te poți antrena pentru pașii final amețitori în achiziționarea unei case. Procedurile și regulile de escrow variază în funcție de stare, dar aici sunt 10 dintre cele mai frecvente probleme întâlnite în această perioadă și ce se poate face, dacă este ceva, pentru prevenirea sau atenuarea acestora.
Cheie de luat cu cheie
- Procedurile și regulile de escrow variază în funcție de stat, dar există probleme care pot împiedica cumpărătorii să închidă afacerea în această perioadă. Daunele dăunătorilor, aprecierile scăzute, cererile de titlu și defectele din inspecția de origine pot încetini închiderea. Pot exista cazuri în care cumpărătorul sau vânzătorul poate primi picioare reci sau poate cădea finanțare. Alte probleme care pot întârzia închiderea includ case din zone cu risc ridicat sau nesiguranță. Pot exista probleme cu estimarea de bună credință sau alte erori pot preveni închiderea.
1. Inspecția termită arată pagube
Împrumutatul va face o inspecție dăunătoare făcută la domiciliu. Acest lucru se realizează pe cheltuiala dvs. - de obicei mai puțin de 100 USD - pentru a vă asigura că nu există daune grave cauzate de insectele care se mușcă de lemn, cum ar fi termitele sau furnicile de tâmplar. Această inspecție protejează interesul creditorului pentru proprietate. Proprietarii de case care descoperă probleme de termită după ce s-au mutat deseori abandonează proprietatea, lăsând creditorul să țină geanta. Este posibil ca unii creditori să nu necesite o inspecție termită, dar oricum poate fi în interesul dvs. să obțineți unul.
Dacă inspecția descoperă orice dovadă a unei infestări vizibile, ar putea fi necesară remedierea zonelor cu probleme înainte de închiderea escrowului. Dacă problemele sunt prea severe și / sau vânzătorul nu va plăti pentru a le remedia, aveți opțiunea de a vă deplasa dacă acordul dvs. de cumpărare are contingențele adecvate.
2. Evaluarea este prea scăzută
Evaluările sunt evaluări ale proprietății efectuate de o parte autorizată. În general, acestea sunt realizate în scopuri de impozitare, ca parte a procesului de a obține finanțarea locuinței sau de a vinde o casă. Evaluatorii folosesc o varietate de metode pentru a determina valoarea unei proprietăți, cum ar fi valorile actuale ale pieței pentru locuințele comparabile.
Banca va avea casa evaluată. Din nou, acest lucru este pe cheltuiala ta. Această evaluare se face pentru a-și proteja interesul pentru locuință. Banca dorește să se asigure că locuința merită cel puțin cât veți plăti pentru aceasta, astfel încât, dacă apare o excludere, își poate recupera pierderile. Dacă evaluarea este prea scăzută, vânzătorul va trebui să scadă prețul de vânzare sau va trebui să plătiți numerar pentru diferență. Poate fi posibilă obținerea unei a doua opinii mai favorabile de la un evaluator diferit.
3. Există nori pe titlu
Asigurarea pentru titlu vă protejează pe dvs. și creditorul împotriva oricăror cereri viitoare asupra proprietății. Dacă există un fel de garanție sau o cerere împotriva proprietății, problema va trebui rezolvată înainte de a continua tranzacția. Trebuie să existe un titlu clar pentru ca o tranzacție imobiliară să se desfășoare. Asigurarea pentru titlu acoperă lucruri precum proprietatea unui terț, fals și fraudă, precum și orice garanții sau hotărâri împotriva proprietății.
În timpul procesului de escrow, trebuie să angajați o companie de titlu pentru a face o căutare de titlu și să emite o asigurare de titlu. Căutarea titlului asigură că nimeni altul - Serviciul de venituri interne (IRS), statul sau o rudă a vânzătorului - nu au o cerere legală asupra proprietății pe care doriți să o cumpărați.
4. Inspecția acasă arată defecte
Majoritatea ofertelor de cumpărare au o situație de inspecție la domiciliu, astfel încât, dacă inspecția la domiciliu dezvăluie probleme grave, cumpărătorul poate returna fără penalități. Dacă nu introduceți această situație în contract, este posibil să pierdeți banii câștigați - de obicei câteva mii de dolari - dacă decideți să nu cumpărați casa în baza inspecției. Amintiți-vă, banii câștigați sunt depozitul pe care l-ați pus pentru a vă arăta interesul pentru locuință și bună credință pentru a face achiziția.
5. O parte primește picioarele reci
Contractul va prezenta motivele justificabile pentru care cumpărătorul sau vânzătorul să retragă fără penalități, cum ar fi renunțarea la o situație de urgență sau neîndeplinirea unui termen. Cu toate acestea, dacă decideți după renunțarea la situațiile pe care nu doriți să le treceți la achiziție - poate că ați găsit o altă casă care vă place mai bine - veți pierde banii câștigați.
Motivul se datorează faptului că acest lucru are ramificări financiare pentru vânzător. Banii câștigați ajută la compensarea vânzătorului pentru perioada în care casa a fost scoasă de pe piață, ceea ce va întârzia perioada de timp pe care acesta îi va lua în cele din urmă să vândă. În schimb, în cazul în care vânzătorul decide să se retragă din cauza unei schimbări de inimă sau din cauza faptului că s-a făcut o ofertă mai bună, veți avea dreptul legal de a colecta daunele de la vânzător.
6. Finanțarea dvs. se încadrează
Cumpărătorii săvați nu fac oferte pentru locuințe fără o preaprobare, ceea ce înseamnă că obțineți un angajament scris de împrumut de la o bancă spunând că vă va oferi o ipotecă cu o anumită sumă. Și, la rândul lor, vânzătorii experimentați nu acceptă oferte de la cumpărători care nu sunt aprobați. Cu toate acestea, există lucruri care pot împiedica închiderea împrumutului, cum ar fi dacă ai mințit cererea, ratele dobânzilor cresc brusc, situația locului de muncă se schimbă sau scorul de credit scade. Întrebați-vă creditorul cum puteți evita astfel de probleme. Și dacă sunteți vânzător, nu uitați că pre-calificat nu este același lucru cu cel aprobat.
Preaprobările sunt evaluări preliminare ale creditorilor care determină dacă debitorilor li se poate oferi o ofertă de preaprobare.
7. Locuința se află într-o zonă cu risc ridicat
Veți primi un document care prezintă pericolele naturale care pot afecta locuința - inundații, cutremure, pericole seismice, incendii - în timpul escrow în statele care necesită un raport de dezvăluire a pericolelor naturale. Împrumutatul poate solicita să achiziționați o asigurare de pericol deasupra și dincolo de asigurarea proprietarului dvs. de locuință dacă locuința se află într-o zonă cu risc ridicat. Acest tip de asigurare poate fi foarte scump. De asemenea, este un cost pe care trebuie să îl plătiți în fiecare lună până la plata creditului ipotecar sau până la vânzarea casei.
Pentru a preveni surprizele neplăcute în timpul escrow, adresați-vă agentului dvs., potențialilor noștri vecini sau departamentului de urbanism care sunt pericolele naturale în zona dorită, ce tip de asigurare suplimentară trebuie să cumpărați și cât poate costa înainte de a pune o ofertă pe o casă.
8. Căminul nu este asigurat
Dacă un proprietar anterior a făcut o cerere de asigurare majoră asupra locuinței, cum ar fi deteriorarea apei sau mucegaiul, aceasta va apărea în registrele de asigurare, iar companiile pot refuza acoperirea deoarece casa poate avea un risc prea mare. Dacă o casă nu este asigurată, nu veți putea să o cumpărați decât dacă sunteți un cumpărător cu numerar integral, întrucât creditorii vă solicită să mențineți asigurarea proprietarului de locuință până la plata creditului ipotecar. Desigur, chiar dacă sunteți cumpărător de numerar, probabil nu este o idee bună să cumpărați o casă care nu este asigurată.
9. Diferențele dintre estimarea Bunei Credințe și HUD-1
Când obțineți preaprobarea împrumutului dvs. și, din nou, când puneți o ofertă pe o proprietate specifică, creditorul ar trebui să vă ofere o estimare de bună credință în care să detalieze costurile de închidere asociate cu obținerea finanțării la domiciliu. Estimarea de bună credință este, practic, o versiune detaliată a informațiilor din formularul HUD-1 pe care îl primiți cu cel puțin 24 de ore înainte de închidere. Așa cum îi spune și numele, estimarea de bună-credință ar trebui să fie o aproximare strânsă a ceea ce efectuați până la urmă să plătiți, în mod ideal, în termen de 10%. Rețineți că unii creditori lipsiți de scrupule vor încerca să se mulțumească în clienți cu estimări nerealiste scăzute.
Dacă se întâmplă acest lucru și nu puteți determina împrumutătorul să recupereze taxele excesive, cea mai bună opțiune poate fi să solicitați vânzătorului să extindă data de închidere și să încerce să obțină o finanțare alternativă. Acest lucru vă va permite să cumpărați încă proprietatea fără a vă da jos.
10. Erori care împiedică închiderea timpului
Există multe părți diferite implicate în închiderea escrow. Dacă oricare dintre ele face o greșeală, închiderea dvs. poate fi amânată. În funcție de condițiile prezentate în contractul dvs. de cumpărare și a căror defectare este întârzierea, dacă nu închideți la timp, este posibil să fiți obligat să plătiți vânzătorului o penalitate pentru fiecare zi de închidere.
Vânzătorul ar putea, de asemenea, să refuze prelungirea datei de închidere, iar întreaga tranzacție ar putea să cadă. În cel mai bun caz, vânzătorul ar putea pur și simplu să fie de acord să prelungească data de închidere fără penalități. La urma urmei, dacă afacerea nu se încheie, vânzătorul va trebui să înceapă din nou, de asemenea.
Linia de jos
Transferul dreptului de proprietate asupra unei case este stresant pentru toate părțile. O mulțime de lucruri trebuie să se întâmple într-o perioadă scurtă de timp și pot exista ramificări majore dacă se întâmplă ceva. Procesul poate fi deosebit de stresant pentru cumpărători, care trebuie să treacă printr-un proces complex, uneori necunoscut și să ia o multitudine de decizii grele legate de ceea ce este probabil cea mai scumpă achiziție a vieții lor. Dacă îți faci timp să te familiarizezi cu procesul de depunere și potențialele capcane ale acestuia cu mult timp în avans, vei fi pregătit emoțional, intelectual și financiar pentru a termina cursa și a închide afacerea.
