Începând cu 28 martie 2018, sondajul creditorului Bankrate.com a raportat că ratele ipotecare erau de 4, 30% pentru o perioadă fixă de 30 de ani, 3, 72% pentru o perioadă fixă de 15 ani și 4, 05% pentru primii cinci ani pe 5/1 ajustabile. -hipoteca ipotecară (ARM). Acestea sunt mediile naționale; Ratele ipotecare variază în funcție de locație și depind foarte mult de scorul dvs. de credit.
Așadar, primul pas în a decide dacă o ipotecă cu rată fixă sau un ARM este cea mai bună alegere pe piața de astăzi este să discutați cu mai mulți creditori pentru a afla ce rată vă calificați și ce condiții de împrumut are sens pentru dvs., acordat scorul dvs. de credit, venit, datorii, plata în avans și plata lunară pe care o puteți permite.
Odată ce știți ce rată și termen creditorii vă vor extinde, cum alegeți între o ipotecă cu rată fixă și un ARM? Luați în considerare acești factori.
Fixat față de ARM: diferența lunară de plată
Pentru fiecare 100.000 USD împrumutați, iată ce ați plăti pe lună pentru fiecare dintre tipurile de ipotecă majore la ratele de dobândă medii naționale enumerate mai sus:
- 30 de ani, ipotecă cu rată fixă: 495 USD
- Ipoteca pe 15 ani, cu rată fixă: 726 USD
- Ipoteca cu rată reglabilă 5/1: 480 dolari pentru primele 60 de luni
Analizând doar plata lunară, rata ipotecă ajustabilă pare a fi o alegere mai bună. Este cea mai ieftină opțiune cu 15 USD pe lună. Cu cât este mai mare ipoteca, cu atât sunt mai mari economiile lunare. Dacă împrumutați jumătate de milion, veți economisi 73 USD pe lună cu o rată ajustabilă.
Această diferență este suficient de mare pentru a-și asuma riscurile suplimentare asociate unui ARM?
Tipuri de credit ipotecar cu rată ajustabilă
ARM-urile sunt de mai multe tipuri. Cea mai populară este un ARM hibrid, iar din acestea, cea mai populară opțiune este ARM 5/1, urmată de ARM 3/1, 7/1 și 10/1.
Iată cum funcționează ARM-urile hibride: un ARM 5/1, de exemplu, are o dobândă fixă pentru primii cinci ani, numită perioadă introductivă. După aceea, rata dobânzii se ajustează o dată pe an pentru restul termenului de împrumut (să zicem, încă 25 de ani). Există ARM-uri care se reglează mai rar decât o dată pe an, cum ar fi ARM-ul 3/3 și 5/5, dar acestea pot fi greu de obținut. Cu cât perioada inițială este mai lungă, cu atât diferența va fi mai mică între rata dobânzii ARM și rata dobânzii ipotecare cu rată fixă.
În Statele Unite, rata dobânzii pentru majoritatea ARM-urilor se bazează pe rata de trezorerie a SUA, dar aproximativ 20% din ARM-uri se bazează pe rata ofertei interbancare din Londra (LIBOR). În prezent, ratele trezoreriei sunt foarte scăzute, așa că dacă extrageți un ARM acum, există șanse mari ca rata dobânzii dvs. să crească atunci când perioada de introducere a ARM se încheie. Rezerva Federală a crescut ratele dobânzilor o dată în martie și este de așteptat să facă acest lucru încă de două ori în 2018, fiecare creștere fiind de 0, 25%.
Toleranța la risc și planurile viitoare
Când scoateți o ipotecă cu rată fixă, știți înainte de a semna actele de închidere exact cât va fi plata dvs. ipotecară în fiecare lună, atâta timp cât aveți ipoteca. Mulți oameni apreciază această stabilitate.
ARM-urile sunt supuse riscului ratei dobânzii sau posibilității modificării ratei dobânzii. După termenul inițial, rata dobânzii pentru acest tip de ipotecă se adaptează pentru a reflecta condițiile actuale ale pieței. De unde știți care va fi rata dobânzii ARM atunci când se resetează după perioada introductivă?
Detaliile unei anumite ARM - ceea ce se numește structura ratei dobânzii - vă spun cât de mare ar putea merge plata dvs. lunară. Un ARM 5/1, de exemplu, ar putea avea o structură a plafonului de 2-2-6, ceea ce înseamnă că în anul șase (după expirarea perioadei introductive de cinci ani), rata dobânzii poate crește cu 2%, în anii următori rata dobânzii poate crește cu 2% suplimentar pe an, iar creșterea totală a ratei dobânzii nu poate totaliza niciodată peste 6% pe durata de viață a împrumutului.
Dacă rata ta introductivă ar fi de 4%, în primii cinci ani, rata dobânzii tale ar fi de 4%. În anul șase, ar putea crește cu până la 2%, în funcție de rata de trezorerie a SUA pentru un an, deci rata dvs. ar putea ajunge până la 6%. În anul șapte, rata ta ar putea crește cu încă 2%, până la 8%, iar în anul opt, rata ta ar putea crește din nou cu 2%, ceea ce îți va face rata cu 10%. În acest moment, ai fi atins plafonul de 6%; rata ta nu va merge niciodată mai mare de 10%.
În timp ce plafonul vă reduce riscul într-o oarecare măsură, pe o ipotecă de 200.000 USD, 30 de ani, diferența dintre dobânda de 4% și dobânda de 10% este o plată lunară de aproximativ 955 dolari față de aproximativ 1.755 dolari. Trebuie să vă întrebați dacă un scenariu cel mai rău de 800 de dolari în plus pe an, de la opt la 30 de ani, este ceva cu care puteți trăi.
Indiferent dacă rata dvs. se ajustează vreodată este mare, depinde de rata indicelui ARM. Dacă ARM-ul dvs. este indexat la rata de trezorerie de un an și rata este aceeași în anul șase ca în anul unu, rata dobânzii dvs. nu va crește în anul șase. Cu toate acestea, dacă rata trezoreriei a crescut cu 3%, rata dobânzii dvs. nu va crește cu mai mult de 2% în anul șase din cauza plafonului.
Oamenii care primesc ARM-uri consideră adesea că unul dintre următoarele evenimente va avea loc:
- Vor vinde casa înainte de a se reseta împrumutul.
- Venitul lor va crește înainte de reluarea împrumutului.
- Vor putea refinanța înainte de reluarea împrumutului.
- Ratele dobânzilor vor rămâne stabile sau în scădere, oferindu-le o rată care este similară cu rata introductivă la reluarea împrumutului.
ARME FHA
Administrația Federală pentru Locuințe (FHA) garantează credite ipotecare cu rată ajustabilă, permițând creditorilor să le ofere debitorilor care au cerințe mai îndelungate pentru a se califica. FHA oferă ARM-uri de 1 an și ARM-uri hibride de 3-, 5-, 7- și 10 ani. Rata dobânzii la versiunile de un an și 3 ani nu poate crește cu mai mult de 1% pe an după perioada introductivă sau cu mai mult de 5% pe durata de viață a împrumutului. Rata dobânzii la ARM-urile de 5-, 7- și 10 ani nu poate crește cu mai mult de 2% pe an după perioada introductivă, iar plafonul de viață este de 6%.
La fel ca toate creditele ipotecare FHA, în timp ce un ARM FHA poate avea calificări mai îndelungate, acesta solicită debitorilor să plătească o primă de asigurare ipotecară în avans de 1, 75% din suma împrumutului (care este de obicei transferată în împrumut și veți plăti dobândă pentru aceasta ca un rezultat). De asemenea, necesită o plată lunară de asigurare ipotecară, al cărei cost depinde de termenul dvs. de împrumut și de plata anticipată. Dacă, de exemplu, efectuați plata minimă necesară pentru FHA de 3, 5% și contractați un împrumut de 30 de ani, veți plăti 0, 85% din soldul restant al împrumutului în fiecare an în asigurare ipotecară până când plătiți împrumutul integral. Această sumă este împărțită la 12 și adăugată la plata dvs. lunară. La un împrumut de 200.000 de dolari, prima primă v-ar costa 3.500 de dolari, iar primele lunare de asigurare ipotecară v-ar costa aproximativ 142 de dolari pe lună pentru primul an și va scădea treptat după aceea. Aceste costuri cresc cheltuielile deținerii unei locuințe atât pe termen scurt cât și pe termen lung și o pot face mai puțin accesibilă.
Alegerea între un împrumut cu rată fixă și un ARM
Acum că știți cum se compară ARM-urile cu împrumuturile cu rată fixă, cum decideți care este cel mai sens pentru situația dvs.?
Sean O. McGeehan, un ofițer de împrumut din Homer Glen, Ill., Chiar în afara Chicago, cântărește în acest fel. „Majoritatea clienților noștri se încadrează în cupa cu tarif fix. În mod tradițional, sunt cumpărători pentru prima dată care cumpără un apartament sau o casă unifamiliară și nu își cunosc planurile de viitor ”, spune el. „Dacă sfârșesc să aibă copii și trebuie să rămână acolo pe termen lung, o rată fixă le va oferi siguranță și stabilitate în plățile ipotecare.”
Deoarece ratele dobânzilor nu au aproape nicăieri, dar pe piața actuală, majoritatea cumpărătorilor de case nu sunt interesate să asume riscul unui ARM.
„Din cauza mediului actual cu rata dobânzii scăzută, am folosit opțiunea de împrumut fix de 30 de ani, 90% din timp în ultimii șase ani pentru cumpărători pentru prima dată”, spune Lauren Abrams, consilier ipotecar la Absolute Credit Ipotecar. Banca în San Ramon, Calif.
„Cu toate acestea, este important să aveți o conversație despre planurile pe termen lung ale cumpărătorului pentru proprietate. În majoritatea cazurilor cumpărătorii nu știu sau nu pot prezice care vor fi planurile respective ”, spune ea. „Clienții insistă uneori că aceasta este doar o casă inițială și nu va mai fi în ea pentru mai mult de trei-cinci ani.” În experiența ei, acest interval de timp poate fi de fapt la fel de scurt decât un an dacă există un divorț, un transfer de muncă., căsătorie sau copii, dar acel interval de timp se poate extinde cu ușurință și la 10 ani în plus.
Împrumutații care cred că vor fi în casă pentru o perioadă mai scurtă de timp și doresc să utilizeze un ARM ar putea să-și atenueze riscul prin a stoca economiile lunare într-un cont purtător de dobândă pentru a acoperi o plată viitoare potențial mai mare, în cazul în care se află în continuare în acasă când rata se ajustează. Dar „în realitate, cumpărătorii de case nu vor economisi de obicei banii”, spune Abrams.
Clienții bogați și investitorii care au un plan pentru cât timp vor împrumuta ipoteca și își pot permite plăți potențial mai mari ulterior vor avea mai multe șanse să apeleze la un ARM și mai mult să beneficieze de rata introductivă.
Linia de jos
Mai puțin de 10% dintre debitori au ales ARM-uri în august 2017, potrivit datelor CoreLogic și Freddie Mac.
Continuați lectură
