Ce este un contract de închiriere la sol?
Un contract de închiriere la sol este un acord în care un chiriaș are voie să dezvolte o bucată de proprietate în perioada contractului de închiriere, după care terenul și toate îmbunătățirile sunt predate proprietarului.
Cum funcționează un contract de închiriere la sol
Un contract de închiriere la sol indică faptul că îmbunătățirile vor fi deținute de proprietarul imobilului, cu excepția cazului în care se creează o excepție și prevede că toate impozitele relevante suportate în perioada de închiriere vor fi plătite de chiriaș. Deoarece un contract de închiriere la sol îi permite proprietarului să-și asume toate îmbunătățirile odată ce termenul de închiriere expiră, proprietarul poate vinde proprietatea într-un ritm mai mare. Leasingul la sol este, de asemenea, adesea numit închiriere de terenuri, deoarece proprietarii închiriază numai terenurile.
Deși sunt utilizate în principal în spațiul comercial, închirierile la sol diferă foarte mult de alte tipuri de închirieri comerciale, cum sunt cele găsite în complexele comerciale și clădirile de birouri. Aceste alte închirieri de obicei nu atribuie locatarului să-și asume responsabilitatea pentru unitate. În schimb, acești chiriași li se plătesc chirii pentru a-și opera afacerile. O închiriere la sol implică închirierea de terenuri pe o perioadă lungă de timp - de obicei între 50 și 99 de ani - unui chiriaș care construiește o clădire pe proprietate.
Un contract de închiriere de 99 de ani este, în general, cel mai lung termen posibil de închiriere pentru o bucată de proprietate imobiliară. Acesta era cel mai lung posibil în conformitate cu dreptul comun. Cu toate acestea, contractele de închiriere de 99 de ani continuă să fie comune, dar nu mai sunt cele mai îndelungate în condițiile legii.
Contractul de închiriere definește cine deține terenul și cine deține clădirea și îmbunătățiri ale proprietății. Mulți proprietari folosesc contractele de închiriere la sol ca o modalitate de a-și păstra proprietatea asupra proprietății lor din motive de planificare, de a evita orice câștig de capital și de a genera venituri și venituri. În general, chiriașii își asumă responsabilitatea pentru toate cheltuielile. Aceasta include construcții, reparații, renovări, îmbunătățiri, impozite, asigurări și orice costuri de finanțare asociate proprietății.
În general, chiriașii își asumă responsabilitatea pentru toate aspectele financiare dintr-un contract de închiriere la sol, inclusiv chirie, impozite, construcții, asigurări și finanțare.
Exemplu de închiriere la sol
Leasingul la sol este adesea folosit de francize și marile magazine, precum și de alte entități comerciale. În general, sediul corporativ va achiziționa terenul și va permite chiriașului / dezvoltatorului să construiască și să utilizeze facilitatea. Există o șansă bună ca un McDonald’s, Starbucks sau Dunkin Donuts să se afle în apropierea unui contract de închiriere la sol.
În iulie 2016, compania de investiții AllianceBernstein, din New York, a achiziționat un contract de închiriere la sol de 99 de ani de la BLDG Management pentru hotelul George Washington din New York, în tranzacție în valoare de 100, 4 milioane de dolari. BLDG a achiziționat inițial hotelul când a fost în curs de închidere în 1994. Deși clădirea a fost folosită de Școala de Arte Vizuale din Manhattan ca dormitor pentru studenți, BLDG a depus planuri în aprilie 2016 pentru a restabili proprietatea la un hotel cu un restaurant, un bar., și magazine la sol. Proprietatea funcționează în prezent ca Freehand Hotel, un hotel boutique, în districtul Flatiron din New York.
Unele dintre elementele fundamentale ale oricărui contract de închiriere trebuie să includă:
- Condițiile contractului de închiriere Drepturile atât ale proprietarului, cât și ale chiriașului Condiții privind finanțareaDispoziții de utilizareFixe Asigurare titluDefault
Închirieri subterane vs. subordonate
Chiriașii de închiriere la sol finanțează deseori îmbunătățiri prin asumarea datoriei. Într-un contract de închiriere subordonat, proprietarul este de acord cu o prioritate mai mică a creanțelor asupra proprietății în cazul în care chiriașul implică împrumutul pentru împrumuturi. Cu alte cuvinte, un proprietar subordonat de închiriere de teren permite, în esență, ca fapta de proprietate să acționeze ca garanție în caz de neplată a chiriașului la orice împrumut aferent îmbunătățirii. Pentru acest tip de închiriere la sol, proprietarul poate negocia plăți mai mari de chirii în schimbul riscului asumat în caz de neplată a chiriașului. Acest lucru poate beneficia și de proprietar, deoarece construirea unei clădiri pe terenul său crește valoarea proprietății sale.
În schimb, un contract de închiriere la sol nu permite proprietarului să păstreze prioritatea maximă a creanțelor asupra proprietății în cazul în care chiriașul implică împrumut pentru împrumuturi. Deoarece creditorul ar putea să nu preia proprietatea asupra terenului dacă împrumutul este neplătit, profesioniștii din credite pot ezita să extindă o ipotecă pentru îmbunătățiri. Deși proprietarul își păstrează dreptul de proprietate asupra proprietății, de obicei trebuie să perceapă chiriașului o sumă mai mică de chirie.
Avantajele și dezavantajele unui contract de închiriere la sol
O închiriere la sol poate beneficia atât de chiriaș, cât și de proprietar.
Beneficiile chiriașului
Contractul de închiriere permite unui locatar să-și construiască proprietatea într-o locație primordială pe care ei nu și-ar putea achiziționa ei înșiși. Din acest motiv, magazinele de lanțuri mari, cum ar fi Whole Foods și Starbucks, utilizează adesea închirieri la sol în planurile lor de extindere corporativă.
De asemenea, un contract de închiriere la sol nu necesită chiriașului să aibă o plată în avans pentru asigurarea terenului, cum ar fi necesară achiziția de bunuri. Prin urmare, este mai mică participare la achiziționarea unui contract de închiriere la sol, care eliberează numerar în alte scopuri și îmbunătățește randamentul utilizării terenului.
Orice chirie plătită cu titlu de închiriere poate fi deductibilă pentru impozitele pe veniturile statului și federale, ceea ce înseamnă o reducere a sarcinii fiscale generale a chiriașului.
Beneficiile proprietarului
Proprietarul de terenuri câștigă un flux constant de venituri de la chiriaș, păstrând proprietatea asupra proprietății. Un contract de închiriere la sol conține de obicei o clauză de escaladare care garantează creșteri ale drepturilor de închiriere și evacuare care oferă protecție în caz de neplată la chirie sau alte cheltuieli.
Există, de asemenea, economii fiscale pentru un proprietar care utilizează închirieri la sol. Dacă vând o proprietate unui chiriaș în mod corect, vor realiza un câștig din vânzare. Prin executarea acestui tip de închiriere, ei evită să fie raportați câștiguri. Dar pot exista unele implicații fiscale asupra chirii pe care o primesc.
În funcție de dispozițiile introduse în contractul de închiriere, un proprietar poate fi de asemenea capabil să păstreze un anumit control asupra proprietății, inclusiv utilizarea acesteia și modul în care este dezvoltat. Aceasta înseamnă că proprietarul poate aproba sau refuza orice modificare a terenului.
Dezavantaje ale chiriasului
Deoarece proprietarii pot solicita aprobarea înainte de efectuarea oricăror modificări, chiriașul poate întâmpina blocaje rutiere în utilizarea sau dezvoltarea proprietății. Drept urmare, ar putea exista mai multe restricții și mai puțină flexibilitate pentru chiriaș.
Costurile asociate procesului de închiriere la sol pot fi mai mari decât dacă chiriașul ar fi achiziționat direct o proprietate. Chiriile, impozitele, îmbunătățirile, permisiunile, precum și orice timp de așteptare pentru aprobarea proprietarului, pot fi costisitoare.
Dezavantaje ale proprietarului
Proprietarii care nu introduc prevederile și clauzele corespunzătoare în leasingul lor pierd să controleze chiriașii ale căror proprietăți sunt supuse dezvoltării. Acesta este motivul pentru care este întotdeauna important ca ambele părți să-și revizuiască contractele de închiriere înainte de semnare.
În funcție de locul în care se află proprietatea, utilizarea unui contract de închiriere la sol poate avea implicații fiscale mai mari pentru un proprietar. Deși este posibil să nu realizeze un câștig dintr-o vânzare, chiria este considerată un venit. Deci, chiria este impozitată la rata obișnuită, ceea ce poate crește sarcina fiscală.
Cheie de luat cu cheie
- Un contract de închiriere la sol este un acord prin care un chiriaș poate dezvolta o proprietate în perioada contractului de închiriere, după care este transferat proprietarului proprietății. Închirierile terestre au loc în mod obișnuit între proprietarii comerciali, care de regulă închiriază terenuri timp de 50 până la 99 de ani chiriașilor care construiește clădiri pe proprietate. Locuitorii care altfel nu își permit să cumpere terenuri pot construi proprietăți cu un contract de închiriere la sol, în timp ce proprietarii obțin un venit constant și păstrează controlul asupra utilizării și dezvoltării proprietății lor.
