Proprietatea de închiriere are proprietățile sale. Dacă alegeți proprietatea de închiriere potrivită, puteți primi un flux de venituri regulat care acoperă ipoteca și vă oferă un profit respectabil în fiecare lună. Când vindeți proprietatea, este posibil să fiți înconjurabilă.
Cu toate acestea, acea mașină generatoare de venituri vă poate costa atunci când vindeți. Asta pentru că veți plăti impozite pe câștigurile de capital (profit) atunci când proprietatea este vândută. Pentru 2018, rata impozitului pe câștigul de capital pe termen lung este de 15% dacă sunteți căsătorit depuneți împreună cu venituri impozabile cuprinse între 77.201 și 479.000 USD. Dacă venitul dvs. este de 479, 001 USD sau mai mult, rata câștigului de capital este de 20%.
Vânzarea proprietății de închiriere ar putea duce la o interacțiune fiscală semnificativă, în funcție de profitul pe care îl realizați din vânzare. Pentru un cuplu căsătorit care depune în comun cu un venit impozabil de 480.000 USD și câștiguri de capital de 100.000 USD, de exemplu, impozitele pe câștigurile aferente proprietății de închiriere s-ar ridica la 20.000 USD. Există însă modalități de a reduce povara atunci când vindeți o proprietate de închiriere; mai jos sunt trei strategii.
Câștiguri compensate cu pierderi
Ce este: recoltarea pierderilor de impozite
Cui este pentru: oricine are pierderi de capital într-un an fiscal
Ce obțineți: Capacitatea de a scădea acele pierderi din câștigurile de capital realizate din vânzarea proprietății de închiriere
O modalitate eficientă de a vă reduce expunerea fiscală atunci când vindeți o proprietate de închiriere este de a asocia câștigul din vânzare cu o pierdere într-o altă zonă a investițiilor dvs. Aceasta se numește recoltarea pierderilor de impozite. Mulți oameni folosesc această strategie la sfârșitul anului pentru a reduce suma datorată din câștigurile de acțiuni, dar poate fi folosită și pentru închirierea proprietăților imobiliare. Acest lucru se datorează faptului că Serviciul de venituri interne vă permite să asociați câștiguri cu pierderi pentru a reduce suma pe care o datorați guvernului.
Spuneți că ați făcut 50.000 de dolari din vânzarea unui apartament de închiriere, dar ați făcut baie în piața de valori și ați pierdut 75.000 de dolari. Puteți compensa suma totală de 50.000 USD în câștiguri de capital, făcând profitul din vânzarea proprietății de închiriere să fie spălată.
Profitați de secțiunea 1031 din Codul fiscal
Ce este: Schimb IRS Secțiunea 1031 Schimbul „Asemănător”
Cui este pentru: Oricine este capabil să reinvesteze veniturile vânzării investițiilor imobiliare (de exemplu, închiriere de proprietăți) în imobiliare noi
Ce obțineți: Capacitatea de a amâna unele sau toate impozitele pe câștigul de capital
Investitorii imobiliari care nu intenționează să scoată bani pot elimina plata impozitelor pe câștigurile de capital datorită secțiunii 1031 din codul fiscal. Un schimb de secțiuni 1031 vă permite să vindeți proprietatea dvs. de închiriere, să cumpărați o proprietate „similară” și să amânați plata impozitelor în momentul efectuării schimbului. Puteți executa 1031 schimburi de câte ori doriți, dar atunci când veți lua un profit, impozitele vor fi datorate. Înainte de trecerea Legii privind reducerile fiscale și locurile de muncă din 2017, schimbul dvs. de Secțiune 1031 ar putea implica chiar și anumite tipuri de proprietăți personale. Conform noii legi, schimbul trebuie să implice imobiliare.
Cel mai simplu mod de a amâna impozitele este să schimbați o proprietate pentru alta. O strategie mai complicată numită schimb amânat vă permite să vindeți o proprietate și apoi să achiziționați una sau mai multe alte proprietăți de înlocuire de tip similar. Termenul de „fel de fel” are o interpretare foarte largă. Nu trebuie să schimbați un apartament pentru altul sau o afacere pentru alta. Principala prevedere cu proprietatea este că trebuie să fie în scopuri de închiriere și trebuie să fi generat venituri. Casa personală, casa de vacanță sau alte proprietăți nu contează.
Momentul este important. Aveți la dispoziție 45 de zile de la data vânzării pentru a identifica proprietățile potențiale de înlocuire și trebuie să închideți proprietatea de înlocuire în termen de 180 de zile. Dacă declarația dvs. fiscală este scadentă înainte de acea perioadă de 180 de zile, trebuie să închideți mai devreme. Pierdeți termenele și va trebui să plătiți taxe pentru vânzarea proprietății de închiriere originale.
Transformă-ți proprietatea de închiriere în reședința ta primară
Ce este: conversia proprietății de închiriere într-o reședință primară
Cui este pentru: Oricine poate converti proprietatea de închiriere în reședința lor principală pentru un tratament fiscal mai bun atunci când vinde
Ce obțineți: Capacitatea de a exclude cât mai mult de 500.000 USD din câștigurile de capital din impozite
Vânzarea unei locuințe în care locuiți are beneficii fiscale mai bune decât descărcarea unei proprietăți de închiriere pentru un profit, motiv pentru care unii oameni transformă proprietățile de închiriere în reședința lor principală pentru a evita lovirea de impozit pe câștigurile de capital. Secțiunea 121 IRS vă permite să excludeți până la 250.000 USD din profiturile din vânzarea reședinței dvs. primare dacă sunteți singuri și până la 500.000 USD dacă sunteți căsătoriți depuneți împreună. Pentru a te califica, trebuie să fi deținut casa timp de cinci ani și să fi locuit în ea cel puțin doi ani din cei cinci. Suma deducției depinde de cât timp a fost utilizată proprietatea pentru închiriere versus reședință primară.
Să presupunem, de exemplu, ai cumpărat o casă în urmă cu cinci ani pentru 200.000 de dolari și ai închiriat-o pentru primii trei ani. Acum doi ani, te-ai mutat și apoi ai vândut casa recent pentru 300.000 de dolari. Veți fi realizat 100.000 USD în câștiguri de capital, dar puteți deduce doar două cincimi (40%) din suma respectivă, deoarece ați locuit în casă doar doi din cinci ani. Restul de 60.000 USD în câștigurile de capital vor fi supuse impozitelor pe câștigurile de capital.
Deducții fiscale pentru proprietarii de proprietăți de închiriere
Linia de jos
Impozitul pe câștigurile de capital poate scoate o mare parte din profitul dvs. din vânzarea unei investiții imobiliare, dar, din fericire, există modalități de a obține acest lucru. Indiferent dacă angajați într-un schimb de proprietăți pentru altul, asociați pierderi de investiții cu câștiguri pentru a compensa lovitura fiscală sau pentru a converti închirierea dvs. în reședința principală, aceste strategii vă vor ajuta să amânați sau să evitați să plătiți o parte sau toate impozitele pe câștigurile de capital. Fără ele, câștigurile de capital vă pot costa până la 15% sau 20% din profitul dvs., în funcție de venitul dvs. impozabil.
