Cuprins
- Cunoaște-ți proprietatea
- Cunoaște-ți administratorul proprietății
- Cunoașteți-vă aranjamentul de proprietate
- Finanțarea investiției la cheie
- Cunoaște capcanele
- Linia de jos
În cadrul pieței imobiliare există o varietate de oportunități de investiții. În funcție de abilitatea, capitalul, locația și / sau interesele investitorului, pot fi disponibile mai multe opțiuni. Investiția în imobiliare publice și private este de cele mai multe ori o considerație de frunte. Investițiile publice oferă acționarilor o parte dintr-un fond foarte mare. Investițiile private oferă adesea șansa de a se implica mai mult într-o varietate de moduri. Fix and flip devine din ce în ce mai popular pe piața privată, deoarece creditarea online oferă acces mai ușor la capital, dar mulți investitori privați caută ceva mai rapid și mai ușor. Pentru acești investitori, proprietățile la cheie sunt adesea o alegere de top.
Cheie de luat cu cheie
- Investițiile imobiliare la cheie sunt una dintre mai multe opțiuni disponibile pentru investitori pe piața imobiliară privată. Proprietățile turnkey sunt gata să fie închiriate la cumpărare. Cu diligența adecvată, proprietățile la cheie pot începe să genereze imediat venit cu foarte puțin timp și efort solicitat de proprietarul.
Proprietățile la cheie necesită foarte puțin timp și eforturi pentru închiriere. Deși s-ar putea să nu fie întotdeauna cea mai ieftină opțiune, ceea ce face ca aceste proprietăți să fie unice este faptul că au fost deja reabilitate, de obicei de o companie specializată în domeniul imobiliar la cheie, înainte de a fi introduse pe piață. De fapt, de multe ori există un chiriaș în casă deja când se închide vânzarea. De obicei, aceleași firme oferă și investitorului servicii de administrare a proprietății. Asta înseamnă că administratorul de proprietăți este cel care primește un apel atunci când aparatul de aer condiționat se defectează, nu tu.
În orice caz, a avea o proprietate de închiriere poate fi o investiție grozavă. Obțineți un flux constant de venituri din chirii care ajută la plata cheltuielilor și la întoarcerea unui profit. Cu toate acestea, cumpărarea oricărui tip de proprietate și, în mod special, a unei proprietăți pe care intenționați să le închiriați altora va avea riscuri. Acesta este motivul pentru care este important să luați unele decizii bune în următoarele domenii atunci când treceți printr-o diligență de proprietate la cheie.
Cunoaște-ți proprietatea
Deși casele la cheie necesită, de obicei, ceva mai puțin timp decât alte tipuri de proprietăți imobiliare, investitorii nu ar trebui să subestimeze cantitatea de due diligence pe care trebuie să o facă. Cea mai mare întrebare, desigur, este dacă proprietatea în sine este o valoare bună. Unii investitori începători sunt atât de încântați de termenul „la cheie”, încât presupun că toate casele cu acea etichetă sunt impermeabile. Din păcate, nu este cazul.
Experții spun că trebuie să vizitați întotdeauna proprietatea în persoană înainte de a sigila o tranzacție, chiar dacă asta înseamnă să zburați în alt oraș. Proprietățile imobiliare reprezintă o achiziție și o investiție majoră, așa că este crucial să știți exact ce cumpărați. Văzând proprietatea în apropiere vă oferă, de asemenea, o mai bună simțire a vecinătății, ceea ce va avea un impact semnificativ asupra comercializării pe termen lung a proprietății.
Pentru un plus de securitate, investitorii experimentați spun că este întotdeauna o idee bună să facem și o inspecție profesională a proprietății. Compania de reabilitare s-ar putea să vă ofere o bucătărie orbitoare și băi complet renovate, dar doriți să vă asigurați că caracteristicile mai puțin vizibile ale casei - cuptorul și acoperișul, de exemplu, sunt la fel de bune.
Cunoaște-ți administratorul proprietății
Dacă proprietatea dvs. la cheie vine cu un manager de proprietate sau cu servicii de administrare a proprietăților, este important să înțelegeți termenii acestora. Administrarea proprietății poate fi disponibilă pentru a oferi o gamă completă de servicii precum întreținerea, colectarea chirii și curățarea clădirilor. Unii manageri de proprietate pot fi, de asemenea, responsabili de completarea locurilor vacante de chiriași, de efectuarea verificărilor de fond și de semnarea contractelor de închiriere. Deoarece serviciile unui manager de proprietate vor varia, de obicei, este important să știm cu exactitate pentru ce răspund și să-l obținem în scris printr-un contract.
Când luați în considerare un manager de proprietăți asociat cu o proprietate la cheie, iată câteva întrebări suplimentare pentru a pune:
- Câtă experiență are firma? În medie, cât durează pentru a găsi un nou chiriaș pentru posturile vacante? Compania furnizează raportări financiare prin declarații lunare și anuale care vă pot ajuta să urmăriți veniturile, cheltuielile și veniturile? taxele?
Cunoașteți-vă aranjamentul de proprietate
Pot exista o varietate de modalități de structurare a investițiilor imobiliare, în special în cadrul pieței private. Cunoașterea aranjamentului dvs. de proprietate va fi de obicei un factor în decizia dvs. generală de investiții. Există mai multe structuri care pot fi utilizate. Grupuri de investiții imobiliare (REIG), parteneriate și societăți cu răspundere limitată sunt câteva dintre opțiuni. În aceste tipuri de structuri de afaceri, compania are de obicei cele mai multe responsabilități și oferă multe avantaje convenabile. Aceste structuri, de obicei, trec prin venituri proprietarilor ca parteneri. Aceasta înseamnă că veniturile pot fi raportate pe un K-1.
Pot exista și acorduri mai puțin complexe. În multe cazuri, finanțatorul devine proprietarul independent. Proprietatea independentă poate necesita administrarea personală sau achiziția de servicii terțe pentru ajutor în gestionarea proprietății. În unele cazuri, proprietarii independenți pot căuta să configureze conturi de cheltuieli separate autorizate pentru utilizarea terță parte a administrării proprietăților.
În general, este important să vă cunoașteți aranjamentul și să fiți confortabil cu asociațiile. Fiecare tip de structură vine cu propriile dispoziții, așa că ar trebui să înțelegeți și să vă aprobați toate nuanțele înainte de a lua o decizie finală.
Finanțarea investiției la cheie
Ratele dobânzilor se schimbă întotdeauna cu diferite tipuri de medii economice. Finanțarea atunci când ratele sunt cele mai mici este ideală. Chiar dacă nu intrați în cel mai bun moment, pot exista întotdeauna opțiuni pentru negocierea celui mai bun tarif. Împrumutatii cu cel mai bun punctaj de credit vor avea cel mai mare avantaj. Piața creditelor ipotecare oferă, de asemenea, o mare varietate de produse de împrumut.
Bankrate.com poate fi un loc minunat pentru a verifica ratele medii pentru toate tipurile de opțiuni de creditare ipotecară. Nu toate băncile vor oferi fiecare tip de împrumut, dar iată câteva care trebuie luate în considerare:
- 30 ani fix 20 ani fix 15 ani fix 5/1 ARM 7/1 ARM 10/1 ARM 30 ani Veterans Affairs (VA) 30 ani Federal Housing Administration (FHA) 30 ani jumbo fix 30 ani fix jumbo
Cu cât împrumutul este mai lung cu cât plățile lunare sunt mai mici, dar dobânda este mai mare. Împrumuturile FHA oferă rate speciale unor debitori calificați. Ipotecile cu rată reglabilă (ARM) cu intervale specificate vor necesita o plată fixă pentru o anumită perioadă de timp, urmată de o rată variabilă care se resetează într-un program după aceea. Împrumuturile Jumbo sunt destinate principalelor relativ mai mari.
Obținerea unei aprobări prealabile a unui credit ipotecar poate fi o idee bună pentru investitorii care doresc să finanțeze printr-un credit ipotecar.
Începând din noiembrie 2019, procentul mediu anual al ratei de împrumut pentru o ipotecă cu rată fixă de 30 de ani este de aproximativ 3, 93% față de 3, 45% pentru un credit ipotecar cu rată fixă de 15 ani. Împrumuturile de asistență guvernamentală precum cele susținute de Veterans Affairs sau Administrația Federală a Locuințelor vor avea rate de dobândă mai mici pentru cei care se califică.
Cunoaște capcanele
Deși poate părea o modalitate excelentă de a aduce venituri suplimentare, este important să ne dăm seama că investițiile imobiliare nu sunt pentru toată lumea. Întotdeauna există amenințarea unor calamități neprevăzute, de la o majorare bruscă a impozitului pe proprietăți până la probleme cronice de întreținere până la accidente (incendiu, căderea copacilor etc.). Ca atare, cumpărătorii ar trebui să aibă capital suplimentar și numerar disponibil pentru a se baza dacă există surprize sau urgențe.
De asemenea, investitorii cu experiență spun că este de cele mai multe ori cel mai bine să vizualizeze proprietățile la cheie ca pe o întreprindere pe termen lung. Spre deosebire de acțiuni și alte investiții relativ lichide, imobiliarele pot dura ceva timp pentru a vinde. Valorile proprietății variază de asemenea, astfel încât vânzarea pentru a obține orice tip de profit nu poate fi posibilă decât după ce au fost făcuți câțiva ani de plăți ipotecare.
Linia de jos
Proprietățile la cheie sunt o alternativă interesantă pe piața imobiliară. Acestea necesită o renovare mică sau întreținere. De asemenea, sunt de obicei disponibile pentru chiriași imediat, ceea ce înseamnă că fluxurile imediate de venit odată ce locurile vacante sunt completate.
Cu siguranță, investiția în imobiliare nu este niciodată un efort fără riscuri. Cu toate acestea, cu diligența corectă, proprietățile la cheie pot avea riscuri reduse și randamente mari.
