Ce este doar compensarea?
Doar compensația se referă la despăgubirile pe care le primesc indivizii atunci când bunurile lor sunt confiscate de guvern pentru utilizare publică. De exemplu, atunci când sistemul național de autostrăzi a fost construit în anii 1950, mulți proprietari de locuințe au avut proprietatea confiscată, deoarece guvernul avea nevoie de terenuri pentru a construi sistemul de autostrăzi interstatale.
Doar remediu compensatoriu este oferit de clauza de preluare a celei de-a cincea modificări și este de obicei considerat a fi o valoare justă de piață. Cu toate acestea, ceea ce guvernul consideră doar o compensație nu poate fi considerat „drept” de către persoana a cărei proprietate este confiscată. Capacitatea guvernului de a lua proprietate privată pentru uz public este numită domeniu eminent.
Cheie de luat cu cheie
- Doar o compensație este plătită proprietarilor de proprietăți pentru confiscarea legală a proprietății personale sau a terenurilor. Este definită legal în conformitate cu clauza de preluare din al cincilea amendament. Proprietarilor proprietății li se plătește valoarea de piață justă pentru proprietatea lor, dar deseori determină care este valoarea justă de piață. dificil. Există diferite metode utilizate pentru a determina valoarea unei proprietăți și acestea includ abordarea pieței, abordarea veniturilor și abordarea costurilor.
Înțelegerea unei compensații juste
Ideea din spatele unei compensații este de a repara moșia individului, ca și cum luarea proprietății nu s-ar produce. Aceasta înseamnă să plătiți valoarea justă de piață pentru proprietate.
Cu toate acestea, persoanele care își pierd locuințele printr-un act de domeniu eminent pot să nu considere că valoarea justă de piață a proprietății este doar o compensație pentru pierderea lor, deoarece nu ia în considerare timpul, stresul și costul mutării într-o nouă proprietate.. Doar compensația nu ia în considerare pierderea legăturilor sociale de cartier sau legătura emoțională pe care proprietarul o poate avea cu proprietatea. Valoarea justă este adesea contestată în cazuri de domeniu eminent.
Factorii compensării juste
Atunci când se stabilește o compensație corectă, se iau în considerare următoarele probleme:
Valoarea justă de piață a terenurilor
Prețul pe care proprietarul imobilului l-ar primi dacă ar fi dispus să nu fie obligat să vândă terenul poate fi folosit pentru a determina valoarea justă de piață a terenului. De exemplu, dacă un proprietar ar decide că dorește un teren mai semnificativ și ar scoate la licitație proprietatea existentă, prețul de vânzare la licitație ar fi considerat o valoare justă de piață.
Valoarea justă de piață a îmbunătățirii terenurilor
Îmbunătățirea terenului se referă la structuri care îmbunătățesc valoarea terenurilor confiscate. Îmbunătățirea terenului poate include locuințe detașate, hambare și garaje separate. De asemenea, trebuie luate în considerare îmbunătățiri intangibile ale terenurilor. De exemplu, terenul din apropierea unei zone cu resurse naturale poate fi considerat o îmbunătățire a terenului.
Daune de reziduuri
Dacă numai o parte din proprietate este confiscată, dauna reziduurilor se referă la daunele asupra bunurilor rămase din cauza confiscării. Daunele reziduurilor pot include incapacitatea de a folosi cea mai bună parte a terenului, orice schimbare sau formă față de teren și noua apropiere a terenului de infrastructurile publice, precum drumurile sau echipamentele utilitare.
Beneficii
Deși mai puțin frecvente, proprietarii de proprietăți pot beneficia de pe urma cărora le-au fost confiscate terenurile. De exemplu, dacă o parte din terenul proprietarului este confiscat pentru un nou drum de serviciu care permite subdiviziunea proprietății, beneficiul respectiv poate fi utilizat pentru a compensa compensația totală primită.
Metode de evaluare a proprietății
Există trei metode general acceptate pentru a valoriza o proprietate în timpul unui caz de domeniu eminent. Acestea includ următoarele:
1. Abordarea pieței
Abordarea pieței este destul de simplă prin faptul că proprietatea confiscată este comparată cu vânzările recente de proprietăți cu caracteristici similare. Această metodă este utilizată de obicei pentru evaluarea proprietăților rezidențiale.
2. Abordarea veniturilor
Abordarea veniturilor este utilizată cel mai bine pentru proprietățile care generează venituri. În aceste cazuri, veniturile operaționale ale proprietății trebuie determinate mai întâi. Apoi, venitul și rata de capitalizare sunt utilizate pentru a ajunge la valoare.
3. Abordarea costurilor
Abordarea costurilor ia în considerare o structură foarte specifică asupra proprietății suficient de unică încât proprietarul ar trebui să o recreeze pe orice proprietate viitoare. Valoarea terenului gol ar fi luată în considerare, la care se adaugă costul înlocuirii noii structuri și minus deprecierea structurii actuale.
