Ce este o reformare ipotecară?
O reformare ipotecară - numită și reformare a împrumutului - este o caracteristică în unele tipuri de credite ipotecare în care plățile rămase sunt recalculate pe baza unui nou program de amortizare. În timpul reformării ipotecare, împrumutatul plătește o sumă mare către principalul său, iar ipoteca lor este apoi recalculată pe baza noului sold. Unele credite ipotecare au o dată de reformare programată, care este data în care creditorul va calcula un nou program de amortizare bazat pe soldul și termenul principal al ipotecii.
Cheie de luat cu cheie
- O reformare ipotecară sau o reformare a împrumutului este atunci când un împrumutat plătește o sumă mare către principalul său ipotecar, ceea ce duce la recalcularea împrumutului pe baza noului sold. Când creditorul recalculează împrumutul, va crea un nou program de amortizare, care este un tabel de plăți de împrumut care prezintă principalul și dobânda care cuprinde fiecare plată până la plata împrumutului integral. Principalul beneficiu pentru împrumutat de reformarea unei ipoteci este posibilitatea de a reduce plățile lunare. Credite de amortizare negative sau opțiuni ipotecare cu rată reglabilă (opțiune ARM) au frecvent o clauză de reformare ipotecară ca parte a contractului de împrumut.
Cum funcționează o reformare ipotecară
Pentru împrumutat, principalul beneficiu al reformării unei ipoteci este reducerea plăților lunare. Reformarea reduce, de asemenea, valoarea dobânzii pe care debitorul o va plăti de-a lungul vieții împrumutului. Poate fi, de asemenea, o opțiune mai confortabilă decât refinanțarea. Cu o refinanțare, înlocuiți ipoteca actuală cu un nou credit ipotecar, care poate fi costisitor și depinde de nivelul dvs. de credit. O reformare ipotecară nu implică o verificare a creditului și continuă cu ipoteca inițială.
Pe de altă parte, refinanțarea unui credit ipotecar înseamnă plata creditului existent și înlocuirea acestuia cu un nou. Există multe motive pentru care proprietarii de case se refinanțează.
- Oportunitatea de a obține o rată a dobânzii mai scăzută. Pentru a scurta durata creditului ipotecar. Dorința de a converti de la o ipotecă cu rată reglabilă (ARM) la o ipotecă cu rată fixă sau invers. O oportunitate de a atinge capitalul unei case pentru a finanța o achiziție mare. Dorința de a consolida datoria.
Spre deosebire de refinanțarea unei ipoteci, reformarea unei ipoteci nu va scădea rata dobânzii la ipoteca dvs.
Tipuri de credite ipotecare care pot fi reformate
Împrumuturi negative de amortizare
Reformarea ipotecară poate fi înscrisă în condițiile împrumutului și este asociată cu un împrumut negativ de amortizare. Un împrumut cu amortizare negativă are o structură de plată care permite o plată programată care este mai mică decât taxa dobânzii împrumutului. Atunci când o plată este mai mică decât taxa de dobândă la momentul respectiv, creează dobânzi amânate. Suma dobânzii amânate create se adaugă la soldul principal al împrumutului, ceea ce duce la o situație în care principalul datorat crește în timp, în loc să scadă.
Datorită acestui principal din ce în ce mai mare, ipotecile cu amortizare negativă cer ca împrumutul să fie reformat la un moment dat, astfel încât să fie achitat până la sfârșitul termenului programat. În plus, ipotecile cu amortizare negativă au declanșatori care ar putea provoca o reformare neprogramată. De exemplu, dacă soldul principal al împrumutului atinge o limită stabilită prin amortizare negativă, se modifică o reformare a ipotecii.
Opțiuni Ipoteci cu rată ajustabilă (opțiune ARM)
Ipotecile cu amortizare negativă sunt, de asemenea, cunoscute sub numele de ipoteci cu rată reglabilă de opțiune de plată (opțiunea ARM). Aceste credite ipotecare oferă debitor opțiuni care includ plata tuturor capitalurilor și a dobânzii sau plata doar o parte din dobândă. În timp ce opțiunile disponibile cu o opțiune ARM permit o mai mare flexibilitate în ceea ce privește plățile, împrumutatul ar putea ajunge cu ușurință la datorii pe termen mai lung decât înainte. Ca și în cazul altor ipoteci cu rată ajustabilă, există posibilitatea ca ratele dobânzilor să se schimbe drastic și rapid în funcție de piață.
Exemplu de reformare ipotecară
Chiar dacă un credit ipotecar nu are o opțiune de reformare inclusă, puteți să vă adresați creditorului dvs. pentru a vedea dacă o reformare ipotecară vă va avantaja. O reformare a împrumutului poate reduce plățile lunare. Plătind o sumă forfetară și reformându-vă ipoteca, puteți reduce costurile locuinței; întrucât dacă depuneți o sumă forfetară fără reformare, vă reduceți soldul, dar plățile lunare vor rămâne aceleași.
Ca exemplu, aveți o ipotecă cu rată fixă de 30.000 de dolari, 30 de ani, cu o dobândă de 4%. Dobânda combinată și plata principală sunt de 2.338 USD pe lună. După cinci ani, primiți o sumă forfetară de vânt de 375.000 USD. Cu toate acestea, dacă ați hotărât să utilizați acea sumă forfetară pentru a achita ipoteca fără a reformula ipoteca, veți continua să plătiți 2.338 USD pe lună. Dacă reformulați împrumutul în restul de 25 de ani din ipotecă, plata lunară s-ar reduce la 1.507 USD.
