Care este raportul de cheltuieli operaționale (OER)?
În imobiliare, raportul cheltuielilor de exploatare (OER) este o evaluare a costului de operare a unei bucăți în comparație cu veniturile aduse de proprietate. Se calculează prin împărțirea cheltuielilor de exploatare ale unei proprietăți (minus amortizarea) la venitul său brut de exploatare și este utilizat pentru compararea cheltuielilor cu proprietăți similare. Un investitor ar trebui să caute indicatoare roșii, cum ar fi cheltuieli de întreținere mai mari, venituri de exploatare sau utilități care îl pot descuraja să cumpere o proprietate specifică.
Intervalul de cheltuieli de exploatare este cel mai ideal între nivelurile de 60% -80%, cu cât este mai mic, cu atât mai bine.
Cheie de luat cu cheie
- Raportul cheltuielilor de exploatare este o măsurare a cât de rentabilă este o bucată de venit imobiliară pentru un investitor. Se calculează prin împărțirea tuturor cheltuielilor de exploatare mai puțin deprecieri prin venituri operaționale..
Formula pentru OER este:
OER = Venituri brute Cheltuieli totale de exploatare - depreciere
Cum se calculează OER
Raport de cheltuieli de funcționare
Pentru a calcula OER pentru o proprietate, trebuie să cunoașteți cheltuielile de exploatare. Acestea includ tot felul de taxe și costuri suportate ca și costuri normale ale activității. De asemenea, va trebui să calculați cheltuiala cu amortizarea proprietății, care va varia în funcție de metoda contabilă specifică utilizată.
Ce vă spune raportul de cheltuieli de funcționare?
Calcularea OER pe un număr de ani poate ajuta un investitor să observe tendințele unei cheltuieli de exploatare ale unei proprietăți. Dacă costurile unei proprietăți cresc anual cu o rată mai mare decât venitul, OER crește anual. Prin urmare, investitorul poate pierde mai mulți bani cu cât va deține proprietatea.
Atunci când deține o clădire de apartamente, un investitor ar trebui să figureze în posturi vacante, folosind venituri din închiriere eficiente sau venituri potențiale din închiriere minus vacante și pierderi de credit, mai degrabă decât venituri potențiale din închiriere. Deoarece administrarea vacanțelor sunt incluse într-o gestionare eficientă a proprietății, inclusiv posturile vacante dintr-o OER oferă o imagine mai exactă a cheltuielilor de exploatare și arată unde pot fi realizate îmbunătățiri. De exemplu, o proprietate prost gestionată va avea, cel mai probabil, rate de vacanță mai mari, ceea ce va fi reflectat în OER.
Taxele de administrare a proprietății, utilitățile, eliminarea gunoiului, întreținerea, asigurarea, reparațiile, impozitele pe proprietate și alte costuri sunt incluse în raporturile de cheltuieli de exploatare. Cheltuielile suplimentare de exploatare pe care investitorii ar trebui să le includă în OER includ taxe de administrare a proprietății, amenajări de fonduri, taxe de avocat, asigurare de proprietar și asigurare de proprietate de bază. Aceste costuri ajută la administrarea proprietății zilnic. Din acest motiv, plățile împrumuturilor, îmbunătățirile de capital și proprietatea personală sunt excluse din cheltuielile de exploatare.
O OER mai mică înseamnă, de obicei, că proprietatea este administrată eficient și este mai profitabilă pentru investitori și că venitul proprietății acoperă costuri operaționale și de întreținere mai mici. Dacă afacerea este scalabilă, proprietarul poate crește chiria pe fiecare unitate fără a crește foarte mult cheltuielile de exploatare. În plus, OER poate arăta unde pot apărea probleme potențiale, cum ar fi facturile de utilități în creștere substanțială, astfel încât investitorii pot rezolva mai rapid problemele și își pot proteja nivelul profitului.
Exemplu de utilizare a OER
Ia un exemplu ipotetic, în care Investitorul deține o clădire de apartamente cu mai multe familii și aduce 65.000 de dolari pe lună în chirie. De asemenea, investitorul plătește 50.000 de dolari pentru cheltuieli de funcționare, inclusiv plățile sale ipotecare lunare, impozitele, utilitățile ș.a. De asemenea, este de așteptat ca proprietatea să se deprecieze cu 85.000 USD în acest an.
Prin urmare, OER anual poate fi calculat ca:
(65.000 x 12) = 66%
Aceasta înseamnă că cheltuielile de exploatare consumă aproximativ două treimi din veniturile generate de această proprietate.
Diferența dintre OER și rata maximă
Rata de capitalizare (sau rata plafonului) este utilizată în lumea bunurilor imobiliare comerciale pentru a indica rata rentabilității care este de așteptat să fie generată pe o proprietate de investiții imobiliare. Adesea denumită „rata plafonului”, această măsurare este calculată pe baza venitului net pe care proprietatea trebuie să îl genereze. Acesta este utilizat pentru a estima potențialul randament al investiției pe piața imobiliară.
Rata plafonului reprezintă pur și simplu randamentul unei proprietăți pe un orizont de timp de un an, presupunând că proprietatea este achiziționată în numerar și nu cu împrumut. Este definit prin formula:
Rata plafonului = venitul operațional net ÷ valoarea de piață curentă
Deși este similar cu OER în ceea ce privește măsurarea rentabilității unei proprietăți de investiții, diferă prin faptul că OER folosește venituri brute mai degrabă decât venituri nete și plasează în numitor. De asemenea, OER nu ține cont de valoarea de piață a unei proprietăți.
Limitările OER
Există două dezavantaje ale OER pentru investitorii imobiliari. În primul rând, deoarece nu include valoarea de piață a unei proprietăți (la fel ca și rata plafonului), nu informează un investitor despre valoarea relativă a unei proprietăți la cumpărare sau vânzare. Se vorbește doar despre eficiența operațiunilor în desfășurare. Prin urmare, ar trebui utilizat împreună cu ceva precum rata plafonului la evaluarea unei investiții imobiliare.
În al doilea rând, deoarece amortizarea poate fi calculată în mai multe moduri diferite, OER poate fi jucat în joc folosind o metodă mai favorabilă de contabilizare a deprecierii.
