Rata de trecere este rata unui pool de active securitizate, cum ar fi o garanție garantată prin credite ipotecare (MBS), care este „transferată” investitorilor odată ce taxele de administrare și comisioanele de garanție au fost plătite societății de securitizare. Rata de trecere (cunoscută și sub denumirea de rata cuponului pentru un MBS) este mai mică decât rata dobânzii la titlurile individuale din cadrul ofertei. Cei mai mari emitenți de active securitizate sunt corporațiile Sallie Mae, Fannie Mae și Freddie Mac, ale căror garanții sunt susținute de guvernul american, oferindu-le ratinguri de credit ridicate.
Reducerea ratei de trecere
Rata de trecere este dobânda netă pe care emitentul o plătește investitorilor după ce toate celelalte costuri și taxe sunt decontate. Într-un MBS, de exemplu, suma transmisă investitorilor trece de la plățile ipotecilor subiacente, prin agentul de plată și, în final, către investitor.
Rata de trecere și rata dobânzii
Rata de trecere este întotdeauna mai mică decât rata medie a dobânzii plătită de către împrumutat la creditele ipotecare care asigură garanția. Din dobânda plătită se deduc diverse comisioane, inclusiv taxele generale de administrare pentru efectuarea tranzacțiilor și pentru garanțiile asociate valorilor mobiliare implicate. Așa cum sunt definite în termenii și condițiile care reglementează emiterea titlurilor de valoare, taxele sunt stabilite ca procente ale dobânzii generate sau ca rate forfetare.
Securizarea grupurilor de active garantate de credite ipotecare
Multe instituții care subscriu ipoteci pregătesc și emit instrumente financiare susținute de aceste credite ipotecare. În perioadele de stabilitate economică, riscul asociat investițiilor în titluri garantate de credite ipotecare este scăzut, comparativ cu multe alte opțiuni de investiții. Randamentul realizat ca rata de transfer este de obicei considerat echitabil pentru gradul de risc implicat.
Proiecția unei rate de trecere
În multe cazuri, un investitor poate proiecta valoarea rentabilității realizată din rata de trecere. Desigur, pot apărea factori neprecizați și influențează cantitatea de dobândă netă generată. De exemplu, în cazul în care creditele ipotecare care asigură garanția au o rată variabilă sau variabilă, mai degrabă decât o rată fixă, modificările dobânzii medii vor avea impact asupra rentabilității. Din acest motiv, investitorii pot încerca să anticipeze fluctuațiile ratei dobânzii de-a lungul duratei de viață a garanției și să le determine în rata de trecere preconizată. Acest proces îl ajută pe investitor să decidă dacă rentabilitatea merită gradul de risc asociat cu ipotecile subiacente.
Fannie Mae și Freddie Mac
Congresul a creat Fannie Mae și Freddie Mac pentru a oferi lichiditate, stabilitate și accesibilitate pe piața creditelor ipotecare. Organizațiile oferă lichidități pentru mii de bănci, economii și împrumuturi, iar companiile ipotecare care acordă împrumuturi pentru finanțarea locuințelor.
Fannie Mae și Freddie Mac achiziționează credite ipotecare de la creditori și dețin ipotecile în portofoliile lor sau ambalează împrumuturile în valori mobiliare care pot fi vândute. Creditorii folosesc numerarul obținut prin vânzarea de credite ipotecare pentru angajarea în împrumuturi suplimentare. Achizițiile organizațiilor ajută la asigurarea faptului că persoanele care cumpără case și investitorii care cumpără clădiri de apartamente sau alte locuințe multifamiliale au o ofertă continuă de bani ipotecari.
