Ce este un propco (companie imobiliară)?
Un propco, o companie de proprietate sau o companie de proptire este o entitate secundară creată de o întreprindere pentru a deține și gestiona imobilul pe care afacerea îl deține. Propco-urile sunt de cele mai multe ori înființate ca o companie filială care există pentru a deține sau deține o proprietate imobiliară generatoare de venituri sau mamă sau opoziție (companie de operare). Compania imobiliară deține toate datoriile imobiliare și conexe, oferind societății-mamă sau societății operative avantaje legate de finanțare și probleme de rating.
Înțelegerea Propcos
Aranjamentele propco se fac aproape întotdeauna pentru a asigura o finanțare mai favorabilă atât pentru propco, cât și pentru opco. Propco poate finanța cu o sumă mult mai mare din participațiile sale imobiliare la rate mult mai competitive, întrucât banca ia decizia cu privire la activele fizice, care generează venituri, în loc de lumea mai fluidă a evaluării operațiunilor comerciale. Acest lucru creează claritate băncii de finanțare și, la rândul său, operatorul elimină costurile de transport ale bunurilor sale imobiliare din cărțile sale imediate.
Companiile imobiliare fac ca finanțările să fie mai clare.
Riscurile unui aranjament propice
Acest tip de aranjament propco-opco permite companiei operatoare să închirieze sau să închirieze bunuri de la compania imobiliară. În practică, aceasta arată ca o vânzare și un leasing. Cu toate acestea, compania nu renunță niciodată la proprietate într-un mod real, deoarece propco și opco fac parte din același grup de companii. În timp ce acest lucru pare a fi echivalentul corporativ de a avea tortul dvs. și de a mânca și el, poate exista un dezavantaj pentru a crea un propco.
Dacă o afacere funcționează din mai multe locații, mai degrabă decât una primară, un aranjament propco blochează compania într-o situație în care închiderea oricărei locații devine mai dificilă. Într-o configurație tradițională de afaceri, de exemplu, o companie ar putea alege să închidă o locație sau un birou slab performant și probabil să vândă proprietatea.
În schimb, într-un aranjament propco, propco-ul deține proprietatea și poate nu alege să vândă proprietatea dacă piața nu se va întoarce suficient pentru a acoperi datoriile. Drept urmare, opco-ului poate fi solicitat să plătească chirie pe o proprietate, chiar dacă nu o folosește, deoarece propco-ul depinde de acest venit pentru a servi datoria finanțată din datorii. De fapt, divizarea propco-opco se face de obicei pentru a valorifica întreaga companie pentru extindere, astfel încât companiile vor ajunge adesea cu mai multe locații prin proces.
Tranziții Propco to REIT
Deoarece un propco poate limita flexibilitatea opco-ului în anumite situații, compania care operează va transforma uneori compania imobiliară ca un trust de investiții imobiliare (REIT) pentru a-l transforma în propria entitate. Crearea unui REIT are avantaje fiscale pentru compania-mamă, deoarece elimină orice problemă de impunere dublă care ar putea apărea cu un aranjament propco-opco. După ce s-a oprit, propco-ul poate acționa ca orice alt REIT, adăugând proprietăți în portofoliul său care nu au legătură cu activitatea opco.
