Autoritatea Federală pentru Locuințe este cel mai mare asigurător de credite ipotecare din Statele Unite, cu peste 1, 3 trilioane de dolari în portofoliul său. Ca parte a Oficiului SUA pentru Locuințe și Dezvoltare Urbană (HUD) din SUA, ajută aproximativ un milion de oameni din toată țara să devină proprietari de case în fiecare an și, de asemenea, susține disponibilitatea a 300.000 de unități de închiriere, făcând ca proprietatea să fie accesibilă. Plățile reduse și cerințele scorului de credit scăzut fac ca împrumuturile FHA să fie mult mai atractive decât creditele ipotecare convenționale.
În timp ce aceasta poate fi o veste bună pentru unii proprietari de case, investitorii imobiliari care doresc să profite de beneficiile unui împrumut FHA ar putea avea nevoie să se uite în altă parte. Asta pentru că condițiile acestor împrumuturi restricționează cine se califică.
Citiți mai departe pentru a afla mai multe despre împrumuturile FHA, cine se califică și dacă le puteți utiliza pentru a finanța proprietăți de închiriere.
Cheie de luat cu cheie
- Autoritatea Federală pentru Locuințe asigură credite ipotecare care necesită o plată redusă și standarde liberale de subscriere. Din cauza beneficiilor oferite cu împrumuturi FHA, acestea nu pot fi utilizate pentru locuințe secundare, închirieri, vacanțe sau alte proprietăți de investiții. Împrumutatorii FHA trebuie să se deplaseze în acasă la 60 de zile de la închiderea ipotecii și trebuie să o păstreze ca reședință primară pentru cel puțin un an complet. FHA asigură, de asemenea, credite ipotecare pentru locuințe cu până la patru unități, cu condiția ca una dintre ele să fie ocupată de proprietar.
Ce sunt împrumuturile FHA?
Proprietarii de locuințe au avut un moment dificil să cumpere și să mențină plățile pentru proprietățile lor în timpul Marii Depresiuni. Ele erau limitate la împrumuturi în valoare de 50% din valoarea de piață a proprietății, iar termenii ipotecilor erau în general foarte mici. Multe împrumuturi s-au încheiat cu plăți cu baloane foarte mari, lucru pe care majoritatea oamenilor nu și-ar putea permite să îl facă. Acest lucru a dus la o cantitate masivă de neplată, care a crescut rata de excludere. În 1934, Congresul Statelor Unite a decis să formeze Administrația Federală a Locuințelor în efortul de a promova o proprietate la domiciliu la prețuri accesibile. Așa a apărut programul de împrumut al Federal Housing Administration (FHA).
Împrumuturile oferite de FHA au cerințe de plată mai scăzute și standarde de subscriere mai liberale decât majoritatea creditelor ipotecare convenționale. De exemplu, începând cu 2019, proprietarii de case au nevoie doar de un scor de credit de 580 sau mai mult pentru a se califica. Solicitanții autorizați pot finanța până la 96, 5%, ceea ce înseamnă că trebuie doar să reducă 3, 5%. Cei cu scoruri de credit mai mici de 579 încă se califică, dar trebuie să reducă puțin mai mult - 10%.
În mare parte, împrumuturile FHA sunt limitate la cumpărătorii care intenționează să utilizeze casa pe care o achiziționează ca reședință primară. Aceasta înseamnă că un împrumut FHA nu poate fi utilizat pentru a finanța o a doua casă, o casă de închiriere, o casă de vacanță sau o proprietate de investiții. Cu toate acestea, există câteva excepții și câteva moduri de a ocoli această regulă generală.
FHA Ocuparea cerinței
În conformitate cu regulile și ghidurile FHA, proprietatea finanțată trebuie să fie ocupată de proprietar. Aceasta înseamnă că proprietățile de închiriere și sezoniere nu se aplică. FHA folosește această regulă ca o modalitate de a preveni investitorii să beneficieze de program.
Creditele ipotecare cu împrumuturi acordate de FHA trebuie să își folosească locuința ca reședință primară pentru cel puțin un an complet.
Împrumutatul trebuie să intre în posesia locuinței în termen de 60 de zile de la închiderea ipotecii și trebuie să locuiască în locuință pentru majoritatea anului. Proprietatea trebuie utilizată ca reședință principală timp de cel puțin un an. Dacă există mai mulți împrumutați înscriși pe ipotecă, FHA necesită cel puțin unul pentru a satisface cerințele de ocupare.
Refinanțarea unui împrumut FHA existent
Să presupunem că cineva folosește un împrumut FHA pentru a finanța achiziția unei reședințe primare. Proprietarul se poate muta din casă pe drum, dar continuă să-l dețină, închirându-l pentru venituri. Cu alte cuvinte, casa devine o proprietate de investiții. Ratele dobânzilor scad, iar proprietarul vrea să refinanțeze pentru o afacere mai bună.
Chiar dacă nu mai locuiește în casă, regulile FHA îi permit să refinanțeze un alt împrumut FHA. O refinanțare FHA-la-FHA este, de asemenea, cunoscută ca o refinanțare a fluxului FHA.
Există mai multe cerințe pentru a vă califica pentru refinanțare:
- Trebuie să fi trecut cel puțin 210 zile de la închiderea împrumutului inițial pentru acasă. Trebuie să fi făcut cel puțin șase plăți lunare pe ipoteca dvs. emisă de FHA. Dacă aveți doar împrumutul FHA pentru mai puțin de un an, nu puteți avea plățile întârziate cu mai mult de 30 de zile. Dacă ați deținut împrumutul FHA mai mult de un an, vi se permite o singură plată cu întârziere de 30 de zile în termen de 12 luni, dar această întârziere nu a putut fi efectuată în ultimele 90 de zile. care este adesea descris ca un beneficiu net tangibil. De exemplu, dacă plata dvs. lunară anterioară a fost de 1.100 USD, noua dvs. plată lunară după refinanțare ar trebui să fie de 1.050 USD sau mai mică. Refinanțarea unei ipoteci cu un termen mai scurt se califică și cu un beneficiu net net.
Dacă proprietarul de locuințe îndeplinește criteriile de mai sus, rafinanțele FHA simplifică sunt, probabil, cele mai ușoare împrumuturi. Nu necesită nicio verificare a angajării sau a veniturilor, nici o verificare a punctajului de credit și nici o evaluare la domiciliu. Principalul lucru care contează este faptul că proprietarul de casă și-a făcut plățile existente la împrumut FHA la timp.
Dublu scop
Un alt mod de a utiliza un împrumut FHA pentru a cumpăra o proprietate cu venit este achiziționarea unei locuințe cu mai multe unități. FHA le permite proprietarilor să cumpere o proprietate cu până la patru unități, cu condiția ca una să fie ocupată de proprietar. Cu toate acestea, nu există nicio limită la cât de mare poate fi dimensiunea lotului. În acest fel, proprietarul este capabil să locuiască într-o unitate, făcând-o o proprietate ocupată de proprietar și, prin urmare, eligibilă pentru FHA. Proprietarul poate închiria celelalte unități pentru venituri.
Un investitor priceput pe o piață de închiriere fierbinte câștigă uneori suficiente venituri folosind această metodă pentru a trăi gratuit în casă. După cum s-a menționat mai sus, FHA împrumută până la 96, 5% din valoarea evaluată, ceea ce înseamnă că cumpărătorul poate reduce cu până la 3, 5%.
consideratii speciale
FHA are prevederi speciale care vă pot permite să obțineți venituri din chirie din casa dvs. Dacă locul de muncă vă solicită să vă mutați și aveți nevoie de o a doua casă, sau dacă locuința dvs. este prea mică pentru familia dvs. în extindere, este posibil să vă puteți închiria prima casă după ce ați îndeplinit cerința de ocupare de un an. Dacă sunteți fără muncă pentru că sunteți altfel incapabil, este posibil să puteți închiria camere din casa dvs. pentru pensionari pentru a compensa salariile pierdute.
Desigur, puteți plăti întotdeauna ipoteca. FHA nu percepe nicio penalitate de plată în avans, așa că dacă puteți elimina împrumutul în integralitatea sa, puteți face orice doriți cu proprietatea.
