Cuprins
- 1. Agenții imobiliari nu pot afișa FSBO
- 2. Agenții Evitați vânzările emoționale
- 3. Imobiliare este un loc de muncă cu normă întreagă
- 4. Agenții accesează rețele mari
- 5. Eliminarea cumpărătorilor necalificați
- 6. Negocierile de preț iau îndemânare
- 7. Ignori defectele casei tale
- 8. Expunerea la riscuri legale
- Linia de jos
Metoda „de vânzare de către proprietar” (FSBO) pare o modalitate excelentă de a economisi mii de dolari atunci când vindeți casa. Până la urmă, comisionul standard al agenților imobiliari este de 6% - este de 15.000 de dolari pe o casă de 250.000 de dolari. Având în vedere dimensiunea acestei taxe, este posibil să credeți că acțiunea în calitate de agent al vânzătorului dvs. va merita cu siguranță economiile. Iată opt motive pentru care ar trebui să te gândești din nou.
Cheie de luat cu cheie
- S-ar putea să fiți tentat să evitați un agent imobiliar, să economisiți comisionul și să vindeți singuri casa dvs., de asemenea, oferiți o „vânzare de către proprietar” (FSBO). Deși tentant, riscul de a merge singur poate depăși avantajele, în majoritatea cazurilor. Riscurile includ să aibă puțini cumpărători potențiali - să nu mai vorbim de cumpărători calificați, să ia decizii emoționale, să nu știe să negocieze corect și să nu aibă suficient timp liber pentru a se dedica găsirii unui cumpărător. experiență sau expertiză pentru a naviga în toate cerințele legale și de reglementare care vin cu vânzarea unei case.
1. Agenții imobiliari nu pot afișa FSBO
Într-o afacere de vânzare-de-proprietar, agentul cumpărător știe că nu va exista un coleg profesionist la celălalt capăt al tranzacției. Chiar dacă un client insistă să vă vadă casa, agentul s-ar putea descuraja să facă o ofertă, invocând problemele și riscurile de a încerca să închidă afacerea fără un profesionist care să reprezinte vânzătorul și fără o comisie garantată.
„Există doar două motive pentru care arată un FSBO: Nu există niciun alt inventar disponibil sau prețul este ridicol de mic”, spune Bruce Ailion, un agent imobiliar cu RE / MAX Greater Atlanta. Brokerii cu experiență au fost, în general, arsi printr-o tranzacție FSBO, în care vânzătorul nu a plătit comisionul complet convenit - sau niciun comision deloc - agentului care a adus cumpărătorul, spune Ailion. „Vânzătorii FSBO sunt priviți ca nerealiști, nerezonabili și dificili, pe care agenții imobiliari profesioniști au respins-o”, spune el.
Există însă agenți cumpărători care îți vor arăta proprietatea în condiții potrivite. Agentul imobiliar din Philadelphia, Denise Baron, de la Berkshire Hathaway HomeServices Fox & Roach, spune că, atât timp cât are un acord de cumpărător semnat, care precizează că, atunci când arată o casă FSBO, agenția ei este plătită, este încrezătoare.
"De asemenea, am un acord semnat în prealabil de proprietarul care își vinde propria proprietate sau acasă", spune Baron. Acordul prevede ce taxa procentuală va plăti agentului vânzător. (Agentul poate specifica o comisie de 6%, încercând să pună în valoare atât partea cumpărătorului, cât și a vânzătorului. În schimb, negociază comisia totală la un nivel mai rezonabil de 2% la 3%.) Acordul clarifică, de asemenea, că Baron lucrează doar în numele cumpărător și că, în calitate de agent al cumpărătorului, are obligația de a dezvălui clientului său toate informațiile pe care le oferă vânzătorul, cum ar fi necesitatea de a vinde până la o anumită dată.
2. Agenții Evitați vânzările emoționale
Vânzarea casei dvs. este de obicei un proces emoțional. A avea un agent te ține cu un pas înlăturat și te face mai puțin probabil să faci greșeli stupide, cum ar fi suprasolicitarea casei tale, refuzul de a contracara o ofertă scăzută, deoarece te-ai jignit sau a ceda prea ușor când ai un termen limită pentru vânzare. „Un agent imobiliar poate urmări fără a comunica un sentiment de dorință sau disperare; Urmărirea este treaba lor ”, spune Ailion. „Când un vânzător verifică în mod repetat, semnalează, pe bună dreptate sau greșit, disponibilitatea de a accepta un preț mai mic.”
Un agent poate scoate intepatura din respingere și poate pune un spin pozitiv asupra oricărui feedback negativ. „Este mai dificil să-și păstreze emoțiile în afara vânzării, deoarece nu există un terț care să renunțe la nimic”, spune brokerul imobiliar Jesse Gonzalez, proprietarul Archer Realty din Santa Rosa, Calif. „De exemplu, dacă proprietatea stă pe piață, proprietarul nu știe motivul pentru care casa nu se vinde."
"Emoțiile vor fi întotdeauna acolo pentru vânzător", adaugă Gonzalez, "dar criticile constructive pot deveni mai ușor de digerat pentru vânzător atunci când vine de la un broker care este de partea lor, încercând să obțină tot ce este mai bun pentru ei."
3. Imobiliare este un loc de muncă cu normă întreagă
Poți să te grăbești de la serviciu de fiecare dată când cineva vrea să-ți vadă casa? Te poți scuza de la o întâlnire de fiecare dată când telefonul îți sună cu un potențial cumpărător? La sfârșitul unei zile lungi de muncă, aveți energia să profitați de toate oportunitățile posibile de a vă comercializa casa? Ești expert în marketing case?
Aveți vreo experiență în acest sens? Răspunsul dvs. la toate aceste întrebări este probabil „nu.” Răspunsul unui agent la toate aceste întrebări este „da.” În plus, parcurgând un agent, veți primi o cutie de blocare pentru ușa din față care permite agenților să afișeze. casa ta chiar și atunci când nu ești disponibil.
4. Agenții accesează rețele mari
Da, vă puteți enumera singuri casa în Zillow, Redfin, Craigslist și chiar Serviciul de listare multiplă (MLS) pe care îl folosesc agenții. Dar va fi suficient? Chiar dacă aveți o rețea personală sau profesională mare, acei oameni vor avea puțin interes să răspândească cuvântul că casa dvs. este de vânzare. Nu aveți relații cu clienții, cu alți agenți sau cu o agenție imobiliară pentru a aduce cel mai mare grup de cumpărători potențiali la domiciliu. Un grup mai mic de potențiali cumpărători înseamnă mai puțină cerere pentru proprietatea dvs., ceea ce se poate traduce în așteptarea mai multă vreme pentru a vă vinde casa și, eventual, pentru a nu obține atât de mulți bani, cât valorează casa dvs.
„Un agent imobiliar bun ar trebui să aibă un Rolodex de nume și informații de contact, astfel încât el sau ea să poată răspândi rapid cuvântul despre proprietatea pe care tocmai au listat-o”, spune brokerul imobiliar Pej Barlavi, CEO al Barlavi Realty din New York. „Am o listă de distribuție de peste 3.500 de contacte care primesc un e-mail de la mine în 48 de ore în care listăm o proprietate. Apoi încep să comercializez proprietatea în fiecare site web disponibil, MLS și site pentru imobiliare pentru a menține ritmul și a arăta în mod constant. ”
5. Eliminarea cumpărătorilor necalificați
Un agent poate afla dacă cineva care dorește să vă vadă casa este într-adevăr un cumpărător calificat sau doar un vecin visător sau curios. Este multă muncă și o întrerupere majoră de fiecare dată când trebuie să vă puneți viața în așteptare, să vă faceți casa să pară perfectă și să vă arătați casa. Doriți să limitați aceste probleme la afișările care pot avea ca rezultat o vânzare.
„Agenții imobiliari sunt antrenați să pună întrebări de calificare pentru a determina seriozitatea, calificarea și motivația unei perspective”, spune Ailion. Agenții imobiliari sunt, de asemenea, instruiți să pună întrebări de închidere cu privire la cât timp au căutat cumpărătorii, dacă au văzut alte locuințe care ar funcționa pentru nevoile lor, dacă plătesc bani sau au fost precalificați, ce școli caută, etc. pe. Ei pot muta o persoană calificată și motivată la punctul de cumpărare. Vânzătorii FSBO nu au acest set de pregătire și abilități, spune el.
De asemenea, este incomod ca cumpărătorii să aibă prezentul vânzătorului, mai degrabă decât agentul vânzătorului atunci când vizitează casa. „Când arată o casă, proprietarul nu ar trebui să fie niciodată prezent”, spune Kean. „Nimic nu face un potențial cumpărător mai incomod decât actualul proprietar în casă. Când un vânzător va fi prezent, majoritatea cumpărătorilor se vor grăbi printr-o casă și nu vor observa sau vor aminti multe despre ceea ce au văzut. ”
6. Negocierile de preț iau îndemânare
Chiar dacă aveți experiență de vânzare, nu aveți experiență specializată în negocierea unei vânzări de locuințe. Agentul cumpărătorului face, astfel încât el sau ea are mai multe șanse să reușească în negociere, adică mai puțini bani în buzunar. „Un agent vânzător cu experiență poate să fi negociat sute de achiziții de locuințe”, spune Kean. „Știm toate jocurile, semnele de avertizare ale unui cumpărător nervos sau neplăcut.”
Nu numai că nu aveți experiență, dar, de asemenea, sunteți probabil emoționat în legătură cu acest proces și - fără ca propriul agent să vă evidențieze când sunteți irațional - este mai probabil să luați decizii slabe. Potrivit lui Kean, în loc ca un vânzător jignit să facă un răspuns incorect, impropriu unui cumpărător, un agent va oferi ceva mai profesionist, cum ar fi: „Vânzătorul a respins cererea inițială, dar a făcut contraoferta următoare.”
De asemenea, vânzătorii care merg solo nu sunt familiarizați cu obiceiurile locale sau cu condițiile de piață. „Agenții știu pulsul pieței și ce este cererea motrice, ceea ce le oferă un avantaj, știind pentru ce termeni merită negociat și pentru care merită să câștige cealaltă parte”, spune Rob McGarty, co-fondator și broker desemnat cu Surefield, o brokeraj imobiliar rezidențial cu sediul în Seattle.
Mai mult, spune Gonzalez, agenții cunosc obiceiurile locale pentru vânzarea unei case, cum ar fi dacă cumpărătorul sau vânzătorul plătește de obicei taxe precum impozitele de transfer și costurile de închidere.
7. Ignori defectele casei tale
Agenții sunt experți în ceea ce face ca locuințele să se vândă. Ei pot merge prin casa dvs. cu dvs. și pot evidenția schimbările pe care trebuie să le faceți pentru a atrage cumpărători și pentru a obține cele mai bune oferte. Aceștia pot vedea defectele la care ignori, deoarece le vezi în fiecare zi sau pentru că pur și simplu nu le vezi ca fiind defecte. De asemenea, vă pot ajuta să determinați ce feedback de la potențiali cumpărători ar trebui să acționați după ce ați introdus casa pe piață pentru a îmbunătăți șansele sale de vânzare.
„Oricine este hotărât să-și vândă propria casă ar trebui să angajeze un designer de interior sau un jucător de pariuri care să evalueze starea actuală și apelul pe piață al casei”, spune Kean. „Toți vânzătorii trebuie să angajeze un serviciu de curățare profesională pentru a oferi unei case o curățare profundă înainte de a o introduce pe piață. O curățare bună va ajuta la înlăturarea oricăror mirosuri, cum ar fi animalele de companie, pe care locuitorii nu le pot mirosi, deoarece locuiesc cu ele în fiecare zi."
8. Expunerea la riscuri legale
O mulțime de documente legale este implicată într-o vânzare de locuințe și trebuie să fie completată corect de către un expert. Unul dintre cele mai importante elemente este prezentarea vânzătorilor. „Un vânzător de bunuri imobiliare are datoria afirmativă de a dezvălui orice fapt care afectează semnificativ valoarea sau dezirabilitatea proprietății”, spune Matthew Reischer, avocat și CEO al LegalAdvice.com. Vânzătorul poate fi făcut răspunzător pentru fraudă, neglijență sau încălcarea contractului dacă nu dezvăluie în mod corespunzător. „Problema dacă un fapt este material sau nu este stabilit, în general, în jurisprudența statului în care trăiți”, spune Reischer.
Cu excepția cazului în care sunteți avocat imobiliar, agentul dvs. știe probabil mai multe despre legile privind divulgarea decât dvs.. Dacă nu dezvăluiți un pericol, o problemă sau un defect - și cumpărătorul revine la dvs. după ce s-a mutat și a găsit o problemă - cumpărătorul vă poate da în judecată. Agenții pot face și greșeli, dar au o asigurare profesională de erori și omisiuni pentru a se proteja și pentru a da recurs cumpărătorului, astfel încât este posibil ca cumpărătorul să nu fie nevoit să urmărească vânzătorul pentru daune.
Linia de jos
Vânzarea casei tale va fi probabil una dintre cele mai mari tranzacții din viața ta. Puteți încerca să o faceți singur pentru a economisi bani, dar angajarea unui agent are multe avantaje. Agenții pot obține o expunere mai largă pentru proprietatea dvs., vă pot ajuta să negociați o afacere mai bună, să dedicați mai mult timp vânzării dvs. și să vă ajute să vă împiedicați emoțiile să o saboteze. Un agent aduce expertiză, pe care puțini vânzători de case o au, la o tranzacție complexă cu multe capcane financiare și juridice.
