Ce este o ipotecă de apreciere comună (SAM)?
O ipotecă de apreciere comună (SAM) este atunci când împrumutatul sau cumpărătorul unei locuințe împarte un procent din aprecierea din valoarea casei cu creditorul. În schimbul acestei compensații suplimentare, creditorul este de acord să perceapă o rată a dobânzii care este sub rata dobânzii existente pe piață.
Înțelegerea unui credit ipotecar de apreciere comună
O ipotecă de apreciere comună (SAM) diferă de o ipotecă obișnuită în timpul revânzării proprietății. Cu o ipotecă obișnuită, împrumutatul plătește creditorului căruia i se datorează împrumutul, plus dobânda pe un număr stabilit de ani. Când împrumutatul vinde casa, veniturile din vânzare sunt folosite pentru a plăti ipoteca, dacă mai există un sold datorat băncii.
Ca exemplu, să spunem că un proprietar a finanțat 300.000 de dolari, iar la sfârșitul ipotecii, împrumutatul a achitat împrumutul. Să presupunem că valoarea casei a crescut de la 300.000 USD la 360.000 $ sau 20%. Împrumutatul păstrează câștigul de 20%, precum și veniturile din vânzare.
Cu un SAM, împrumutatul este de acord să dea o parte din valoarea apreciată a casei creditorului atunci când împrumutatul vinde casa, precum și să achite ipoteca. Suma apreciată plătită băncii se numește dobânda contingentă, deoarece îi acorde creditorului un interes în valoarea apreciată a proprietății. Dobânda contingentă este convenită în avans și se datorează creditorului la vânzarea proprietății. De obicei, banca va oferi o rată a dobânzii mai mică la un SAM.
Folosind exemplul nostru anterior, să spunem că împrumutatul a încheiat o bancă ipotecară cu apreciere comună cu banca, care are o clauză contingentă de 25%. Dacă vă amintiți, valoarea locuinței s-a apreciat de la 300.000 USD la 360.000 dolari pentru un câștig în valoare de 60.000 USD. În conformitate cu recomandările SAM, proprietarul de locuințe ar plăti băncii 25% sau 15.000 USD din valoarea de 60.000 USD.
Cheie de luat cu cheie
- O ipotecă de apreciere comună (SAM) este atunci când împrumutatul sau cumpărătorul unei locuințe împarte un procent din aprecierea din valoarea casei cu creditorul. În schimbul acestei compensații suplimentare, creditorul este de acord să perceapă o rată a dobânzii care este sub cea existentă. rata dobânzii de piață. O ipotecă cu apreciere comună poate avea o clauză eliminată treptat după un număr stabilit de ani.
Variațiile ipotecilor cu aprecieri comune
Creditele ipotecare cu apreciere comună pot avea diverse contingente în ele. Un SAM ar putea include o clauză eliminată treptat prin care ar putea elimina în întregime sau reduce procentul plătit creditorului în timp. Clauza încurajează proprietarul să nu vândă proprietatea și să plătească împrumutul ipotecar. Cu unele clauze, dobânda contingentă ar putea elimina complet, prin care proprietarul de locuință nu datorează nimic în momentul vânzării.
O altă variantă a clauzei eliminate treptat poate prevedea că împrumutatul plătește un procent din aprecierea prețului locuinței numai dacă locuința este vândută în primii ani. Un termen tipic de eliminare treptată ar prevedea ca 25% din valoarea de apreciere să fie plătită creditorului dacă împrumutatul vinde în termen de cinci ani.
Situația ideală pentru împrumutat ar fi să păstreze casa timp de cinci ani și, dacă există o creștere a valorii, vindeți-o după al cincilea an, deoarece împrumutatul ar păstra toată aprecierea prețului. Cu toate acestea, pot fi riscuri pentru împrumutat. Dacă un împrumutat nu vinde casa și deține proprietatea până la încheierea ipotecii, ar putea totuși să plătească bancii partea lor din valoarea apreciată - dacă nu există nicio clauză de eliminare.
Pe de altă parte, SAM ajută creditorii să recupereze orice dobândă pierdută dacă un împrumutat vinde proprietatea înainte de a plăti ipoteca. Băncile câștigă bani pe dobânzile percepute la un credit ipotecar și, dacă un cumpărător vinde casa, banca pierde eventualele plăți ale dobânzii viitoare. O ipotecă cu apreciere comună ajută la compensarea o parte din pierderea dobânzii la împrumut în cazul în care proprietatea este vândută.
Ipoteci de apreciere comună în practică
Ipotecile cu apreciere comună sunt uneori utilizate cu investitori imobiliari și flippers de casă. Flippers sunt acei investitori care achiziționează și renovă o proprietate în speranța de a obține un profit. SAM-urile pentru flippers tind să funcționeze cel mai bine pe o piață imobiliară în creștere. Cu toate acestea, acest tip de împrumut la domiciliu are adesea un termen pentru rambursarea soldului. Proprietățile care nu sunt vândute până la data limită au, de obicei, refinanțarea soldului rămas la rata de piață existentă.
O altă utilizare pentru un credit ipotecar cu apreciere comună este atunci când un credit ipotecar depășește valoarea casei sau este sub apă. O ipotecă subacvatică poate apărea dacă piața de locuințe a scăzut în urma achiziției casei. Banca ar putea oferi o modificare a împrumutului pentru a reduce datoria ipotecară pentru a se potrivi cu valoarea de piață mai mică a locuinței. În schimb, banca ar putea solicita modificarea împrumutului la o ipotecă cu apreciere comună.
Cu toate acestea, pot exista diverse probleme fiscale cu SAM, prin care creditorii ar putea să nu primească același tratament fiscal pentru câștigul apreciat ca și împrumutatorii. Drept urmare, este important să contactați un consilier fiscal sau un contabil pentru a vă ajuta să aflați dacă merită să urmați o ipotecă de apreciere comună.
