Cuprins
- Istorie
- Plăți ipotecare
- Componente de plată ipotecară
- Programul de amortizare
- Când încep plățile ipotecare
- Linia de jos
Un credit ipotecar este un împrumut pe termen lung conceput pentru a vă ajuta să cumpărați o casă. Pe lângă rambursarea principalului, trebuie să efectuați și plăți de dobândă către creditor. Locuința și terenurile din jurul acesteia servesc drept garanție. Dar dacă căutați să dețineți o casă, trebuie să știți mai multe decât aceste generalități. Acest concept se aplică și afacerilor, în special în ceea ce privește costurile fixe și punctele de închidere.
Cheie de luat cu cheie
- Plățile ipotecare sunt constituite din plățile principale și din dobânzi. Dacă efectuați o plată în avans mai mică de 20%, vi se va solicita să vă acordați o asigurare de ipotecă privată, ceea ce vă mărește plata lunară.. Un debitor plătește mai multă dobândă în prima parte a ipotecii, în timp ce ultima parte a împrumutului favorizează soldul principal.
Istorie
Cam toți cei care cumpără o casă au o ipotecă. Ratele ipotecare sunt frecvent menționate în știrile de seară, iar speculațiile despre ce direcții se vor muta au devenit o parte standard a culturii financiare.
Ipoteca modernă a luat naștere în 1934, când guvernul - pentru a ajuta țara să depășească Marea Depresiune - a creat un program ipotecar care reduce la minimum plata în avans a unei locuințe, crescând cantitatea potențială a proprietarilor de locuințe. Înainte de aceasta, era necesară o reducere de 50%. Astăzi, este de dorit o reducere de 20%, mai ales că, dacă plata anticipată este mai mică de 20%, trebuie să vă acordați o asigurare de ipotecă privată (PMI), făcând plățile lunare mai mari.
De dorit, însă, nu este neapărat realizabil. Există programe ipotecare disponibile care permit reducerea semnificativă a plăților, dar dacă puteți gestiona 20%, cu siguranță ar trebui.
Înțelegerea structurii plății ipotecare
Plăți ipotecare
Principalii factori care determină plățile dvs. ipotecare lunare sunt mărimea și durata împrumutului. Mărimea este suma de bani pe care o împrumutați, iar termenul este durata pe care trebuie să o plătiți înapoi. În general, cu cât durata este mai lungă, cu atât plata lunară este mai mică. De aceea, ipotecile de 30 de ani sunt cele mai populare. După ce cunoașteți dimensiunea împrumutului de care aveți nevoie pentru noua casă, un calculator de credit ipotecar este un mod ușor de a compara tipurile de credit ipotecar și diverși creditori.
PITI: Componente de plată ipotecară
Există patru factori care joacă un rol în calculul unei plăți ipotecare: principal, dobânzi, impozite și asigurări (PITI). Pe măsură ce le privim, vom folosi ca exemplu o ipotecă de 100.000 USD.
Principal
O parte din fiecare plată ipotecară este dedicată rambursării soldului principal. Împrumuturile sunt structurate astfel încât valoarea principalului restituit debitorului începe scăzut și crește cu fiecare plată ipotecară. Plățile din primii ani se aplică mai mult dobânzilor decât capitalului, în timp ce plățile din ultimii ani inversează acest scenariu. Pentru ipoteca noastră de 100.000 USD, principalul este 100.000 USD.
Interes
Interesul este recompensa creditorului pentru asumarea unui risc și pentru a vă împrumuta bani. Rata dobânzii la o ipotecă are un impact direct asupra mărimii unei plăți ipotecare: Ratele mai mari ale dobânzii înseamnă plăți ipotecare mai mari.
Ratele mai mari ale dobânzii reduc, în general, suma de bani pe care o puteți împrumuta, iar ratele dobânzilor mai mici o cresc. În cazul în care rata dobânzii la 100.000 USD de ipoteca noastră este de 6%, suma combinată principală și dobânda lunară pentru o ipotecă de 30 de ani ar fi de aproximativ 599, 55 USD - 500 $ dobândă + 99, 55 USD principal. Același împrumut cu o dobândă de 9% duce la o plată lunară de 804, 62 USD.
Impozite
Impozitele imobiliare sau imobiliare sunt evaluate de agențiile guvernamentale și utilizate pentru finanțarea serviciilor publice, cum ar fi școlile, forțele de poliție și secțiile de pompieri. Impozitele sunt calculate de către guvern pe o perioadă de an, dar puteți plăti aceste impozite ca parte a plăților dvs. lunare. Suma datorată se împarte la numărul total de plăți ipotecare lunare într-un an dat. Creditorul încasează plățile și le ține în escrow până la plata impozitelor.
Asigurare
La fel ca impozitele imobiliare, plățile de asigurare se efectuează cu fiecare plată ipotecară și sunt păstrate în încredere până la expirarea facturii. Există comparații făcute în acest proces pentru a asigura asigurarea de primă. Există două tipuri de acoperire de asigurare care pot fi incluse într-o plată ipotecară. Una este asigurarea de proprietate, care protejează locuința și conținutul acesteia de incendii, furturi și alte dezastre. Cealaltă este PMI, care este obligatorie pentru persoanele care cumpără o casă cu o plată mai mică de 20% din cost. Acest tip de asigurare protejează creditorul în cazul în care împrumutatul nu poate rambursa împrumutul. Deoarece reduce la minimum riscul de neplată al împrumutului, PMI permite, de asemenea, creditorilor să vândă împrumutul către investitori, care, la rândul lor, pot avea certitudinea că investiția lor în datorie le va fi returnată. Acoperirea PMI poate fi renunțată odată ce împrumutatul are cel puțin 20% capital propriu în locuință.
Asigurarea ipotecară poate fi anulată odată ce soldul atinge 78% din valoarea inițială.
În timp ce principalul, dobânzile, impozitele și asigurările alcătuiesc ipoteca tipică, unii optează pentru credite ipotecare care nu includ taxe sau asigurare ca parte a plății lunare. Cu acest tip de împrumut, aveți o plată lunară mai mică, dar trebuie să plătiți singuri impozitele și asigurarea.
Programul de amortizare
Programul de amortizare a unei ipoteci oferă o privire detaliată pentru ce porțiune din fiecare plată ipotecară este dedicată fiecărei componente a PITI. Așa cum am menționat anterior, plățile ipotecare din primii ani constau în principal din plăți de dobânzi, în timp ce plățile ulterioare constau în principal din capital.
În exemplul nostru de 100.000 USD, ipotecă de 30 de ani, programul de amortizare are 360 de plăți. Programul parțial prezentat mai jos demonstrează modul în care soldul dintre plățile de capital și dobânzile se inversează în timp, îndreptându-se către o aplicare mai mare către capital.
| Plată | Principal | Interes | Soldul principal |
| 1 | $ 99, 55 | $ 500, 00 | $ 99, 900.45 |
| 12 | $ 105, 16 | $ 494, 39 | $ 98, 772.00 |
| 180 | $ 243, 09 | $ 356, 46 | $ 71, 048.96 |
| 360 | $ 597.00 | $ 2, 99 | $ cu 0 |
După cum arată graficul, fiecare plată este de 599, 55 USD, dar suma dedicată principalului și dobânzii se modifică. La începutul creditului ipotecar, rata la care câștigi capital propriu în casa ta este mult mai lentă. Acesta este motivul pentru care poate fi bine să efectuați plăți de capital suplimentare dacă ipoteca vă permite să faceți acest lucru fără o penalitate de plată. Îți reduc principalul, care, la rândul său, reduce dobânda cuvenită pentru fiecare plată viitoare, îndreptându-te spre obiectivul tău final: achitarea creditului ipotecar.
Pe de altă parte, dobânda este partea care este deductibilă din impozite în măsura permisă de lege - dacă îți menționezi deducțiile în loc să iei deducția standard.
Creditele ipotecare acordate de FHA, care permit persoanelor cu scoruri mici de credit să devină proprietari, necesită doar o scădere minimă de 3, 5%.
Când încep plățile ipotecare
Prima plată ipotecară se datorează unei luni întregi după ultima zi a lunii în care s-a închis achiziția de locuințe. Spre deosebire de chiria, datorată în prima zi a lunii pentru luna respectivă, plățile ipotecare sunt plătite în întârziere, în prima zi a lunii, dar pentru luna precedentă.
Spuneți că o închidere are loc pe 25 ianuarie. Costurile de închidere vor include dobânzile acumulate până la sfârșitul lunii ianuarie. Prima plată ipotecară completă, care este pentru luna februarie, urmează apoi la 1 martie.
Ca exemplu, să presupunem că luați o ipotecă inițială de 240.000 USD, la o achiziție de 300.000 USD cu o reducere de 20%. Plata dvs. lunară se ridică la 1.077, 71 USD sub o ipotecă cu 30 de ani cu rată fixă, cu o dobândă de 3, 5%. Acest calcul include doar capitalul și dobânzile, dar nu include impozitele pe proprietate și asigurarea.
Interesul dvs. zilnic este de 23, 01 USD. Aceasta se calculează mai întâi înmulțind creditul de 240.000 USD cu rata dobânzii de 3, 5%, apoi împărțind cu 365. Dacă ipoteca se închide la 25 ianuarie, datorați 161, 10 USD pentru cele șapte zile de dobândă acumulate pentru restul lunii. Următoarea plată lunară, care este plata lunară completă de 1.077, 71 dolari, este datorată la 1 martie și acoperă plata ipotecară din februarie.
Ar trebui să aveți toate aceste informații în avans. În conformitate cu regula divulgării integrate TILA-RESPA, trebuie să vă fie furnizate două formulare cu trei zile înainte de data de închidere programată - estimarea împrumutului și divulgarea închiderii. Suma dobânzii acumulate, împreună cu alte costuri de închidere, sunt stabilite în formularul de prezentare a închiderii. Puteți vedea suma împrumutului, rata dobânzii, plățile lunare și alte costuri și le puteți compara cu estimarea inițială furnizată.
Linia de jos
Un credit ipotecar este un instrument important pentru achiziționarea unei case, permițându-vă să deveniți proprietar de locuințe fără a efectua o plată mare. Cu toate acestea, atunci când vă luați o ipotecă, este important să înțelegeți structura plăților dvs., care acoperă nu numai principalul (suma pe care ați împrumutat-o), ci și dobânzile, impozitele și asigurarea. Vă spune cât timp vă va lua să vă plătiți ipoteca și, în final, cât de scump va fi să vă finanțați achiziția de locuințe.
Articole similare
Credit ipotecar
Moduri de a fi mai repede fără credite ipotecare
Credit ipotecar
Cât de mult vă puteți acorda ipoteca?
Credit ipotecar
Cum să alegi cea mai bună ipotecă pentru tine
Achiziționarea unei case
Bazele finanțării pentru cumpărătorii de locuințe pentru prima dată
Credit ipotecar
Împrumuturile FHA necesită conturi de încredere?
economie
Cum să stabilești un buget pentru cumpărarea primei tale case
Link-uri pentru parteneriTermeni înrudiți
Recapitulare ipotecară O reformare ipotecară preia restul principal și plățile de dobândă ale unei ipoteci și le recalculează pe baza unui nou program de amortizare. mai mult Împrumut federal de administrare a locuințelor (împrumut FHA) Un împrumut federal pentru administrația locuințelor (FHA) este o ipotecă asigurată de FHA, destinată debitorilor cu venituri mai mici. mai mult Ipoteca O ipotecă este un instrument de datorie pe care împrumutatul este obligat să-l plătească înapoi cu un set de plăți prestabilit. mai mult Definiția împrumutului cu baloane Un împrumut cu balon este un tip de împrumut care nu se amortizează complet pe termen. Întrucât nu este complet amortizat, la sfârșitul termenului este necesară plata unui balon pentru a rambursa restul principal al împrumutului. mai mult Ipoteca cu plată absolvită (GPM) Definiție O ipotecă cu plată absolută (GPM) este un tip de ipotecă în care plata crește de la o rată inițială scăzută la o rată mai mare. mai multe Costuri de închidere Definiție Costurile de închidere sunt cheltuielile, dincolo de costul proprietății, pe care cumpărătorii și vânzătorii le suportă pentru finalizarea unei tranzacții imobiliare. Mai Mult