Ce este un UPREIT?
UPREIT înseamnă trust de investiții imobiliare parteneriat-umbrelă. Un UPREIT este o structură REIT unică care permite proprietarilor de proprietăți să-și schimbe proprietatea pentru a deține acțiuni în UPREIT. Cu toate acestea, UPREIT-urile sunt, în general, supuse schimbului Codului de venituri interne (IRC), secțiunea 721.
Cheie de luat cu cheie
- Un UPREIT este o structură unică REIT, care permite proprietarilor de proprietăți să-și schimbe proprietatea pentru proprietatea de acțiuni în UPREIT. Schimburile de proprietate pentru acțiuni într-un UPREIT sunt, în general, permise în secțiunea 721 din titlul 26 Codul veniturilor interne. impozitele pe vânzarea proprietăților în schimbul unităților UPREIT, deși impozitele pe câștigurile de capital pe unitățile UPREIT sunt supuse impozitării standard REIT.
Înțelegerea UPREIT-urilor
Trusturile de investiții imobiliare (REIT) au fost introduse de Dwight D. Eisenhower ca un tip de fond mutual alternativ. REIT-urile sunt create ca un tip de portofoliu imobiliar care include proprietăți imobiliare și capital de finanțare imobiliară. REIT-urile sunt o entitate care permite investitorilor să contribuie cu investiții pentru unități de capital sau acțiuni ale activității.
Pe măsură ce REIT-urile au evoluat pe piață, unele structuri alternative au fost dezvoltate pentru a asigura diferite tipuri de investitori. UPREIT este una dintre aceste structuri, cunoscută în primul rând pentru acordarea contribuțiilor de proprietate în schimbul dreptului de acțiune. DownREIT și câteva alte alternative au fost, de asemenea, create ca offshoots.
În formarea lor, REIT-urile pot alege să asume orice tip de structură de afaceri. REIT-urile tranzacționate public vor fi structurate ca societăți. REIT-urile private vor alege în general să fie structurate ca trust sau asociație, deși pot alege și alte statuturi. La fel ca majoritatea non-corporațiilor, entitățile private au și opțiunea de a fi impozitate ca o corporație.
Ceea ce este important în primul rând pentru orice REIT este faptul că îndeplinesc cerințele din titlul 26 IRC, secțiunile 856-859. Atunci când îndeplinește aceste cerințe, un REIT poate transmite acționarilor săi toate veniturile sale. Ca atare, venitul de trecere este considerat o deducție și REIT plătește foarte puțin din impozite. Principala cerință este aceea că mai mult de 90% din afacere se referă la active imobiliare.
consideratii speciale
În loc să vândă proprietăți, un proprietar poate contribui la un UPREIT în schimbul unităților. Unitățile de acțiune au în general aceeași valoare ca și proprietatea contribuită. Deoarece proprietatea vândută către REIT este acoperită în secțiunea IRC 721, tranzacția nu creează un eveniment impozabil.
În conversia proprietate-partajare, UPREIT-urile pot dicta dispoziții speciale. Adesea, schimbul oferă vânzătorului unități speciale care permit vânzătorului de proprietate să aleagă modul în care ar dori să se încadreze în REIT. Vânzătorii de proprietăți pot fi autorizați să transforme imediat unitățile în acțiuni REIT. De asemenea, pot fi disponibile și alte opțiuni, cum ar fi deținerea acțiunilor timp de cel puțin un an și apoi primirea de numerar.
Odată ce un investitor își vinde proprietatea către un UPREIT, UPREIT deține proprietatea și toată administrația implicată cu aceasta. Gestionarea UPREIT poate fi ceva mai complexă decât REIT-urile de bază, datorită opțiunii de schimb Secțiunea 721 și a tuturor dispozițiilor care vin cu acesta pentru noul dezinventor. Managerii UPREIT sunt responsabili de gestionarea portofoliului REIT în scopul generării de profituri.
Acțiunile UPREIT pot fluctua în funcție de activitățile de management, evaluarea proprietăților imobiliare, tranzacțiile de finanțare și orice alte tranzacții care apar. Acest lucru poate crea volatilitate pentru acționari. Acționarii UPREIT vor avea în mod obișnuit lichiditate flexibilă, ceea ce le permite să își convertească cu ușurință acțiunile în numerar oricând aleg.
Beneficiile UPREIT-urilor
UPREIT-urile pot fi o opțiune viabilă pentru orice proprietar care dorește să-și vândă proprietatea. Ca atare, poate apela atât la proprietarii individuali, cât și la proprietarii comerciali. Orice proprietar care alege să facă un schimb de secțiuni 721 într-un UPREIT poate primi valoarea proprietății sub forma unităților UPREIT.
Secțiunile 721 schimburi într-un UPREIT nu creează un eveniment impozabil. Cu toate acestea, acționarii sunt impozitați pe baza standardelor generale de impozitare a REIT. Unii proprietari pot alege să utilizeze acest tip de investiții pentru planificarea proprietății, deoarece poate ocoli impozitele cu totul.
Cerințe pentru UPREIT
Un UPREIT este un REIT sub toate liniile directoare contabile și fiscale standard. UPREIT-urile au fost create pentru a permite contribuția proprietății în REIT în schimbul acțiunilor de proprietate. Prin urmare, această structurare este ghidată de standardele secțiunii IRC 721 care discută scuturile fiscale pentru proprietățile care împart schimburi. În general, orice REIT care permite schimbul secțiunii 721 în cadrul REIT poate fi considerat un UPREIT.
Majoritatea REIT-urilor se vor concentra pe un segment specific al pieței imobiliare, deși standardele directoare dictează doar că proprietatea imobiliară și finanțarea asociată trebuie să reprezinte mai mult de 90% din afacere. UPREIT-urile vor urma de obicei aceeași strategie de investiții, concentrându-se pe o nișă imobiliară vizată.
Secțiunea 721 oferă standarde de ghidare pentru eliberarea de unități acționare în schimbul proprietății. Secțiunea 721 poate fi o alternativă la schimburile IRC Secțiunea 1031. Schimburile din secțiunea 1031 permit proprietarului de proprietate să-și vândă proprietatea și să investească veniturile într-un schimb de tip similar pentru a evita impozitele.
Secțiunile 1031 nu sunt permise în UPREIT, deoarece necesită schimburi similare și nu permit proprietății să partajeze schimburi de proprietate. Prin urmare, schimbul secțiunii 721 într-un UPREIT poate fi atractiv. Ambele schimburi 721 și 1031 permit proprietarului proprietății să amâne impozitele.
UPREIT vs. DownREIT
UPREIT-urile, DownREIT-urile și toate celelalte entități REIT speciale sunt pur și simplu REIT-uri la baza lor, cu dispoziții speciale care le permit o anumită flexibilitate. DownREIT permite unui investitor imobiliar să încheie o asociere în comun cu un REIT. Într-un DownREIT, schimbul de unități se bazează în primul rând pe valoarea proprietății în asociere în comun, care poate crea rentabilități mai bune pentru unitolderul de tip joint venture.
