Rata de capitalizare este cea mai frecvent utilizată linie de bază pentru compararea proprietăților investiționale. Este analog cu rata estimată de rentabilitate a unei investiții tipice de securitate. De exemplu, o proprietate totală în numerar de 100.000 USD cu o rată maximă de 4, 5% va produce aceleași rentabilități ca 100.000 USD investite în valori mobiliare la 4, 5%. Această cifră ajută investitorii imobiliari să determine cea mai bună utilizare a fondurilor lor de investiții.
Calcularea ratei de capitalizare
O formulă simplă pentru calcularea ratei de capitalizare este venitul net operațional anual divizat la costurile totale de achiziție. Această formulă este de fapt inversa unui multiplu preț / câștig standard.
Venitul net de exploatare poate fi calculat scăzând din veniturile brute toate costurile de administrare, costurile de utilități, întreținerea, asigurarea, impozitele și alte costuri de exploatare. Venitul net operațional nu ține cont de plățile ipotecare.
Costurile de achiziție sunt mai mari decât prețul de achiziție declarat. Ei trebuie să țină cont de comisioanele de intermediere și costurile de închidere. Dacă proprietatea nu este pregătită pentru închiriere, trebuie să fie incluse și toate costurile suportate pentru reabilitare.
Investitorii trebuie să compare ratele de capitalizare care includ aceleași costuri. De exemplu, este invalid să comparați o rată de capitalizare care reduce veniturile din chirii în funcție de vacanțele medii anuale și o alta care nu face o asemenea reducere.
Importanța ratei de capitalizare
Cea mai importantă utilizare a ratei de capitalizare este discriminarea între diferitele oportunități de investiții. Dacă o investiție de securitate oferă o rentabilitate estimată de 4% și o proprietate are o rată de capitalizare de 8%, un investitor este probabil să se concentreze pe proprietate.
Ratele de capitalizare pot forma, de asemenea, tendințe pentru proprietarii de proprietăți comerciale. Tendințele pot arăta unde se poate orienta piața, permițând ajustări pe baza chiriilor estimate.
Există o limită la utilitatea ratei de capitalizare; proprietățile de investiții cu fluxuri de numerar neregulate sau complicate nu se pot baza pe rate simple de capitalizare. Cel mai bine ar fi să ne bazăm pe analiza actualizată a fluxurilor de numerar.
