Unii debitori ipotecari au doar două lucruri în minte: „Cât îmi pot permite?” și „Care vor fi plățile mele lunare?” Își extind finanțele maxime pe datoria ipotecară și folosesc o ipotecă de amortizare doar cu dobândă sau negativă pentru a minimiza plățile lunare. Apoi, se bazează pe aprecierea prețului la domiciliu pentru a eclipsa riscurile asociate unui sold ipotecar constant sau în creștere.
În multe cazuri, dacă acești proprietari sunt suficient de norocoși să acumuleze o parte din capitalurile proprii în casele lor, își pierd din nou finanțele printr-un împrumut de capitaluri proprii sau prin rafinanțe de cash și apoi folosesc veniturile pentru a face achiziții suplimentare, să achite datoria consumatorilor, sau chiar să facă investiții suplimentare. Sună riscant? Este., vă vom arăta cum să vă asigurați că aveți un credit ipotecar pe care vi-l puteți permite și să construiți capitaluri proprii, plătindu-l rapid.
Efectuarea matematicii ipotecare
Fiecare credit ipotecar are un program de amortizare. O schemă de amortizare este un tabel care prezintă fiecare plată ipotecară programată într-o ordine cronologică care începe cu prima plată și se încheie cu plata finală. (Pentru amortizări, consultați Înțelegerea structurii plăților ipotecare și luarea unei decizii ipotecare bazată pe risc .)
În planul de amortizare, fiecare plată este divizată într-o plată a dobânzii și o plată principală. La începutul programului de amortizare, un procent mare din plata totală este dobândă, iar un procent mic din totalul plății este principal. Pe măsură ce vă plătiți ipoteca, suma alocată dobânzii scade, iar suma alocată principalului crește.
Calculul amortizării este cel mai ușor de înțeles prin împărțirea acestuia în trei părți:
Partea 1 - Coloana 5: Total plăți lunare
Calculul plății lunare totale este prezentat de formula de mai jos.
A = 1− (1 + i) −nPi unde: A = suma de plată periodicăP = soldul principal rămas al ipotecii = rata dobânzii periodice
Partea 2 - Coloana 6: Interesul periodic
Copyright © 2017 Investopedia.com
figura 1
Calculul dobânzii periodice percepute se calculează după cum se arată mai jos:
Rata dobânzii periodice (Coloana 3) x soldul principal rămas (Coloana 4)
Notă: Rata dobânzii prezentată în Coloana 3 este o rată a dobânzii anuale. Trebuie să fie împărțit la 12 (luni) pentru a ajunge la rata dobânzii periodice.
Partea 3 - Coloana 7: Plăți principale
Calculul plății periodice principale este prezentat de formula de mai jos.
Plata totală (coloana 5) - plata periodică a dobânzii (coloana 6)
Copyright © 2017 Investopedia.com
Figura 2
Figura 2 prezintă o schemă de amortizare pentru o ipotecă cu rată fixă de 30 de ani pe 30 de ani. De dragul spațiului, sunt afișate doar primele cinci și ultimele cinci luni.
Programul de amortizare demonstrează modul în care plata unei sume suplimentare de 300 de dolari în fiecare lună către soldul principal al aceleiași ipotecare prezentat în figura 1 va reduce durata de viață a ipotecii la aproximativ 21 de ani și 10 luni (262 luni în total față de 360) și va reduce suma totală dobânzilor plătite de-a lungul vieții ipotecii cu 209.948 USD.
După cum vedeți, soldul principal al creditului ipotecar scade cu mai mult de 300 de dolari în plus pe care îi aruncați în fiecare lună. Vă economisește mai mulți bani prin reducerea lunilor de dobândă percepute la termenul rămas.
De exemplu, dacă s-au plătit 300 de dolari în plus în fiecare lună timp de 24 de luni la începutul unei credite ipotecare de 30 de ani, suma suplimentară cu care se reduce soldul principal este mai mare de 7.200 USD (sau 300 x 24 USD). Suma reală economisită plătind 300 USD suplimentar pe lună până la sfârșitul celui de-al doilea an este de 7.430, 42 USD. V-ați economisit 200 de dolari în primii doi ani ai creditului dvs. ipotecar - iar beneficiile cresc doar pe măsură ce se acumulează pe parcursul vieții ipotecare!
Acest lucru se datorează faptului că, atunci când se aplică 300 de dolari în plus pentru soldul principal al creditului ipotecar în fiecare lună, un procent mai mare de plată ipotecară programată se aplică soldului principal al creditului ipotecar în lunile următoare. (Aflați mai multe despre plățile ipotecare din tutorialul nostru Bazele ipotecare .)
Adevăratele avantaje ale efectuării plăților ipotecare accelerate
Adevăratele avantaje ale efectuării plăților accelerate sunt măsurate calculând ceea ce este economisit față de ceea ce este dat. De exemplu, în loc să efectuezi o plată suplimentară de 300 USD pe lună pentru ipoteca indicată mai sus, cei 300 de dolari ar putea fi folosiți pentru a face altceva. Aceasta se numește o analiză cost-beneficiu.
Să spunem că consumatorul cu ipoteca indicată în programele de amortizare de mai sus încearcă să decidă dacă va efectua plăți accelerate de 300 USD pe lună. Consumatorul are în vedere trei opțiuni, așa cum se arată mai jos. Pentru fiecare opțiune, vom calcula costurile versus beneficiile sau ceea ce poate fi economisit față de ceea ce este dat. (De dragul acestui exemplu, vom presupune că exploatarea oricărei acțiuni în casă printr-un împrumut de capital propriu nu este o opțiune. De asemenea, vom ignora deductibilitatea fiscală a dobânzii ipotecare, care ar putea modifica numerele puțin.)
Cele trei opțiuni ale proprietarului sunt:
- Obținerea unui împrumut de consum de cinci mii de 14.000 USD la o rată a dobânzii de 10% pentru a cumpăra o barcă. Plătește o datorie de 12.000 USD cu card de credit, care are o rată anuală de 15% (combinată zilnic).
Opțiunea 1: cumpărarea unei bărci
Decizia de a cumpăra o barcă este atât o problemă de plăcere, cât și de economie. O barcă - la fel ca multe alte „jucării” ale consumatorilor - este un atu depreciat. Adăugarea datoriei gospodărești pentru a achiziționa un lichid ilicid, deprecierea unui activ adaugă risc la bilanțul gospodăriei. Acest consumator trebuie să cântărească utilitatea (plăcerea) obținută din deținerea unei bărci în raport cu adevărata economie a deciziei.
Putem calcula că un împrumut de 14.000 USD pentru barcă la o rată a dobânzii de 10% și un termen de cinci ani va avea plăți lunare de 297, 46 dolari.
