Estimarea valorii bunurilor imobiliare este necesară pentru o varietate de eforturi, inclusiv finanțarea, listarea vânzărilor, analiza investițiilor, asigurarea proprietății și impozitarea. Dar, pentru majoritatea oamenilor, determinarea prețului cerut sau de achiziție a unei proprietăți imobiliare este cea mai utilă aplicație de evaluare a imobilului. Acest articol va oferi o introducere a conceptelor și metodelor de bază ale evaluării imobiliare, în special în ceea ce privește vânzările.
Evaluarea bunurilor imobiliare: ceea ce ar trebui să știți
Conceptele de evaluare de bază
Valoare
Tehnic vorbind, valoarea unei proprietăți este definită ca valoarea actuală a beneficiilor viitoare care decurg din dreptul de proprietate. Spre deosebire de multe bunuri de consum care sunt utilizate rapid, beneficiile bunurilor imobiliare sunt în general realizate pe o perioadă lungă de timp. Prin urmare, o estimare a valorii unei proprietăți trebuie să ia în considerare tendințele economice și sociale, precum și controalele guvernamentale sau reglementările și condițiile de mediu care pot influența cele patru elemente de valoare:
Valoare versus cost și preț
Valoarea nu este neapărat egală cu costul sau prețul . Costul se referă la cheltuielile reale - pentru materiale, de exemplu, sau forță de muncă. În schimb, prețul este suma pe care cineva o plătește pentru ceva. În timp ce costul și prețul pot afecta valoarea, acestea nu determină valoarea. Prețul de vânzare al unei case ar putea fi de 150.000 USD, dar valoarea ar putea fi semnificativ mai mare sau mai mică. De exemplu, dacă un nou proprietar constată un defect grav în casă, cum ar fi o fundație defectuoasă, valoarea casei ar putea fi mai mică decât prețul.
Valoare de piață
O evaluare este o opinie sau o estimare cu privire la valoarea unei proprietăți specifice la o dată specifică. Rapoartele de evaluare sunt utilizate de întreprinderi, agenții guvernamentale, persoane fizice, investitori și companii ipotecare atunci când iau decizii cu privire la tranzacțiile imobiliare. Scopul unei evaluări este de a determina valoarea de piață a unei proprietăți - prețul cel mai probabil pe care proprietatea îl va aduce pe o piață competitivă și deschisă.
Prețul de piață, prețul la care se vinde efectiv proprietatea, nu poate reprezenta întotdeauna valoarea de piață. De exemplu, dacă un vânzător este sub acuzație din cauza amenințării cu privire la excludere sau dacă este deținută o vânzare privată, proprietatea poate vinde sub valoarea sa de piață.
Metode de evaluare
O evaluare exactă depinde de colectarea metodică a datelor. Datele specifice, care acoperă detalii referitoare la proprietatea particulară și date generale, referitoare la națiunea, regiunea, orașul și cartierul în care este situată proprietatea, sunt colectate și analizate pentru a ajunge la o valoare. Evaluările utilizează trei abordări de bază pentru a determina valoarea unei proprietăți.
Metoda 1: Abordarea comparației vânzărilor
Abordarea de comparație a vânzărilor este folosită în mod obișnuit în evaluarea locuințelor unifamiliale și a terenurilor. Uneori numită abordarea datelor de piață, este o estimare a valorii obținute prin compararea unei proprietăți cu proprietăți vândute recent cu caracteristici similare. Aceste proprietăți similare sunt denumite comparabile și , pentru a oferi o comparație valabilă, fiecare trebuie:
- Să fie cât mai asemănător proprietății subiectului, au fost vândute în ultimul an pe o piață deschisă și competitivă, au fost vândute în condiții tipice de piață
Cel puțin trei sau patru comparabile ar trebui utilizate în procesul de evaluare. Cei mai importanți factori de luat în considerare atunci când selectăm comparabile sunt dimensiunea, caracteristicile comparabile și - poate mai ales - locația, care poate avea un efect extraordinar asupra valorii de piață a unei proprietăți.
Calități comparabile
Deoarece nu există două proprietăți exact la fel, ajustările la prețurile de vânzare ale comparabilităților vor fi făcute pentru a ține cont de caracteristici diferite și de alți factori care ar afecta valoarea, inclusiv:
- Vârsta și starea clădirilor Data vânzării, în cazul în care apar schimbări economice între data vânzării unei comparabile și data evaluăriiTermeni și condiții de vânzare, cum ar fi în cazul în care vânzătorul unei proprietăți a fost pus sub acuzație sau dacă o proprietate a fost vândută între rude (la un preț redus) Locație, deoarece proprietățile similare pot diferi în preț de la vecinătate la cartier Caracteristici fizice, inclusiv dimensiunea lotului, peisagistica, tipul și calitatea construcției, numărul și tipul de camere, picioare pătrate de spațiu de locuit, podele din lemn tare, garaj, bucătărie upgrade-uri, șemineu, piscină, aer central etc.
Valoarea de piață a proprietății subiectului se încadrează în intervalul format din prețurile de vânzare ajustate ale comparabilităților. Deoarece unele dintre ajustările efectuate la prețurile de vânzare ale comparabilităților vor fi mai subiective decât altele, o pondere ponderală este de obicei acordată acelor comparabile care au cea mai mică cantitate de ajustare.
Metoda 2: Abordarea costurilor
Abordarea costurilor poate fi utilizată pentru a estima valoarea proprietăților îmbunătățite de una sau mai multe clădiri. Această metodă implică estimări separate ale valorii pentru clădire (e) și teren, luând în considerare deprecierea. Estimările sunt adăugate împreună pentru a calcula valoarea întregii proprietăți îmbunătățite. Abordarea costurilor face presupunerea că un cumpărător rezonabil nu ar plăti mai mult pentru o proprietate îmbunătățită existentă decât prețul pentru a cumpăra un lot comparabil și a construi o clădire comparabilă. Această abordare este utilă atunci când proprietatea evaluată este un tip care nu este vândut frecvent și nu generează venituri. Exemple includ școli, biserici, spitale și clădiri guvernamentale.
Costurile de construcție pot fi estimate în mai multe moduri, inclusiv metoda pătratului pătrat în care costul pe pătrat al unei comparabile construite recent se înmulțește cu numărul de metri pătrați din clădirea subiect; metoda unității în loc, unde costurile sunt estimate pe baza costului de construcție pe unitatea de măsură a componentelor individuale ale clădirii, inclusiv forța de muncă și materiale; și metoda sondajului de cantitate, care estimează cantitățile de materii prime care vor fi necesare pentru a înlocui clădirea, precum și prețul curent al materialelor și costurile de instalare asociate.
Depreciere
În scop de evaluare, deprecierea se referă la orice condiție care afectează în mod negativ valoarea unei îmbunătățiri a proprietății imobiliare și ia în considerare:
- Deteriorarea fizică, inclusiv deteriorarea curabilă, cum ar fi vopsirea și înlocuirea acoperișului și deteriorarea incurabilă, cum ar fi probleme structurale Obsolescența funcțională, care se referă la caracteristici fizice sau de design care nu mai sunt considerate de dorit de către proprietarii de proprietăți, cum ar fi aparate învechite, corpuri cu aspect datat sau locuințe cu patru dormitoare, dar o singură baie Obsolescența economică, cauzată de factori externi proprietății, cum ar fi situarea în apropierea unui aeroport zgomotos sau o fabrică poluantă.
Metodologie
- Stimați valoarea terenului ca și cum ar fi vacant și disponibil pentru a fi utilizat la cea mai mare și cea mai bună utilizare, utilizând abordarea de comparație a vânzărilor, deoarece terenul nu poate fi depreciat.Evaluați costul actual al construcției (clădirilor) și îmbunătățirilor amplasamentului. cantitatea de depreciere a îmbunătățirilor rezultate din deteriorare, obsolescență funcțională sau obsolescență economică.Deduceți deprecierea din costurile de construcție estimate.Adăugați valoarea estimată a terenului la costul depreciat al clădirii și îmbunătățirilor amplasamentului pentru a determina totalul Valoarea proprietății.
Metoda 3: Abordarea capitalizării veniturilor
Adesea denumită pur și simplu abordarea venitului, această metodă se bazează pe relația dintre rata de rentabilitate pe care o are un investitor și venitul net pe care o proprietate îl produce. Este utilizat pentru a estima valoarea proprietăților producătoare de venit, cum ar fi complexe de apartamente, clădiri de birouri și centre comerciale. Evaluările care utilizează abordarea valorificării veniturilor pot fi destul de simple atunci când se poate aștepta ca proprietatea subiect să genereze venituri viitoare și când cheltuielile sale sunt previzibile și constante.
Capitalizare directă
Evaluatorii vor efectua următorii pași atunci când folosesc abordarea de capitalizare directă:
- Estimați potențialul venitului brut anual. Aveți în vedere pierderile vacante și colectarea chirii pentru a determina venitul brut efectiv.Deduceți cheltuielile anuale de exploatare pentru a calcula venitul operațional net anual de operare.Stimați prețul pe care un investitor tipic l-ar plăti pentru veniturile produse de către particular tipul și clasa de proprietate. Acest lucru se realizează prin estimarea ratei de rentabilitate sau a ratei de capitalizare. Aplică rata de capitalizare la venitul operațional net anual al proprietății pentru a forma o estimare a valorii proprietății.
Multiplicatori de venit brut
Metoda multiplicatorului de venit brut (GIM) poate fi utilizată pentru a evalua alte proprietăți care nu sunt achiziționate în mod obișnuit ca proprietăți de venit, dar care ar putea fi închiriate, cum ar fi case cu o singură și două familii. Metoda GRM raportează prețul de vânzare al unei proprietăți cu veniturile preconizate ale lui din închiriere. (Pentru lectură aferentă, consultați „4 modalități de a valoriza o proprietate de închiriere imobiliară”)
Pentru proprietățile rezidențiale, se utilizează de obicei venitul brut lunar; pentru proprietățile comerciale și industriale, ar fi utilizat venitul brut anual. Metoda de multiplicare a venitului brut poate fi calculată după cum urmează:
Prețul de vânzare ÷ Venitul din chirie = Multiplicatorul venitului brut
Datele de vânzări recente și de închiriere din cel puțin trei proprietăți similare pot fi utilizate pentru a stabili un GIM precis. GIM poate fi apoi aplicat închirierii pe piața echitabilă estimată a proprietății respective pentru a determina valoarea sa de piață, care poate fi calculată după cum urmează:
Venit din chirie x GIM = valoarea de piață estimată
Linia de jos
Evaluarea exactă a imobilelor este importantă pentru creditorii ipotecari, investitori, asigurători și cumpărători, precum și pentru vânzătorii de bunuri imobiliare. În timp ce evaluările sunt realizate în general de profesioniști calificați, oricine este implicat într-o tranzacție reală poate beneficia de o înțelegere de bază a diferitelor metode de evaluare a imobilului.
