Întrebați orice profesionist în domeniul imobiliar despre beneficiile investiției în proprietăți comerciale și probabil veți declanșa un monolog despre modul în care aceste proprietăți sunt o afacere mai bună decât imobilele rezidențiale. Proprietarii de proprietăți comerciale adoră fluxul de numerar suplimentar, economiile benefice de scară, terenul de joc relativ deschis, piața abundentă pentru administratorii de proprietăți bune, la prețuri accesibile și profitul mai mare din imobiliare comerciale.
Dar cum evaluați cele mai bune proprietăți? Și ce separă marile oferte de dud?
Ca majoritatea proprietăților imobiliare, succesul începe cu un model bun. Iată unul care vă va ajuta să evaluați o afacere bună de proprietate comercială.
Aflați ce știu persoanele străine
Pentru a fi jucător în imobiliare comerciale, învață să gândești ca un profesionist. De exemplu, să știți că proprietatea comercială este evaluată diferit de proprietatea rezidențială. Veniturile din imobiliare comerciale sunt direct legate de materialele sale pătrate utilizate. Nu este cazul cu casele individuale. Veți vedea, de asemenea, un flux de numerar mai mare cu proprietăți comerciale. Matematica este simplă: veți obține mai multe venituri pe locuințe multifamiliale, de exemplu, decât pe o casă unifamilială. De asemenea, știți că contractele de închiriere de proprietăți comerciale sunt mai lungi decât pentru reședințele unifamiliale. Aceasta deschide calea către un flux de numerar mai mare. În cele din urmă, dacă vă aflați într-un mediu de credit mai strâns, asigurați-vă că veți bate cu bani în mână. Creditorii de proprietăți comerciale vor vedea cel puțin 30% în jos înainte de a da un împrumut luminii verzi.
Hartă un plan de acțiune
Setarea parametrilor este o prioritate maximă într-o afacere comercială imobiliară. De exemplu, întrebați-vă cât de mult vă puteți permite să plătiți și apoi faceți cumpărături pentru credite ipotecare pentru a înțelege cât de mult veți plăti pe parcursul vieții ipotecare. Utilizarea instrumentelor precum calculatoarele ipotecare vă poate ajuta să dezvoltați estimări bune ale costului total al casei dvs.
Alte întrebări cheie pe care să le întrebi sunt: Cât de mult te aștepți să obții o afacere? Cine sunt jucătorii cheie? Câți chiriași sunt deja la bord și plătesc chiria? Cât spațiu de închiriere trebuie să completați?
Învață să recunoști o ofertă bună
Cei mai buni agenți imobiliari știu o afacere bună când văd unul. Care este secretul lor? În primul rând, aceștia au o strategie de ieșire - cele mai bune oferte sunt cele de unde știi că poți merge departe. Vă ajută să aveți un ochi ascuțit, proprietar de terenuri - căutați întotdeauna pagubele care necesită reparații, știți să evaluați riscul și asigurați-vă că dezabonați calculatorul pentru a vă asigura că proprietatea respectă obiectivele dvs. financiare.
Familiarizați-vă cu valorile cheie din domeniul imobiliar comercial
Principalele valori cheie utilizate la evaluarea bunurilor imobiliare includ:
Venit operațional net (NOI)
NOI-ul unei proprietăți imobiliare comerciale se calculează prin evaluarea venitului de exploatare brut din primul an al proprietății și apoi scăderea cheltuielilor de exploatare pentru primul an. Vrei să ai NOI pozitiv.
Rata de plafonare
Pentru „calcularea valorii proprietăților producătoare de venituri” se folosește „capacul” proprietății imobiliare - sau rata de capitalizare. De exemplu, un complex de apartamente format din cinci unități sau mai multe, clădiri de birouri comerciale și mall-uri mai mici sunt toți candidații buni pentru determinarea ratei plafonului. Ratele plafonului sunt utilizate pentru a estima valoarea actuală netă a profiturilor viitoare sau a fluxului de numerar; procesul se mai numește și valorificarea veniturilor.
Numerar în numerar
Investitorii imobiliari comerciali care se bazează pe finanțare pentru achiziționarea proprietăților lor adesea adesea formulei cash-on-cash pentru a compara performanța din primul an a proprietăților concurente. Cash-on-cash presupune faptul că investitorul în cauză nu necesită 100% numerar pentru a cumpăra proprietatea în considerare, dar, de asemenea, reprezintă faptul că investitorul nu va păstra toate NOI, deoarece el sau ea trebuie să folosească unele din aceasta pentru a face plăți ipotecare. Pentru a descoperi bani în numerar, investitorii imobiliari trebuie să stabilească suma necesară pentru a investi pentru a achiziționa proprietatea sau investiția inițială.
Căutați Vânzători motivați
Ca orice afacere, clienții conduc imobiliare. Meseria ta este să-i găsești - în special pe cei care sunt gata și dornici să vândă sub valoarea de piață. Cert este că nu se întâmplă nimic sau chiar contează în imobiliare până nu găsești o afacere, care este de obicei însoțită de un vânzător motivat. Acesta este cineva cu un motiv presant de a vinde sub valoarea de piață. Dacă vânzătorul dvs. nu este motivat, el sau ea nu vor fi la fel de dispuși să negocieze.
Descoperiți „Agricultura” de artă frumoasă a vecinătății
O modalitate excelentă de a evalua o proprietate comercială este de a studia cartierul în care se află, mergând la case deschise, vorbind cu alți proprietari de cartier și căutând locuri libere.
Utilizați o abordare „în trei pași” pentru a evalua proprietățile
Fiți adaptabil atunci când căutați oferte excelente. Folosiți internetul, citiți anunțurile clasificate și angajați câini de păsări pentru a vă găsi cele mai bune proprietăți. Câinii de păsări imobiliare vă pot ajuta să găsiți oportunități de investiții valoroase în schimbul unei taxe de trimitere.
Linia de jos
În general, găsirea și evaluarea proprietăților comerciale nu se rezumă doar la vecinătățile agricole, la obținerea unui preț avantajos sau la trimiterea de semnale de fum pentru a aduce vânzătorii. În centrul acțiunii se află o comunicare umană de bază. Este vorba despre relații de construcție și raporturi cu proprietarii de proprietăți, astfel încât se simt confortabil vorbind despre bunele oferte - și să facă afaceri cu tine.
