Prețurile imobiliare din partea de jos a rocilor îi atrag pe câțiva investitori imobiliari novici pe piață. Dar înainte de a vă alătura rangurilor de proprietari, asigurați-vă că aveți o înțelegere puternică a informațiilor financiare care pot face diferența între a deveni următorul Donald Trump și a vă afla în instanța de faliment. Iată opt numere de investiții imobiliare pe care trebuie să le cunoașteți. (Pentru mai multe informații despre cumpărarea unei case, consultați: Ghidul cumpărătorului pentru prima dată)
1. Plata dvs. ipotecară
Pentru o casă standard ocupată de proprietari, creditorii preferă de obicei un raport total datorie-venit de 36%, dar unii vor merge până la 45% în funcție de alți factori de calificare, cum ar fi scorul dvs. de credit și rezervele de numerar. Acest raport compară veniturile dvs. brute totale lunare cu obligațiile dvs. lunare de plată a datoriilor. În ceea ce privește plata locuinței, creditorii preferă o plată brută din totalul locuințelor între 28 și 33%, în funcție de alți factori. Pentru o proprietate de investiții, liniile directoare ale lui Freddie Mac spun că raportul maxim datorie-venit este de 45%. (Pentru mai multe informații, modalități simple de a investi în imobiliare. )
2. Cerințe de plată anticipată
În timp ce proprietățile ocupate de proprietari pot fi finanțate cu un credit ipotecar și cu cel puțin 3, 5% mai mic pentru un împrumut FHA, ipotecile pentru investitori necesită de obicei o plată în avans de 20 până la 25% sau uneori până la 40%. Niciunul dintre costurile de plată sau de închidere pentru o proprietate de investiții nu poate fi din fonduri cadou. Creditorii individuali vor stabili cât de mult trebuie să acordați pentru a beneficia de un împrumut, în funcție de raporturile dintre datorii și venituri, scorul de credit, prețul proprietății și chiria probabilă.
8 numere pentru evaluarea unei investiții imobiliare
3. Venit din închiriere pentru a fi calificat
Deși puteți presupune că, din moment ce plățile chiriilor chiriașului vă vor acoperi (sperăm) ipoteca, nu trebuie să aveți nevoie de venituri suplimentare pentru a vă califica pentru împrumutul acasă. Cu toate acestea, pentru ca chiria să poată fi considerată venit, trebuie să aveți un istoric de doi ani de gestionare a proprietăților de investiții, să cumpărați o acoperire de asigurare pentru pierderea chirii pentru cel puțin șase luni de chirie lunară brută și orice venit negativ din chirie din orice proprietăți de închiriere trebuie să fie considerată datorie în raportul datorie-venit. (Pe lângă crearea de venituri și aprecieri de capital în curs, imobiliare oferă deduceri care pot reduce impozitul pe venit pe profitul dvs. Verificați deducerile fiscale pentru proprietarii de proprietăți de închiriere .)
TUTORIAL: Explorarea investițiilor imobiliare
4. Raportul preț-venit
Acest raport a comparat prețul median al gospodăriei dintr-o zonă cu venitul median al gospodăriei. Înainte de explozia bulei de locuințe, raportul preț-venit în SUA era de 2, 75, în timp ce la sfârșitul anului 2010 raportul era de 1, 71. Media între 1989-2003 este de 1, 92 conform Fiserv, Inc., Agenția Federală de Finanțare a Locuințelor, Moody's Analytics.
5. Raportul prețurilor de închiriere
Raportul preț-rentă este un calcul care compară prețurile medii ale locuinței și chiriile mediane pe o anumită piață. Pur și simplu divizați prețul casei mediane la chiria mediană anuală pentru a genera un raport. La apogeul pieței americane din 2006, raportul pentru SUA a fost de 18, 46. Raportul a scăzut la 11, 34 până la sfârșitul anului 2010. Media pe termen lung (din 1989 până în 2003) a fost de 9, 56. Ca regulă generală, consumatorii ar trebui să ia în considerare cumpărarea atunci când raportul este sub 15 ani și chiria când este mai mare de 20 de ani. (Gândiți-vă să cumpărați o casă? Ne uităm la costurile inițiale și în desfășurare, precum și la beneficii. Verificați să închiriați sau să cumpărați? Problemele financiare .)
6. Randamentul de închiriere brut
Producția brută de închiriere pentru o proprietate individuală poate fi găsită împărțind chiria anuală colectată la costul total al proprietății, apoi înmulțind acest număr cu 100 pentru a obține procentul. Costul total al proprietății include prețul de achiziție, toate costurile de închidere și de renovare.
7. Rata de capitalizare
Un număr mai valoros decât randamentul brut al închirierii este rata de capitalizare, cunoscută și sub denumirea de rata plafonului sau randamentul net al închirierii, deoarece această cifră include cheltuielile de exploatare pentru proprietate. Aceasta poate fi calculată începând cu chiria anuală și scăzând cheltuielile anuale, apoi împărțind acest număr la costul total al proprietății și înmulțind numărul rezultat cu 100 pentru procent. Cheltuielile totale cu proprietățile de închiriere includ costurile de reparație, impozitele, asigurarea proprietarului, cheltuielile cu locurile de muncă și taxele de agent.
8. Fluxul de numerar
Linia de jos
După ce ați făcut toate aceste calcule, puteți lua o decizie în cunoștință de cauză dacă o anumită proprietate va fi o investiție valoroasă.
