Când ratele dobânzilor cresc, investitorii optează pentru acoperire - și pentru orice bun pe care îl pot găsi. Investițiile alternative precum trusturile de investiții imobiliare (REIT) pot fi o opțiune bună, cel puțin în funcție de datele istorice. Să vedem cum s-au derulat REIT-urile în perioadele cu dobândă ridicată și scăzută.
O recapitulare rapidă REIT
Un REIT este o garanție tranzacționată public care investește în imobiliare prin proprietăți sau credite ipotecare și al cărei preț fluctuează pe bursele majore precum cele ale unui stoc. Drept urmare, REIT-urile oferă un nivel ridicat de lichiditate (o calitate rară atunci când se ocupă de imobiliare). Trusturile sunt deseori specializate în tipuri de proprietăți specifice, cum ar fi apartamente rezidențiale, clădiri comerciale, depozite sau facilități hoteliere. REIT-urile sunt disponibile și în variante regionale, concentrându-se pe imobiliare în anumite țări / regiuni precum SUA, Europa, China sau Japonia. (Pentru mai multe, consultați: 5 tipuri de REIT-uri și cum să investiți în ele .)
REIT-urile oferă numeroase avantaje, inclusiv diversificarea, lichiditatea menționată, o sumă mică de investiții și beneficii fiscale (în funcție de legile locale). (Consultați Investiția în REIT-uri pentru o explicație mai mare.)
REIT Returnează Vs. Ratele dobânzilor
Un raport de la REIT.com arată un nivel de corelație istoric (modul în care două titluri se mișcă unul față de celălalt) între REIT și piața bursieră. Același raport arată niveluri scăzute similare de corelație între REIT și randamentele obligațiunilor.
(Un tabel decupat este mai jos cu evidențierea corelației REIT-obligațiuni.)
O comparație istorică similară între rentabilitățile unui indice REIT popular și ratele dobânzilor la 10 ani indică o relație inversă. Realizăm profiturile anuale ale popularului Index FTSE NAREIT All REITs în raport cu ratele dobânzilor de 10 ani
Obligațiuni de trezorerie:
Așa cum rezultă din graficul de mai sus care acoperă 45 de ani, ratele dobânzilor în creștere apar prost pentru rentabilitățile REIT și invers. În perioadele cu rata dobânzii ridicate din 1980-1985, randamentul REIT-urilor a fost mai mic, în timp ce s-au înregistrat creșteri după 2008, când ratele dobânzilor au atins valori record.
Cu toate acestea, există și alți factori și alte observații detaliate care trebuie luate în considerare, care pot indica profituri pozitive pentru investițiile REIT chiar și în perioada dobânzii ridicate. Comparați în perioade de timp specifice când ratele dobânzilor erau mari și apar observații interesante:
Din 1981, ratele dobânzilor au fost într-o tendință descendentă; au fost câțiva picuri sporadice în anii intermediari, dar, în general, a fost un declin constant (deși, din octombrie 2018, au început să crească din nou) pentru ratele dobânzilor. La fiecare perioadă de cinci sau zece ani care trece, o gamă mai mică de rate a dobânzii a fost considerată „mare”.
- 1979-1984: Această perioadă a înregistrat rate ale dobânzii în intervalul ridicat de 10% - 14%. Rentabilitatea REIT-urilor a fost, de asemenea, într-un interval ridicat de 9% - 32%.1991-1997: Această perioadă a înregistrat o nouă gamă de dobândă ridicată, care a variat de la 6% la 8%. Randamentul indicelui REIT a fost în intervalul 12% - 36%, cu excepția 1% în perioada 1994.2000-2001: Următoarea gamă de dobândă mare a fost în perioada 2000-2001, când ratele au crescut în jur de 5, 5%. Randamentele din REIT au variat de la 16% la 26%.
Cum au evoluat ratele REIT în perioadele intermediare de dobândă scăzută?
- 1973-1974: Ratele dobânzilor au fost comparativ mai mici, variind de la 6, 9% la 7, 4% (comparativ cu un interval ridicat de 10% la 14% în anii următori). REIT-urile au avut rezultate slabe, cu pierderi anuale în intervalul de la -42% la -27%.1998-1999: Ratele dobânzilor erau în intervalul de 4% - 5, 5%, iar randamentele din REIT-uri au fost în continuare negative la tonul de -18% până la -6%.2007-2012: Deoarece ratele dobânzilor au scăzut progresiv de la 4% la mai puțin de 2%, REIT-urile au obținut pierderi anuale consistente în intervalul de la -45% la -5%, cu o singură excepție a rentabilităților pozitive în 2009.
Aceste observații indică faptul că REIT-urile pot să nu aibă niciodată dependență de scenariile ratelor dobânzii. Randamentul investițiilor REIT poate rămâne efectiv fără variații ale ratei dobânzii.
Beneficiile REIT pentru investitori
Există și alte avantaje ale REIT-urilor, ceea ce le face o alegere bună a investițiilor chiar și în perioadele cu dobândă mare:
- Oportunitate de venit: REIT-urile sunt considerate titluri bazate pe randament. Deși pot aprecia prețul, o parte considerabilă a rentabilităților REIT provine din dividende. REIT-urile evită să trebuiască să plătească impozit pe profit dacă distribuie cel puțin 90% din venitul lor către deținătorii de unități. Această scădere fiscală are ca rezultat o distribuție regulată a veniturilor din dividende către acționarii REIT, iar randamentul net efectiv este adesea mai mare decât cele din obligațiuni (sau acțiuni), chiar și în cazul ratelor dobânzilor ridicate. Diversificare globală: REIT-urile oferă expunere la piețele globale. Începând cu anii 1990, Marea Britanie, Singapore, Japonia, Australia, Olanda, Africa de Sud și multe alte țări au permis listarea REIT, permițând investitorilor să se expună pe piețele imobiliare ale națiunilor străine. De exemplu, dacă piața imobiliară locală din tancurile americane se datorează efectelor unor rate ale dobânzii mai mari, un investitor american cu expunere la piața imobiliară din Singapore poate beneficia dacă deține REIT-uri în imobiliare din Singapore în portofoliul său. Expunere specifică sectorului: În cazul creșterii ratelor dobânzii, nu toate subsectoarele din imobiliare pot fi afectate negativ. De exemplu, chiriile rezidențiale pot suferi, dar centrele comerciale din locații principale pot să nu. Studiul atent al pieței imobiliare, impactul ratelor dobânzilor asupra unui sub-sector specific și asupra REIT-urilor specifice bazate pe deținerea proprietății subiacente, pot face investiția REIT rentabilă indiferent de impactul ratei dobânzii. (Pentru mai multe, consultați: 3 REIT-uri hoteliere care au reușit să depășească piața și REIT-urile rezidențiale, de sănătate și de birou .)
Linia de jos
După analizarea modelelor de corelație și a datelor istorice, se pare că randamentele REIT-urilor rămân independente de perioadele de rată a dobânzii. După un studiu atent și o selecție adecvată a sub-sectoarelor imobiliare și a regiunilor geografice, investitorii pot considera REIT-urile o alternativă bună la acțiunile și obligațiunile tradiționale, care sunt foarte sensibile la ratele dobânzilor.
