La prima vedere, s-ar putea să credeți că un administrator de portofoliu imobiliar este similar cu orice manager de active financiare. Dar portofoliul de capital imobiliar sau gestiunea fondurilor diferă radical de gestionarea acțiunilor, obligațiunilor sau fondurilor mutuale.
Spre deosebire de managerii de capitaluri proprii, care cercetează companiile și gestionează probabilitățile că își pot îndeplini strategiile articulate, administratorii imobiliari trebuie să ajute la definirea și avantajele oportunităților la nivel de proprietate. Administratorii imobiliari nu sunt responsabili numai de alocarea activelor, de gestionarea riscurilor și de tranzacții, dar și de gestionarea directă a terenurilor și structurilor de pe acesta.
Deci, gestionarea bunurilor imobiliare, spre deosebire de gestionarea tradițională a banilor, necesită persoane cu experiență care pot optimiza valoarea proprietăților. De fapt, în multe privințe, un administrator de active imobiliare seamănă foarte mult cu un CEO al companiei, care conduce o companie sau o facilitate. În schimb, un manager de bani tradițional ar putea cunoaște stocurile unui anumit domeniu sau sector - dar nu se implică în operațiunile companiilor.
Crezi că o carieră în managementul portofoliului imobiliar ar putea fi potrivită pentru tine? Citiți mai departe pentru a afla mai multe.
Gestionarea portofoliului imobiliar
Pregătirea și experiența acumulată de administratorii de capitaluri imobiliare este similară cu cea a altor manageri de fonduri. Cu toate acestea, este diferit de modul în care utilizează aceste abilități pentru a asigura performanța portofoliului. Managerii de portofoliu sunt adesea evaluați prin capacitatea lor de a asigura randamente adecvate ajustate la riscuri și diversificarea portofoliului prin alocarea și selecția activelor superioare.
În plus, managerii de portofoliu imobiliar oferă valoare clienților prin asigurarea utilizării cât mai eficiente a capitalului investitor și prin menținerea clienților la curent prin măsurarea performanței superioare și chiar prognozarea fluxurilor de numerar. Cu excepția trustului de investiții imobiliare (REIT) și fondului administratorilor de fonduri (a căror performanță este apreciată de capacitatea de a evalua capacitatea altor manageri de a proiecta și executa strategie), administratorul fondului de acțiuni imobiliare este, în esență, CEO-ul său sau propria companie, creând și executând strategii la nivel de proprietate pentru activele aflate sub sarcina sa.
Strategii de selecție a investițiilor
Managerii de portofoliu imobiliar realizează alocarea și selectarea activelor, nu prin înțelegerea dinamicii pieței și a companiilor din anumite industrii, ci prin experți în fundamentele proprietăților imobiliare. Studiază în regiunile locale și în diferitele utilizări comerciale ale terenurilor: birouri, industriale, hoteliere, cu amănuntul și rezidențiale unice și multifamiliale. Pentru a bate piața, a asigura diversificarea și a produce randamente adecvate ajustate la riscuri, administratorii de portofoliu imobiliar trebuie să parieze pe piețele proprietăților regionale sau locale și, în cazul portofoliilor cu active multiple, mixul de proprietăți corect.
Din acest motiv, mulți manageri de fonduri se concentrează pe anumite regiuni sau tipuri de proprietăți; unii manageri imobiliari mai mari își organizează angajații și își sprijină personalul în funcție de regiune sau de utilizarea terenurilor. Motivul pentru organizare în acest mod este să se asigure că oportunitățile de piață pot fi identificate și apoi traduse în selecția corectă a proprietății și originea activului.
Modul în care sunt achiziționate proprietățile este unul dintre cele mai semnificative moduri prin care fondurile imobiliare diferă de investițiile mai tradiționale. Ca și comercianții de pe etajul pieței bursiere, fondurile imobiliare folosesc specialiști în achiziții pentru a descoperi și executa tranzacții imobiliare. Acest personal de achiziție lucrează de obicei pentru un fond specific sau este organizat regional sau în funcție de tipul activului.
Deoarece majoritatea fondurilor de capital imobiliar dețin toate (sau o parte semnificativă) a fiecărei proprietăți, administratorii de portofoliu sunt adesea implicați direct în procesul de achiziție. Deoarece au responsabilitatea de a stabili și executa strategia de proprietate, administratorii de portofoliu trebuie să fie implicați direct cu toate procesele de investiții, inclusiv achiziții, finanțare, dispoziții și luarea deciziilor cu privire la facilități. Pentru a facilita lățimea și profunzimea proceselor de gestionare a investițiilor imobiliare, administratorii de portofoliu trebuie să se bazeze pe o cantitate considerabilă de infrastructură în raport cu capitalul investit. Pentru a realiza acest lucru cât se poate de eficient, administratorii de fonduri de capital imobiliar și administratorii de active au dezvoltat o funcție specializată de gestionare a activelor.
Cum funcționează managementul bunurilor imobiliare
Funcția de administrare a activelor imobiliare este formată din specialiști la nivel de proprietate care adaugă valoare managerilor de fonduri prin executarea unei strategii la nivel de proprietate. Specialiștii sunt experți în fundamentele pieței regionale sau în tipuri de proprietăți specifice și sunt responsabili pentru optimizarea valorii bunurilor aflate în custodia lor. Pe lângă furnizarea informațiilor de gestionare a portofoliului cu privire la perspectivele locale și facilitarea tranzacțiilor, administratorul de active este responsabil pentru performanța la nivel de proprietate.
Pe lângă aprobarea bugetelor și efectuarea gestionării cheltuielilor, administratorii de active crește valoarea prin gestionarea leasingului la una sau mai multe proprietăți. Deși poate părea o afacere alb-negru, leasingul este o funcție complexă care decide inevitabil proprietatea și valoarea portofoliului. Succesul în leasing nu este obținut numai prin găsirea și executarea celor mai mari oportunități de leasing posibile la fiecare proprietate, ci și prin derularea unui program de leasing care să se alinieze strategiei de portofoliu, menținând totodată cele mai bune relații cu chiriașii existenți.
Leasingul este un proces extrem de negociat, care poate implica luarea de decizii în concordanță cu nevoile chiriașului pentru a optimiza valoarea proprietății. De exemplu, pentru proprietățile care sunt prevăzute pentru vânzare, leasingul ar putea fi suspendat într-o perioadă de vânzare pentru a permite noilor proprietari să modifice rate mai mari de leasing potențial. Acest lucru poate duce la creșterea valorilor de proprietate prognozate și, prin urmare, oferte de vânzări mai mari.
În perioadele de creștere a ratelor de închiriere, închirierile pe termen lung pot fi blocate pentru proprietățile orientate către venituri, în timp ce pentru strategiile axate pe aprecierea capitalului, termenii de închiriere pot fi scurtați pentru a profita de ratele mai mari așteptate în viitor. Capacitatea administratorului de active de a realiza mixul de chiriași corespunzător, de a executa o strategie de leasing care aliniază fluxurile de numerar cu nevoile de portofoliu și de a gestiona atât cheltuielile de capital cât și cele de exploatare poate afecta semnificativ valoarea generală a portofoliului.
Manageri de portofoliu imobiliar în calitate de CEO
Dacă se gândește la o proprietate ca la o companie sau o filială separată, fiecare având propria strategie și potențialul de performanță, se începe să înțelegem de ce managerii de portofoliu de acțiuni imobiliare seamănă foarte mult cu directorii generali ai companiei. La fel ca directorii generali de administrație, care trebuie să aloce o ofertă limitată de capital printre diverse oportunități pentru a crea cel mai mare randament global al investițiilor, managerii de portofoliu imobiliar trebuie să facă același lucru în toate proprietățile pe care le gestionează. Această necesitate de a repartiza o cantitate restrânsă de resurse creează o situație diferită de multe firme de gestionare a activelor convenționale.
În fondurile de capitaluri imobiliare, există un conflict inerent între administratorii de portofoliu și administratorii de active, deoarece lucrează pentru obiective oarecum divergente. În timp ce managerii de active sunt specialiști compensați pentru optimizarea valorii proprietăților lor, iar managerii de portofoliu sunt generaliști recompensați pentru optimizarea rentabilității portofoliului și a satisfacției investitorilor, managerul de fonduri imobiliare de succes este unul care poate gestiona acest conflict și poate menține o echipă de management eficientă și performanța portofoliului. Acest lucru necesită articularea unei strategii de portofoliu bine concepute în cadrul unei echipe de manageri bine conectați care înțeleg și au interiorizat obiectivele generale de investiții. Aceasta poate fi o sarcină dificilă pentru orice fond care a crescut semnificativ numărul și complexitatea proprietăților aflate în administrare.
De asemenea, este esențial ca administratorii de portofoliu imobiliar să includă nu numai alocarea de capital necesară, selecția proprietății și alte abilități de investiții necesare, dar și că au capacitatea de a crea strategii de investiții adecvate și abilități de conducere pentru a mobiliza organizația spre aceeași misiune de portofoliu..
Linia de jos
Când vine vorba de fonduri imobiliare, este esențială abilitatea conducerii de a executa planuri de gestionare a activelor pe lângă executarea unor practici mai tradiționale de gestionare a fondurilor. Pentru un manager de investiții imobiliare, aceasta înseamnă optimizarea valorii proprietăților din portofoliul său, atât prin selectarea, cât și prin administrarea ulterioară a activelor imobiliare din portofoliu. Managerii de portofoliu imobiliar trebuie să-și aloce resursele pe proprietățile pe care le gestionează pentru cel mai mare randament posibil și să-și țină echipa pe drum pentru a realiza același lucru. Pentru cei cu un mix adecvat de competențe, această carieră se remarcă ca o oportunitate unică în managementul activelor.
