Aveți două opțiuni de bază atunci când refinanțați ipoteca pentru a economisi sau a obține bani. În primul rând, dacă refinanțați pur și simplu împrumutul existent pentru a obține o rată a dobânzii mai mică sau modificați termenii, se numește refinanțare de rată și termen. Sau, în al doilea rând, s-ar putea să doriți să extrageți o parte din capitalurile proprii în casă - poate să faceți o renovare, să plătiți datoriile sau să ajutați la plata costurilor colegiului - cu un împrumut în bani. Iată cum aceste două opțiuni de refinanțare îți pot afecta poziția financiară.
Bazele refinanțării ipotecare
Gândiți-vă la refinanțare ca la înlocuirea unei ipoteci existente cu alta, sau la consolidarea unei perechi de credite ipotecare într-un singur împrumut. Afară cu vechiul (ipotecă) și cu noul, cum se spune. După refinanțare, vechile împrumuturi (sau împrumuturi) sunt plătite, iar unul nou îl înlocuiește.
Cheie de luat cu cheie
- Opțiunile de bază la refinanțarea unei ipoteci sunt refinanțarea de numerar sau rata și termenul. Puteți extrage o parte din capitalurile proprii în casa dvs. cu un refi.Într-o refinanțare de rată și termen, împrumutatul schimbă curentul împrumut pentru unul cu condiții mai bune. În general, împrumuturile închise vin cu taxe, puncte sau cu o rată a dobânzii mai mare, deoarece acestea prezintă un risc mai mare pentru creditor. Poate fi posibilă extragerea unor numerar din refinanțarea dvs. fără a suporta comisioane suplimentare a unui împrumut de încasare profitând de suprapunerea fondurilor la sfârșitul unui împrumut și la începutul altuia.
Există o mulțime de motive pentru a lua în considerare refinanțarea. Economisirea banilor este una evidentă. În august 2008, ipoteca medie fixă de 30 de ani a avut o rată a dobânzii de 6, 48%. După criza financiară, ratele pentru același fel de ipotecă au scăzut constant. Până în decembrie 2012, rata ipotecară fixă de 30 de ani a fost redusă aproape la jumătate de la patru ani mai devreme la 3, 35%. Rata medie anuală pentru 2017 a crescut până la 3, 99%. Până în 2018, aceasta a crescut la 4, 54%, potrivit Freddie Mac. Dar chiar și aceste rate mai mari ar putea fi mai mici decât cele pe creditele ipotecare mai vechi pe care le-ați putea avea.
În martie 2019, ratele ipotecare au scăzut la 4, 27%, o valoare minimă de 60 de săptămâni. În săptămâna care se încheie pe 29 martie 2019, cererile ipotecare au crescut cu 18, 6%, potrivit Asociației Bancarelor Ipotecare. Nivelul de refinanțare a crescut cu 39% până la 47, 4% din totalul cererilor, ceea ce a fost cel mai înalt nivel din noiembrie 2016. (Cel mai mare val recent de refinanțări ipotecare a lovit din 2011 până în 2013 și 2015 până în 2016, când ratele dobânzilor erau aproape minime record.) Deși indicele de refinanțare a scăzut la 44, 1% din totalul cererilor în săptămâna următoare, costurile scăzute de împrumut și o piață puternică de locuri de muncă continuă să conducă cererile.
Istoric, ratele sunt încă relativ scăzute și acesta este un motiv important pentru proprietarii de case cu ipoteci mai mari cu dobândă mai mare (sau cei a căror capitaluri proprii au crescut, sau care au ratinguri de credit mult mai bune decât atunci când și-au finanțat inițial casa) să se uite la refinanțare. acum.
Atunci când ratele sunt mai mari, refinanțarea poate oferi o șansă de a converti o ipotecă cu rată reglabilă într-o rată fixă, pentru a bloca plățile cu dobândă mai mică înainte ca ratele să crească și mai mult. Cu toate acestea, este adesea dificilă prognozarea direcției viitoare a ratelor dobânzii, chiar și pentru cei mai experimentați economiști.
Cash-Out vs. Reființă de rată și termen
Există două împrumuturi de refinanțare de bază. Cel mai simplu și mai simplu este refinanțarea ratei și termenului. În acest caz, niciun ban real nu schimbă mâinile, în afara comisioanelor asociate împrumutului. Mărimea ipotecii rămâne aceeași; pur și simplu schimbați termenii dvs. ipotecari actuali cu termeni mai noi (probabil că sunt mai buni).
În schimb, într-o refinanțare a cash-out-ului, noua ipotecă este mai mare decât cea veche. Împreună cu noile condiții de împrumut, sunteți și bani avansați - scoateți în mod eficient capitalul propriu acasă sub formă de numerar.
Puteți beneficia de o refinanțare a ratei și a termenului cu un raport credit-valoare mai mare (suma împrumutului divizată la valoarea evaluată a proprietății). Este mai ușor să obțineți împrumutul, cu alte cuvinte, chiar dacă sunteți un risc de credit mai slab, deoarece împrumutați un procent ridicat din ceea ce merită locuința.
Gândiți-vă cu atenție înainte de a obține un împrumut în bani pentru a investi, deoarece nu are sens să puneți fondurile într-un CD care câștigă 2, 5% când dobânda dvs. ipotecară este de 5% sau 6%.
Împrumuturile de tip cash-out vin cu condiții mai dure. Dacă doriți să returnați o parte din capitalurile pe care le-ați acumulat în casa dvs., sub formă de numerar, probabil că vă va costa - cât depinde de cât de mult aveți acumulat în casa dvs. și de scorul de credit.
Dacă, de exemplu, un scor FICO al împrumutatului este de 700, raportul credit / valoare este de 76%, iar împrumutul este considerat cash-out, creditorul ar putea adăuga 0, 750 puncte la costul avans al împrumutului. Dacă suma împrumutului ar fi de 200.000 USD, de exemplu, creditorul ar adăuga 1.500 USD la cost. (Fiecare creditor este diferit.) În mod alternativ, împrumutatul ar putea plăti o dobândă mai mare - cu 0, 125% până la 0, 250% mai mult, în funcție de condițiile pieței.
De ce termenii mai duri? Deoarece împrumuturile în numerar au un risc mai mare pentru creditor, potrivit Casey Fleming, consilier ipotecar, C2 Financial Corporation și autorul Ghidului de împrumut: Cum să obții cel mai bun credit ipotecar . Potrivit lui Fleming,
„Statistic, un împrumutat este mult mai probabil să plece departe de o casă dacă are probleme, dacă a scos deja din capitaluri proprii. Este deosebit de adevărat dacă a scos mai mult decât a investit inițial în avans. În consecință, orice împrumut care este considerat încasare are un preț mai mare pentru a reflecta acest risc, până când nu există atât de mult echivalent încât împrumutatul nu mai este probabil să se îndepărteze. "
Dar un scor de credit mai ridicat și un raport mai mic de credit-valoare poate schimba substanțial numerele în favoarea ta. De exemplu, un împrumutat cu un scor de credit de 750 și un raport calitate-valoare mai mic de 60%, nu va fi perceput niciun cost suplimentar pentru un împrumut în bani; creditorii cred că el sau ea nu are mai multe șanse de neplată la împrumut decât dacă ar face un refi de rată și termen.
Împrumutul dvs. poate fi un împrumut în bani, chiar dacă nu primiți nicio numerar. Dacă plătiți cărți de credit, împrumuturi auto sau orice altceva care nu făcea parte inițial din ipoteca dvs., creditorul îl consideră probabil un împrumut în bani. Dacă consolidați două credite ipotecare într-unul - și unul a fost inițial un împrumut în bani - noul împrumut consolidat va fi, de asemenea, clasificat ca fiind încasat.
Încă un motiv să te gândești de două ori la cash-out: Efectuarea unei refinanțări de încasare poate afecta negativ scorul FICO.
83%
Numărul refinanțărilor ipotecare care au fost împrumuturi în numerar în trimestrul IV din 2018.
Mai mulți americani care aleg refinanțarea încasărilor
Deși mulți experți în finanțe personale v-ar sfătui să vă dezintegrați de capitalul propriu într-o refinanțare a cash-out, datele recente arată că mulți americani aleg acest tip de împrumut. Statisticile trimestriale de refinanțare ale lui Freddie Mac au demonstrat că, în cel de-al patrulea trimestru al anului 2018 (lansat în martie 2019), împrumutații cu cash-out au reprezentat 83% din toate creditele de refinanțare, cel mai mare din trimestrul al treilea 2007.
Multe dintre aceste refinanțări nu au fost pentru o reducere a ratei. Cele mai frecvente utilizări ale fondurilor au fost îmbunătățirile la domiciliu sau plata facturilor și datoriilor. Alte motive citate pentru încasare au inclus plata cheltuielilor pentru colegiu, achizițiile auto și investițiile de afaceri.
O lacună interesantă de refinanțare a ipotecilor
Cu ajutorul brokerului dvs. de credite ipotecare, este posibil să generați un pic de numerar din refinanțarea dvs. fără ca acesta să fie considerat un împrumut în bani (și să genereze comisioane suplimentare care vin cu acesta). Practic, funcționează profitând de suprapunerea fondurilor la sfârșitul unui împrumut și la începutul altuia. Este un proces complicat care va afecta orice cont de escrow, așa că acordă o atenție deosebită modului în care Fleming îl descrie:
„Aveți voie să finanțați costurile de închidere într-un refi rată / termen. Majoritatea creditorilor permit acelor cheltuieli de închidere să includă cheltuieli plătite, cum ar fi dobânda plătită, dobânda neplătită neplătită pentru ipoteca dvs. existentă, banii necesari pentru a pre-finanța contul dvs. escrow și chiar impozitele pe proprietate și asigurarea, dacă este corect.
„Când refinanțați, plătiți dobânda acumulată pentru ipoteca dvs. existentă până la data plății. Veți plăti în prealabil dobânda pentru noul împrumut din ziua în care finanțați până la prima lună următoare, iar apoi nu efectuați plata în luna următoare. Prin urmare, ați finanțat dobânda de o lună pentru ipoteca dvs. în cadrul noului împrumut.
„Dacă aveți un cont impondent (sau o sumă) pentru a plăti asigurarea și impozitele cu ipoteca dvs. existentă, atunci creditorul existent deține o parte din banii dvs. - cel puțin câteva luni de impozite și asigurare. Atunci când refinanțați, noul dvs. creditor va avea nevoie de bani pe mână atunci când facturile dvs. de impozit și asigurare vor fi scadente, așa că vor cere bani în avans. De obicei, puteți finanța acest lucru.
„Apoi, după închiderea împrumutului tău, vechiul tău creditor - care deține o parte din banii tăi - îți trimite un cec egal cu soldul contului tău creditor atunci când ai achitat acel împrumut. Bani lichizi!
„De asemenea, deoarece unele dintre comisioane se schimbă puțin până la finanțare, majoritatea creditorilor permit un pic de perne - până la 2.000 USD în numerar înapoi, fără ca împrumutul să fie considerat încasat.
„Ceea ce înseamnă toate acestea este că puteți finanța„ costuri ”care nu sunt chiar costul originării împrumutului, ci reprezintă mai degrabă costul acordării împrumutului. Cu privire la un împrumut de 200.000 USD / termen, ar fi foarte posibil să se genereze aproximativ 4.000 USD în numerar - în condițiile potrivite, dacă ar fi structurat cu atenție - fără a plăti o penalitate de ieșire.
Linia de jos
Răspunderea dvs. ca împrumutat este de a avea suficiente cunoștințe pentru a discuta opțiunile cu creditorul. Pentru majoritatea oamenilor, evitarea costurilor adăugate ale unui împrumut în bani este cea mai bună mișcare financiară. Dacă aveți un motiv specific pentru a scoate numerar din casa dvs., un împrumut de încasare poate fi valoros, dar nu uitați că suma suplimentară de bani pe care o veți plăti în dobânzi pe parcursul vieții împrumutului vă poate face o idee proastă.
