Ce sunt titlurile de credit ipotecare comerciale (CMBS)?
Titlurile comerciale cu capital ipotecar (CMBS) sunt produse de investiții cu venituri fixe care sunt susținute de credite ipotecare pe proprietăți comerciale, mai degrabă decât imobiliare rezidențiale. CMBS poate oferi lichidități investitorilor imobiliari și creditorilor comerciali deopotrivă.
Deoarece nu există reguli pentru standardizarea structurilor CMBS, evaluările lor pot fi dificile. Titlurile de bază ale CMBS pot include o serie de credite ipotecare comerciale cu termeni, valori și tipuri de proprietăți diferite - cum ar fi locuințe multifamiliale și imobiliare comerciale. CMBS poate oferi un risc mai mic de plată în prealabil decât titluri rezidențiale cu credite ipotecare (RMBS), deoarece termenul ipotecilor comerciale este fixat în general.
Cum funcționează valorile mobiliare garantate de credite ipotecare
Ca și în cazul obligațiilor de datorie colateralizate (CDO) și a obligațiilor ipotecare colateralizate (OCM), CMBS sunt sub formă de obligațiuni. Împrumuturile ipotecare care constituie o singură garanție comercială garantată de credite ipotecare acționează ca garanție în caz de neîndeplinire a obligațiilor, cu capital și dobândă transmise investitorilor. Împrumuturile sunt de obicei conținute în cadrul unui trust și sunt foarte diversificate în termeni, tipuri de proprietate și sume. Împrumuturile de bază care sunt securizate în CMBS includ împrumuturi pentru proprietăți precum clădiri de apartamente și complexe, fabrici, hoteluri, clădiri de birouri, parcuri de birouri și centre comerciale, de multe ori în aceeași încredere.
Un împrumut ipotecar este, de obicei, o datorie nerecurentă - orice datorie de consum sau comercial care este garantată numai prin garanții. În caz de neplată, creditorul nu poate confiscă niciun bun al împrumutatului în afara garanției.
Deoarece CMBS sunt vehicule de investiții complexe, acestea necesită o gamă largă de participanți la piață - incluzând investitori, un serviciu principal, un serviciu principal, un serviciu special, un titular al certificatului de conducere, administratorii și agențiile de rating. Fiecare dintre acești jucători îndeplinește un rol specific pentru a se asigura că CMBS funcționează corect.
Piața CMBS reprezintă aproximativ 2% din totalul pieței cu venituri fixe din SUA.
Tipuri de CMBS
Creditele ipotecare care acordă CMBS sunt clasificate în tranșe în funcție de nivelul lor de risc de credit, care sunt clasificate în mod obișnuit de la persoanele superioare - sau de cea mai înaltă calitate - la o calitate mai mică. Tranșele de cea mai înaltă calitate vor primi atât dobânzi, cât și plăți principale și au cel mai mic risc asociat. Tranșele inferioare oferă rate ale dobânzii mai mari, dar tranșele care își asumă mai mult risc absorb, de asemenea, cea mai mare parte a pierderilor potențiale care pot apărea pe măsură ce tranșele coboară în rang.
Cea mai mică tranșă dintr-o structură CMBS va conține împrumuturile cele mai riscante - și, probabil, speculative - din portofoliu. Procesul de securizare implicat în proiectarea structurii CMBS este important atât pentru bănci, cât și pentru investitori. Permite băncilor să emită mai multe împrumuturi și le oferă investitorilor acces ușor la bunurile imobiliare comerciale, oferindu-le totodată un randament mai mare decât obligațiunile guvernamentale tradiționale.
Investitorii ar trebui să înțeleagă, totuși, că, în cazul unei neplată a unuia sau a mai multor împrumuturi dintr-un CMBS, tranșele cele mai mari trebuie plătite integral, cu dobândă, înainte ca tranșele inferioare să primească fonduri.
Cheie de luat cu cheie
- CMBS sunt asigurate de ipotecile pe proprietăți comerciale, mai degrabă decât de proprietățile imobiliare rezidențiale. Titlurile cu garanții ipotecare comerciale sunt sub formă de obligațiuni, iar împrumuturile subiacente sunt, de obicei, cuprinse în trusturi. Împrumuturile dintr-un CMBS acționează ca garanție - cu capital și dobândă trecute la investitori - în caz de neplată.
Critica CMBS
De obicei, doar investitorii foarte bogați investesc în CMBS, deoarece nu există multe opțiuni pentru investitorul mediu. Este dificil să găsești fonduri mutuale sau fonduri tranzacționate în schimburi (ETF) care investesc exclusiv în această clasă de active, deși multe fonduri mutuale imobiliare investesc o parte din portofoliile lor în CMBS.
Cerințe pentru CMBS
În decembrie 2016, Comisia pentru valori mobiliare și schimb (SEC) și Autoritatea de reglementare a industriei financiare (FINRA) au introdus noi reglementări pentru atenuarea unora dintre riscurile CMBS prin crearea de cerințe de marjă pentru tranzacțiile agențiilor acoperite, inclusiv obligațiile ipotecare garantate.
