Cuprins
- Considerații înainte de a cumpăra
- Procesul de cumpărare
- Termeni speciali pentru prima dată
- Felicitări. Acum ce?
- Linia de jos
Indiferent că ai făcut-o înainte sau nu, provocarea de a cumpăra o casă poate părea atât de descurajantă încât este tentant să mergi doar cu primul loc care intră în gama ta de preț sau să continui să închiriezi. Pentru a vă ajuta să demitificați procesul și să obțineți la maxim achiziția, să examinăm ce va trebui să luați în considerare înainte de a cumpăra, ce vă puteți aștepta de la procesul de cumpărare în sine și câteva sfaturi utile pentru a vă ușura viața după ce vă mutați.
Cheie de luat cu cheie
- Înainte de a începe vânătoarea acasă, întrebați-vă ce fel de reședință se potrivește cel mai bine nevoilor și dorințelor dvs., cât de mult vă puteți permite acasă, cât de multă finanțare puteți obține și cine vă va ajuta în căutarea dvs. un loc, asigurarea finanțării, realizarea unei oferte, obținerea unei inspecții la domiciliu și închiderea tranzacției. Ca proprietar nou, trebuie să mențineți reședința, dar și să economisiți bani - nu vă bazați pe vânzarea unei case pentru finanțarea dvs. pensionare, indiferent de ce face piața locuințelor.
Folosiți aceste informații - și restul materialului din Ghidul nostru complet de acasă - pentru a lucra prin procesul complex de a începe, a face buget pentru o casă, a găsi unul, a verifica, a învăța conceptele cheie de cumpărare. și obținerea unui credit ipotecar.
Considerații înainte de a cumpăra
Primul lucru pe care va trebui să îl determinați este care sunt obiectivele dvs. pe termen lung și apoi modul în care proprietatea de locuințe se potrivește cu acele planuri. Unii oameni încearcă pur și simplu să transforme toate acele plăți de chirie „irosite” în plăți ipotecare care duc de fapt la deținerea unui lucru tangibil - echitate, copilule! Alții văd proprietatea ca un semn al independenței lor și se bucură de ideea de a fi propriul lor proprietar. Apoi, se pune problema gândirii cumpărării unei case ca investiție. Limitarea obiectivelor de proprietate a casei vă va orienta în direcția cea bună. Iată cinci întrebări pentru a vă pune:
Ce tip de casă se potrivește cel mai bine nevoilor tale?
Aveți mai multe opțiuni atunci când achiziționați o proprietate rezidențială: o casă tradițională unifamiliară, o casă de locuit, un condominiu, o cooperativă sau o clădire cu mai multe familii cu două-patru unități. Fiecare opțiune are avantajele și dezavantajele sale, în funcție de obiectivele de proprietate a casei dvs., deci trebuie să decideți ce tip de proprietate vă va ajuta să atingeți aceste obiective. De asemenea, puteți economisi prețul de achiziție din orice categorie, alegând un dispozitiv de fixare, deși perioada de timp, echitatea de transpirație și banii implicați pentru a transforma un dispozitiv de fixare în casa dvs. de vis ar putea fi mult mai mult decât ați câștigat.
Ce caracteristici specifice vor avea casa ta ideală?
Deși este bine să păstrezi o anumită flexibilitate în această listă, faci cea mai mare achiziție din viața ta și merită să ai acea achiziție atât pentru nevoile tale, cât și pentru dorințele tale cât mai aproape. Lista dvs. ar trebui să includă dorințe de bază, cum ar fi cartierul și dimensiunea, până la detalii mai mici, precum amenajarea băii și o bucătărie dotată cu aparate de încredere.
La ce credit ipotecar vă calificați?
Înainte de a începe cumpărăturile, este important să vă faceți o idee despre cât de mult un împrumutat va fi dispus să vă dea pentru a cumpăra prima dvs. casă. S-ar putea să credeți că vă puteți permite un loc de 300.000 de dolari, dar creditorii ar putea crede că sunteți bun doar pentru 200.000 de dolari, în funcție de factori precum cât de multe alte datorii aveți, venitul dvs. lunar și cât timp ați fost la locul de muncă actual.
Asigurați-vă că obțineți un preaprobat pentru un împrumut înainte de a plasa o ofertă într-o locuință: în multe cazuri, vânzătorii nici nu vor distra o ofertă care nu este însoțită de o preaprobare ipotecară. (În plus, mulți agenți imobiliari nu vor petrece timp cu clienții care nu și-au clarificat cât își pot permite să cheltuiască.) Faceți acest lucru practic solicitând o ipotecă și completând documentele necesare. Este benefic să faceți cumpărături pentru un creditor și să comparați ratele dobânzilor și taxele folosind un instrument precum un calculator ipotecar sau Google.
Cât de mult acasă vă puteți permite?
Pe de altă parte, uneori o bancă îți va oferi un împrumut pentru mai multe case decât vrei să plătești cu adevărat. Doar pentru că o bancă spune că vă va împrumuta 300.000 de dolari nu înseamnă că ar trebui să împrumutați de fapt atât de mult. Mulți cumpărători care fac prima dată fac această greșeală și sfârșesc „săraci” din casă - pentru ca, după ce își plătesc plata ipotecară lunară, nu au fonduri pentru alte costuri, cum ar fi îmbrăcăminte, utilități, vacanțe, divertisment sau chiar mâncare.
Atunci când decideți cât de mare trebuie să luați un împrumut, veți dori să analizați costul total al casei, nu doar plata lunară. Luați în considerare cât de mari sunt impozitele pe proprietate în cartierul ales, cât va costa asigurarea proprietarilor de case, cât anticipați cheltuielile pentru întreținerea sau îmbunătățirea casei și cât vor fi costurile dvs. de închidere.
Aveți economii serioase?
Chiar dacă vă calificați pentru o ipotecă importantă, vor exista costuri avansate considerabile (cum ar fi plata în avans pentru locuință, de obicei 20% din prețul total de achiziție) și costuri de închidere. Așa că trebuie să ai bani băgați. Când vine vorba de a investi cu ochii spre achiziționarea unei locuințe - un obiectiv pe termen scurt - una dintre cele mai mari provocări este păstrarea economiilor într-un vehicul accesibil, relativ sigur, care încă oferă o rentabilitate. Dacă aveți un an până la trei ani pentru realizarea obiectivului dvs. decât un certificat de depozit poate fi o opțiune viabilă. Nu te va îmbogăți, dar nici nu vei pierde bani. Aceeași idee poate fi aplicată și pentru achiziționarea unei obligațiuni pe termen scurt sau a unui portofoliu cu venituri fixe care vă va oferi o creștere, dar vă va proteja și de natura zbuciumată a piețelor bursiere.
Dacă achiziția casei se întâmplă în șase luni până la un an, atunci veți dori să păstrați lichiditatea banilor. Un cont de economii cu randament ridicat ar putea fi cea mai bună opțiune. Este important să vă asigurați că este asigurat FDIC, astfel încât dacă banca intră în continuare, puteți avea acces la banii dvs. până la 250.000 USD.
Cine te va ajuta să găsești o casă și să te îndrume prin achiziție?
Un agent imobiliar vă va ajuta să localizați locuințe care să răspundă nevoilor dvs. și să se încadreze în gama dvs. de preț, apoi să vă întâlniți cu dvs. pentru a vizualiza acele case. După ce ați ales o casă pentru a cumpăra, acești profesioniști vă pot ajuta în negocierea întregului proces de cumpărare, inclusiv realizarea unei oferte, obținerea unui împrumut și completarea documentelor. Experiența unui agent imobiliar bun vă poate proteja de orice capcană pe care o puteți întâlni în timpul procesului. Majoritatea agenților primesc un comision, plătit din veniturile vânzătorului.
Procesul de cumpărare
Acum că ați decis să vă plonjați, haideți să explorăm ce vă puteți aștepta de la procesul propriu de acasă. Acesta este un moment haotic, cu oferte și contraoferte care zboară furios, dar dacă sunteți pregătit pentru dificultăți (și documente), puteți trece prin proces cu sănătatea dvs. mai mult sau mai puțin intactă. Iată evoluția de bază la care vă puteți aștepta:
1. Găsiți o casă
Asigurați-vă că profitați de toate opțiunile disponibile pentru găsirea locuințelor pe piață, inclusiv folosirea agentului imobiliar, căutarea listărilor online și conducerea cartierelor care vă interesează în căutarea de semne de vânzare. Puneți, de asemenea, niște senzori cu prietenii, familia și contactele de afaceri. Nu știi niciodată de unde ar putea veni o referință bună sau un plumb pentru o casă.
După ce cumpărați serios o casă, nu mergeți într-o casă deschisă fără să aveți un agent (sau cel puțin să fiți pregătit să aruncați numele cuiva cu care presupuneți să lucrați). Puteți vedea cum ar putea să nu funcționeze în interesul dvs. să începeți să vă ocupați cu un agent al vânzătorului înainte de a contacta unul dintre dvs.
Dacă sunteți bugetar, căutați case cu al căror potențial încă nu a fost realizat. Chiar dacă nu vă puteți permite acum să înlocuiți tapetul hidoș din baie, s-ar putea să merite să trăiți cu urâțenia o perioadă în schimbul intrarii într-o casă pe care o puteți permite. Dacă locuința răspunde altfel nevoilor dvs. în ceea ce privește lucrurile mari dificil de schimbat, cum ar fi locația și dimensiunea, nu lăsați imperfecțiunile fizice să vă îndepărteze. Cumpărătorii pentru prima dată ar trebui să caute o casă cu care să poată adăuga valoare, deoarece acest lucru asigură o creștere a capitalurilor proprii pentru a-i ajuta să urce scara proprietății.
2. Luați în considerare opțiunile dvs. de finanțare și finanțarea sigură
Vă veți asigura să vă asigurați că finanțele personale sunt în regulă. În general, pentru a vă califica pentru un împrumut la domiciliu, trebuie să aveți un credit bun, un istoric al plății facturilor la timp și un raport de datorie / venit maxim de 43%. Creditorii din aceste zile preferă, în general, să limiteze cheltuielile cu locuințele (dobânda principală, dobânzile, impozitele și asigurarea proprietarilor de locuințe) la aproximativ 30% din venitul brut lunar al debitorilor, deși această cifră poate varia foarte mult, în funcție de piața imobiliară locală.
După ce v-ați stabilit pe un creditor și ați depus cererea, creditorul va verifica toate informațiile financiare furnizate (verificarea scorurilor de credit, verificarea informațiilor despre angajare, calcularea raporturilor datorie-venit etc.). Împrumutatul poate preaproba împrumutatul pentru o anumită sumă. Fiți conștienți că, chiar dacă ați fost aprobat pentru o ipotecă, împrumutul dvs. poate cădea în ultimul moment dacă faceți ceva pentru a modifica scorul dvs. de credit, cum ar fi finanțarea unei achiziții de mașini.
Nu vă legați de loialitatea față de instituția dvs. financiară actuală atunci când solicitați o aprobare prealabilă sau căutați o ipotecă: faceți cumpărături, chiar dacă vă calificați pentru un singur tip de împrumut. Tarifele pot fi surprinzător de variate, la fel ca și ratele dobânzilor ipotecare, care au, desigur, un impact major asupra prețului total pe care îl plătiți pentru casa dvs.
Unele autorități recomandă, de asemenea, să aveți un creditor de rezervă. Calificarea pentru un împrumut nu este o garanție, în cele din urmă, împrumutul dvs. va fi finanțat: Ghidul de subscriere se schimbă, se modifică analiza riscurilor pentru creditor și piețele investitorilor pot modifica. Pot exista cazuri de clienți care semnează documente de împrumut și credite, iar apoi să fie notificați cu 24 până la 48 de ore înainte de închiderea faptului că creditorul a înghețat finanțarea în programul lor de împrumut. A avea un al doilea creditor care v-a calificat deja pentru o ipotecă vă oferă o modalitate alternativă de a menține procesul pe termen lung sau de a se apropia de acesta.
3. Faceți o ofertă
Agentul dumneavoastră imobiliar vă va ajuta să decideți câți bani doriți să oferiți pentru casă împreună cu orice condiții pe care doriți să le solicitați, cum ar fi obligarea cumpărătorului pentru plata cheltuielilor de închidere. Agentul dumneavoastră va prezenta oferta agentului vânzător; vânzătorul va accepta oferta dvs. sau va emite o contraofertă. Puteți apoi să acceptați sau să continuați să mergeți înainte și înapoi până când ajungeți la o înțelegere sau decideți să o apelați.
Înainte de a trimite oferta, aruncă o altă privire asupra bugetului. Acest factor determină costurile de închidere estimate (care pot însuma oriunde de la 2% la 5% din prețul de achiziție), costurile de transfer și orice reparații imediate și aparate obligatorii de care aveți nevoie înainte de a vă muta. fii ambuscadat de costuri de utilitate mai mari sau neașteptate, taxe de proprietate sau taxe de asociere de vecinătate, mai ales dacă te muti dintr-o închiriere sau o situație de apartament în care nu ai mai întâmpinat aceste lucruri. Ați putea solicita facturile de apă și energie din ultimele 12 luni pentru a vă face o idee despre cheltuielile medii lunare.
4. Obțineți o inspecție la domiciliu
Chiar dacă casa pe care intenționați să o achiziționați pare să fie perfectă, nu există niciun înlocuitor pentru ca un profesionist instruit să vă inspecteze potențialul nou cămin pentru calitatea, siguranța și starea generală. În cazul în care inspecția la domiciliu dezvăluie defecte grave pe care vânzătorul nu le-a dezvăluit, în general, veți putea anula oferta și obține înapoi depunerea. Negocierea pentru ca vânzătorul să facă reparațiile sau reducerea prețului de vânzare sunt alte opțiuni dacă vă aflați în această situație.
5. Închideți sau mergeți mai departe
Dacă sunteți în măsură să rezolvați o afacere cu vânzătorul sau, mai bine, încă, dacă inspecția nu a relevat probleme semnificative, ar trebui să fiți gata să închideți. Închiderea implică, practic, semnarea unei tone de documente într-o perioadă de timp foarte scurtă, în timp ce se roagă ca nimic să nu cadă în ultimul moment.
Lucrurile pe care le veți ocupa și le veți plăti în etapele finale ale achiziției dvs. pot include evaluarea locuinței (companiile ipotecare impun acest lucru pentru a-și proteja interesul pentru casă), efectuarea unei căutări de titlu pentru a vă asigura că nimeni altul decât vânzătorul are o cerere asupra proprietății, obținerea unei asigurări ipotecare private sau a unui împrumut de tip piggyback dacă plata în avans este mai mică de 20% și completează documentele ipotecare.
Termeni speciali pentru prima dată
Întrucât proprietatea de locuință este o caracteristică esențială a visului american, cumpărătorii care locuiesc pentru prima dată au o mare varietate de opțiuni pentru a-i ajuta să obțină o reședință, de la programe de stat la pauze fiscale până la împrumuturi acordate federal pentru cei care nu au standardul minim de 20% plata în avans sau pentru persoanele din categorii speciale, precum americanii autohtoni și veteranii. Și, în timp ce definiția unui cronometru pare de la sine înțeles, s-ar putea să te califici drept unul chiar dacă nu ești novice.
Departamentul SUA pentru Locuințe și Dezvoltare Urbană (HUD) definește un cumpărător pentru prima dată ca fiind cineva care îndeplinește oricare dintre următoarele condiții:
- Persoană care nu deține o reședință principală timp de trei ani. De asemenea, soțul este considerat un cumpărător pentru prima dată dacă îndeplinește criteriile de mai sus. Dacă dețineți o casă, dar soțul nu a făcut-o, atunci puteți achiziționa un loc împreună ca cumpărători pentru prima dată. Un părinte singur care a deținut o casă cu un fost soț în timp ce s-a căsătorit. un soț. O persoană care a deținut doar o reședință principală care nu a fost aplicată definitiv pe o fundație permanentă în conformitate cu reglementările aplicabile. O persoană care a deținut doar o proprietate care nu respectă codurile de construcții de stat, locale sau de model și care nu poate să fie respectate pentru costuri mai mici decât costurile de construcție a unei structuri permanente.
Chiar și IRS intră în act, permițându-vă să utilizați un IRA (într-un mod limitat) pentru a finanța o achiziție. Cu siguranță vă privește să verificați beneficiile speciale pentru cumpărătorii de locuințe pentru prima dată.
Felicitări, nou proprietar. Acum ce?
Ați semnat actele, ați plătit mutătorii și noul loc începe să se simtă ca acasă. Game over right? Nu chiar. Să examinăm acum câteva sfaturi finale pentru a face viața ca nou proprietar mai distractivă și mai sigură.
Economisiți în continuare.
Proprietatea de acasă vine cu cheltuieli majore neașteptate, cum ar fi înlocuirea jgheaburilor de ploaie sau obținerea unui nou încălzitor de apă. Începeți un fond de urgență pentru casa dvs., astfel încât să nu fiți prins în pază atunci când apar inevitabil aceste costuri.
Efectuați întreținere regulată
Cu suma mare de bani pe care o puneți în casa dvs., veți dori să vă asigurați că veți avea grijă excelentă. Întreținerea periodică vă poate reduce costurile de reparație, permițând rezolvarea problemelor atunci când sunt mici și ușor de gestionat.
Ignorați piața locuințelor.
Nu contează ce merită locuința dvs. într-un moment dat - cu excepția momentului în care o vindeți. A fi capabil să alegeți când vă vindeți casa, în loc să fiți forțat să o vindeți din cauza relocării de locuri de muncă sau a suferinței financiare, va fi cel mai mare factor determinant dacă veți vedea un profit solid din investiția dvs.
Nu vă bazați pe vânzarea casei dvs. pentru a vă finanța pensia.
Chiar dacă dețineți o casă, ar trebui să continuați să economisiți maxim în conturile dvs. de economii de pensionare în fiecare an. Deși poate părea greu de crezut pentru oricine a observat averile pe care unii oameni le-au făcut în timpul bulei de locuințe, nu veți face neapărat o ucidere când vă vindeți casa. Dacă doriți să priviți casa dvs. ca o sursă de bogăție la pensie, luați în considerare că, odată ce ați achitat ipoteca, banii cheltuiți pentru plăți lunare pot fi folosiți pentru a finanța unele dintre cheltuielile de viață și medicale la pensionare..
Linia de jos
Această scurtă privire de ansamblu ar trebui să vă ajute să vă orientați către completarea oricăror lipsuri din cunoștințele dvs. de cumpărare a casei. Amintiți-vă că, cu cât vă educați mai mult despre procesul dinainte, cu atât va fi mai puțin stresant și cu atât va fi mai probabil să obțineți casa pe care o doriți pentru un preț pe care îl puteți permite - și cu un zâmbet pe față.
