Ce este un împrumut conform?
Un împrumut conform este o ipotecă care este egală sau mai mică decât suma în dolari stabilită la limita stabilită de Agenția Federală de Finanțare a Locuințelor (FHFA) și îndeplinește criteriile de finanțare ale lui Freddie Mac și Fannie Mae. Pentru debitorii cu credit excelent, conform împrumuturile sunt avantajoase datorită ratelor dobânzilor mici aplicate acestora.
Cheie de luat cu cheie
- Un împrumut conform este o ipotecă ale cărei condiții și condiții de bază îndeplinesc criteriile de finanțare ale Fannie Mae și Freddie Mac - în principal, o limită în dolari la mărimea împrumutului. Limita de credit conformă de bază este ajustată anual. În 2020, pentru majoritatea părților din SUA creditorii preferă să se ocupe de împrumuturi conforme, 510.400 USD în 2020, acestea fiind singurul tip pe care Fannie Mae și Freddie Mac îl vor garanta și îl vor cumpăra pe piața secundară a creditelor ipotecare.
Cum funcționează un împrumut conform
Asociația Națională Ipotecară Federală (FNMA sau Fannie Mae) și Corporația Federală pentru Creditele Ipotecare Acasă (FHLMC sau Freddie Mac) sunt entități sponsorizate de guvern care conduc piața creditelor la domiciliu. Aceste agenții cvasi-guvernamentale au creat reguli și orientări standardizate la care trebuie să se conformeze creditele ipotecare pentru proprietăți cu o unitate (de asemenea, locuințe unifamiliale) dacă pot fi eligibile pentru sprijinirea agențiilor. (Fannie Mae și Freddie Mac nu emit ei înșiși ipoteci. În schimb, asigură creditele ipotecare emise de creditorii și acționează ca producători secundari de piață dacă creditorii doresc să vândă ipotecile respective.)
Termenul „conform” este cel mai adesea utilizat atunci când vorbim în mod specific despre suma ipotecară, care trebuie să se încadreze într-o anumită limită, cunoscută sub denumirea de limita de împrumut conformă, stabilită de Agenția Federală pentru Finanțarea Locuințelor (FHFA).
Pentru 2020, în majoritatea SUA, această limită de bază este de 510.400 de dolari, o creștere de la 484.350 USD în 2019. În unele piețe cu costuri ridicate, precum San Francisco și New York, limita este mai mare. Noul plafon pentru aceste zone este de 7765.600 USD sau 150% din 510.400 USD. Dispozițiile legale speciale stabilesc diferite calcule limită de împrumut pentru Alaska, Hawaii, Guam și Insulele Virgine SUA. În aceste domenii, limita de împrumut de bază este de 765.600 de dolari pentru proprietățile cu o unitate în 2020.
Legea pentru recuperare economică și locuință (HERA) impune ca limita de împrumut conforme de bază să fie ajustată în fiecare an pentru Fannie Mae și Freddie Mac pentru a reflecta schimbarea prețului mediu intern al locuinței din SUA.
În afară de mărimea împrumutului, alte linii directoare conform împrumuturilor respectă includ raportul împrumut-valoare al împrumutatului (adică mărimea plății în avans), raportul datorie-venit, scorul de credit și istoricul, cerințele de documentare etc..
Avantajele împrumuturilor conforme
Pentru consumatori, împrumuturile conforme sunt avantajoase datorită ratelor dobânzii scăzute. Pentru cumpărătorii care obțin pentru prima dată contracte de împrumuturi ale Federal Housing Administration (FHA), de exemplu, plata inițială poate fi de până la 3%. Cu toate acestea, o asigurare ipotecară privată (PMI) este de aproximativ 1, 05% pe an pentru împrumuturi pe 30 de ani, până la 510400 de dolari, sunt necesare pentru astfel de împrumuturi atunci când se efectuează o astfel de plată scăzută. O parte sau tot costul asigurării este deductibil din impozit dacă venitul brut ajustat (AGI) al gospodăriei împrumutatului nu depășește 109.000 USD.
De asemenea, creditorii preferă să lucreze cu împrumuturi conforme, deoarece pot fi ambalate cu ușurință în pachete de investiții și vândute pe piața secundară a creditelor ipotecare. Acest proces eliberează capacitatea unei instituții financiare de a emite mai multe împrumuturi și de a împrumuta mai mulți bani cumpărătorilor de case.
Conformarea împrumuturilor vs. împrumuturile neconform
Creditele ipotecare care depășesc limita de împrumut conformă sunt clasificate drept ipotecare neconforme sau jumbo. Deoarece Fannie Mae și Freddie Mac cumpără doar împrumuturi conforme pentru reambalarea pe piața secundară, cererea pentru un împrumut neconform este mult mai mică. Termenii și condițiile ipotecilor neconforme pot varia foarte mult de la creditor la creditor, dar ratele dobânzilor și plata minimă pentru împrumuturile jumbo sunt de obicei mai mari, deoarece acestea prezintă un risc mai mare pentru un creditor. Nu numai că sunt implicați mai mulți bani, dar împrumutul nu poate fi garantat de întreprinderile sponsorizate de guvern.
Cumpărătorii de casă care au nevoie de o ipotecă care depășește limitele împrumutului conforme pot înlătura problema prin acordarea a două credite ipotecare mai mici, în loc de un singur împrumut jumbo.
Conformarea împrumuturilor vs. împrumuturile convenționale
Împrumuturile conforme sunt deseori confundate cu împrumuturile / ipotecile convenționale. Deși cele două tipuri se suprapun, nu sunt aceleași. O ipotecă convențională este o categorie mult mai largă. Este orice împrumut oferit prin intermediul unui creditor privat, spre deosebire de o agenție guvernamentală, cum ar fi FHA sau Departamentul american pentru afaceri ale veteranilor (VA), și / sau susținut de Fannie Mae sau Freddie Mac - care este locul unde se suprapun și confuzia, apare. Mărimea împrumutului nu afectează convenționalitatea sa, ci doar conformitatea sa. De fapt, deși toate împrumuturile conforme sunt convenționale, nu toate împrumuturile convenționale se califică ca fiind conforme.
Considerații speciale pentru împrumuturi conforme
FHFA, care stabilește limita de împrumut conform pe o bază anuală, are o supraveghere de reglementare pentru a se asigura că Fannie Mae și Freddie Mac își îndeplinesc statuturile și misiunile de promovare a proprietății de locuințe pentru americanii cu venituri mici și de clasă medie. FHFA folosește creșterea / scăderea procentuală din octombrie până în octombrie a prețurilor medii ale locuințelor în Studiul privind rata dobânzii lunare (MIRS) pentru a ajusta limitele de împrumut conforme pentru anul următor.
Pentru a efectua acest sondaj, FHFA solicită un eșantion de creditori ipotecari să raporteze termenii și condițiile la toate împrumuturile unifamiliale, cu amortizare totală, cu bani de cumpărare, non-ferme pe care le închid în ultimele cinci zile lucrătoare ale lunii. Sondajul oferă informații lunare cu privire la ratele dobânzilor, condițiile împrumutului și prețurile locuințelor în funcție de tipul proprietății, tipul de împrumut (rata fixă sau rata ajustabilă) și tipul creditorului, precum și informații despre împrumuturi cu rată fixă de 15 ani și 30 de ani.
