Ipoteci cu rată fixă și rată ajustabilă: o imagine de ansamblu
Ipotecile cu rată fixă și ipotecile cu rată ajustabilă (ARM) sunt cele două tipuri ipotecare primare. În timp ce piața oferă numeroase varietăți în cadrul acestor două categorii, primul pas atunci când cumpărături pentru o ipotecă este determinarea care dintre cele două tipuri principale de împrumut se potrivește cel mai bine nevoilor tale.
Cheie de luat cu cheie
- O ipotecă cu rată fixă percepe o rată de dobândă stabilită care nu se modifică pe toată durata de viață a împrumutului. Rata dobânzii inițiale pentru o ipotecă cu rată reglabilă (ARM) este stabilită sub rata pieței pentru un împrumut cu rată fixă comparabilă și atunci rata crește (sau posibil scade) pe măsură ce trece timpul. ARM-urile sunt de obicei mai complicate decât ipotecile cu rată fixă.
Ipoteci cu rată fixă
O ipotecă cu rată fixă percepe o rată de dobândă stabilită care nu se modifică pe toată durata de viață a împrumutului. Deși valoarea principalului și a dobânzii plătite în fiecare lună variază de la plată la plată, plata totală rămâne aceeași, ceea ce face ca bugetul să fie ușor pentru proprietarii de case.
Programul de amortizare parțială de mai jos demonstrează modul în care sumele puse către capital și dobânda se modifică pe parcursul vieții ipotecare. În acest exemplu, termenul ipotecar este de 30 de ani, principalul este de 100.000 USD, iar rata dobânzii este de 6%.
| Plată | Principal | Interes | Soldul principal |
| 1. 599, 55 USD | $ 99, 55 | $ 500, 00 | $ 99900, 45 |
| 2. 599, 55 USD | $ 100, 05 | $ 499, 50 | $ 99800, 40 |
| 3. 599, 55 USD | $ de 100, 55 | $ 499.00 | $ 99699, 85 |
După cum vedeți, plățile efectuate în anii inițiali ai unei ipoteci constau în principal din plăți de dobânzi.
Principalul avantaj al unui împrumut cu rată fixă este că împrumutatul este protejat de creșteri bruște și potențial semnificative ale plăților ipotecare lunare, dacă ratele dobânzii cresc. Creditele ipotecare cu rată fixă sunt ușor de înțeles și variază puțin de la creditor la creditor. Dezavantajul ipotecilor cu rată fixă este că atunci când ratele dobânzilor sunt mari, calificarea pentru un împrumut este mai dificilă, deoarece plățile sunt mai puțin accesibile.
Deși rata dobânzii este fixă, suma totală a dobânzii pe care o veți plăti depinde de termenul ipotecar. Instituțiile de creditare tradiționale oferă ipoteci cu rată fixă pentru o varietate de termeni, dintre care cei mai frecventi sunt 30, 20 și 15 ani.
Ipoteca de 30 de ani este cea mai populară alegere, deoarece oferă cea mai mică plată lunară. Cu toate acestea, compensarea pentru această plată scăzută este un cost global semnificativ mai mare, deoarece deceniul suplimentar, sau mai mult, în termen este dedicat în principal plății dobânzii. Plățile lunare pentru creditele ipotecare pe termen scurt sunt mai mari, astfel încât principalul să fie rambursat într-un interval de timp mai scurt. De asemenea, ipotecile pe termen scurt oferă o rată a dobânzii mai mică, ceea ce permite o sumă mai mare de capital rambursat la fiecare plată ipotecară. Astfel, ipotecile pe termen mai scurt costă semnificativ mai puțin general. (Pentru mai multe, consultați Înțelegerea structurii plăților ipotecare .)
Creditele ipotecare: rata fixă versus rata ajustabilă
Ipoteci cu rată ajustabilă
Rata dobânzii pentru o ipotecă cu rată ajustabilă este una variabilă. Rata dobânzii inițiale pentru un ARM este stabilită sub rata pieței pentru un împrumut cu rată fixă comparabilă, iar rata crește pe măsură ce trece timpul. Dacă ARM este menținut suficient de mult, rata dobânzii va depăși rata continuă pentru împrumuturile cu rată fixă.
ARM-urile au o perioadă fixă de timp în care rata dobânzii inițiale rămâne constantă, după care rata dobânzii se ajustează la o frecvență pre-aranjată. Perioada cu rată fixă poate varia semnificativ - oriunde de la o lună la 10 ani; Perioadele de ajustare mai scurte au, în general, rate ale dobânzii mai mici. După termenul inițial, împrumutul se resetează, adică există o nouă rată a dobânzii bazată pe ratele actuale ale pieței. Aceasta este apoi rata până la următoarea resetare, care poate fi anul următor.
Terminologie ARM
ARM-urile sunt semnificativ mai complicate decât împrumuturile cu rată fixă, astfel încât explorarea avantajelor și a contra necesită o înțelegere a unor terminologii de bază. Iată câteva concepte pe care debitorii trebuie să le cunoască înainte de a selecta un ARM:
- Frecvența de ajustare: se referă la intervalul de timp dintre ajustările ratei dobânzii (de exemplu, lunar, anual, etc.). Indici de ajustare: ajustările ratei dobânzii sunt corelate cu un reper. Uneori aceasta este rata dobânzii la un tip de activ, cum ar fi certificatele de depozit sau facturile de trezorerie. Acesta ar putea fi, de asemenea, un indice specific, cum ar fi Indicele costurilor fondurilor sau Rata de ofertă interbancară din Londra (LIBOR). Marja: Când semnați împrumutul, sunteți de acord să plătiți o rată care este cu un anumit procent mai mare decât indicele de ajustare. De exemplu, rata dvs. reglabilă poate fi rata facturii T de un an plus 2%. Acest 2% suplimentar se numește marjă. Plafoane: aceasta se referă la limita la suma pe care rata dobânzii poate crește fiecare perioadă de ajustare. Unele ARM oferă, de asemenea, plafoane pentru plata lunară totală. Aceste împrumuturi, cunoscute și sub numele de împrumuturi negative cu amortizare, mențin plățile scăzute; cu toate acestea, aceste plăți pot acoperi doar o parte din dobânda datorată. Interesul neplătit devine o parte din mandant. După ani de plată a creditului ipotecar, principalul dvs. datorat poate fi mai mare decât suma pe care ați împrumutat-o inițial. Plafonul: Aceasta este cea mai mare valoare a dobânzii reglabile care poate să devină pe durata de viață a împrumutului.
Cel mai mare avantaj al ARM este că este considerabil mai ieftin decât o ipotecă cu rată fixă, cel puțin pentru primii trei, cinci sau șapte ani. ARM-urile sunt, de asemenea, atractive, deoarece plățile lor inițiale scăzute permit împrumutatului să se califice pentru un împrumut mai mare și, într-un mediu cu rata dobânzii scăzute, permit împrumutatului să se bucure de rate ale dobânzii (și plăți mai mici), fără a fi nevoie să refinanțeze ipoteca..
Un împrumutat care alege un ARM poate economisi câteva sute de dolari pe lună până la șapte ani, după care costurile sale vor crește. Noua rată se va baza pe ratele de piață, nu pe rata inițială inferioară pieței. Dacă sunteți foarte norocos, poate fi mai mic în funcție de cum sunt ratele pieței la momentul resetării tarifelor.
ARM, cu toate acestea, poate prezenta unele dezavantaje semnificative. Cu ajutorul unui ARM, plata dvs. lunară se poate schimba frecvent pe durata de viață a împrumutului. Și dacă luați un împrumut mare, puteți avea probleme când crește rata dobânzii: Unele ARM sunt structurate astfel încât ratele dobânzilor se pot dubla aproape în câțiva ani. (Pentru mai multe, consultați Ipoteca cu rată ajustabilă: Ce se întâmplă la creșterea ratelor dobânzii ).
Într-adevăr, ipotecile cu rată ajustabilă au ieșit în favoarea mulți planificatori financiari după derularea creditelor ipotecare subprime din 2008, care au început într-o epocă de închideri și vânzări scurte. Împrumutații s-au confruntat cu șocuri autocolante atunci când ARM-urile s-au ajustat, iar plățile au scăzut. Din fericire, de atunci au fost instituite reglementări și legislații guvernamentale pentru a spori supravegherea care a transformat o bulă de locuințe într-o criză financiară globală. Biroul pentru protecția financiară a consumatorilor (CFPB) a preîntâmpinat practicile ipotecare prădătoare care rănesc consumatorul. Creditorii acordă împrumuturi debitorilor care sunt susceptibili să le ramburseze împrumuturile.
ARM sunt considerabil mai ieftine decât creditele ipotecare cu rată fixă.
Ce împrumut este potrivit pentru dvs.?
Atunci când alegeți un credit ipotecar, trebuie să luați în considerare o gamă largă de factori personali și să-i echilibrați cu realitățile economice ale unei piețe în continuă schimbare. Finanțele personale ale persoanelor cunosc adesea perioade de avans și declin, ratele dobânzilor cresc și scad, iar puterea economiei cade și scade. Pentru a vă selecta împrumutul în contextul acestor factori, luați în considerare următoarele întrebări:
- Cât de mare poți să-ți permiti o plată ipotecară astăzi? Puteți să vă permiteți încă un ARM dacă ratele dobânzii cresc? Cât de mult intenționați să locuiți pe proprietate? În ce direcție se îndreaptă ratele dobânzilor și anticipați că această tendință va continua?
Dacă ratele dobânzilor sunt mari și se așteaptă să scadă, un ARM vă va asigura că veți beneficia de scădere, deoarece nu sunteți blocat într-o anumită rată. Dacă ratele dobânzilor sunt în ascensiune sau o plată constantă și previzibilă este importantă pentru dvs., o ipotecă cu rată fixă poate fi calea de urmat.
Candidații pentru ARM
Proprietarul de scurtă durată
Un ARM poate fi o alegere excelentă dacă plățile mici pe termen scurt sunt cerința dvs. principală sau dacă nu intenționați să locuiți în proprietate suficient de mult pentru ca ratele să crească. Așa cum am menționat anterior, perioada cu rată fixă a unui ARM variază, de obicei de la un an la șapte ani, motiv pentru care un ARM ar putea să nu aibă sens pentru persoanele care intenționează să își păstreze casa mai mult decât atât. Cu toate acestea, dacă știți că vă veți muta într-o perioadă scurtă sau nu intenționați să vă mențineți în casă decenii următoare, atunci un ARM va avea mult sens.
Să presupunem că mediul cu rata dobânzii înseamnă că puteți scoate un ARM de cinci ani cu o rată a dobânzii de 3, 5%. În comparație, o ipotecă cu rată fixă de 30 de ani vă va oferi o rată a dobânzii de 4, 25%. Dacă intenționați să vă mutați înainte de resetarea ARM de cinci ani, veți economisi o mulțime de bani pe dobândă. Dacă, pe de altă parte, decideți să rămâneți în casă mai mult timp, mai ales dacă ratele sunt mai mari atunci când împrumutul dvs. se ajustează, atunci ipoteca va costa mai mult decât ar avea creditul cu rată fixă. Dacă, totuși, cumpărați o casă cu ochii spre modernizarea unei case mai mari odată ce începeți o familie - sau credeți că vă veți muta pentru muncă - atunci un ARM poate fi potrivit pentru dvs.
Câștigul Bump-Up-in-Income
Pentru persoanele care au un venit stabil, dar nu se așteaptă ca acesta să crească dramatic, o ipotecă cu rată fixă are mai mult sens. Cu toate acestea, dacă vă așteptați să înregistrați o creștere a venitului dvs., a merge cu un ARM vă poate scăpa de la plata multor dobânzi pe termen lung.
Să zicem că sunteți în căutarea primei dvs. case și tocmai a absolvit facultatea de medicină sau de drept sau a obținut un MBA. Șansele sunt mari că veți câștiga mai mult în următorii ani și vă veți putea permite plățile crescute atunci când împrumutul dvs. se va ajusta la o rată mai mare. În acest caz, un ARM va funcționa pentru dvs. În alt scenariu, dacă așteptați să începeți să primiți bani de la un trust la o anumită vârstă, puteți obține un ARM care se resetează în același an.
Tipul de plată
Închiderea unui credit ipotecar cu rată ajustabilă este foarte atractivă pentru debitorii ipotecari care au sau vor avea banii pentru a plăti împrumutul înainte ca noua rată a dobânzii să înceapă. În timp ce asta nu include marea majoritate a americanilor, există situații în care poate fi posibil să-l scoți.
Luați un împrumutat care cumpără o casă și vinde alta în același timp. Această persoană poate fi obligată să cumpere noua casă în timp ce cea veche are contract și, în consecință, va scoate un ARM de un an sau doi ani. Odată ce împrumutatul are încasările din vânzare, el sau ea se poate întoarce pentru a achita ARM cu încasările din vânzarea la domiciliu.
O altă situație în care un ARM ar avea sens este dacă vă puteți permite să accelerați plățile în fiecare lună suficient pentru a o plăti înainte de a se reseta. Utilizarea acestei strategii poate fi riscantă, deoarece viața se întâmplă și, în timp ce este posibil să vă permiteți să faceți plăți accelerate acum, dacă vă îmbolnăviți, pierdeți locul de muncă sau cazanul merge, aceasta poate să nu mai fie o opțiune.
Linia de jos
Indiferent de tipul de împrumut selectat, alegerea cu atenție vă va ajuta să evitați greșelile costisitoare. Un lucru este sigur: nu mergeți cu ARM, deoarece plata lunară mai mică este singura cale de a-și permite casa respectivă. Puteți obține o rată similară la momentul resetării, dar este un joc serios. Este mai prudent să căutați o casă cu un preț mai mic.
Continuați lectură
Articole similare
Refinanțarea unei case
Când (și când nu) pentru a vă refinanța ipoteca
Achiziționarea unei case
Bazele finanțării pentru cumpărătorii de locuințe pentru prima dată
Credit ipotecar
Cum funcționează ratele dobânzilor la o ipotecă
Credit ipotecar
Cum să alegi cea mai bună ipotecă pentru tine
Credit ipotecar
Ipoteca cu rată ajustabilă: Ce se întâmplă atunci când ratele dobânzii cresc
Credit ipotecar
Ipoteca cu rată fixă sau variabilă: care este mai bine acum?
Link-uri pentru parteneriTermeni înrudiți
Ipoteca O ipotecă este un instrument de datorie pe care împrumutatul este obligat să-l plătească cu un set de plăți prestabilit. mai mult Ipoteca cu rată ajustabilă (ARM) O ipotecă cu rată ajustabilă este un tip în care rata dobânzii plătită la soldul restant variază în funcție de un reper specific. mai multe Reconstrucții ipotecare O reformare ipotecară preia restul principal și plățile de dobândă ale unei ipoteci și le recalculează pe baza unui nou program de amortizare. mai mult Modul în care o rată a dobânzii fixă la un împrumut poate afecta bugetul dvs. O rată a dobânzii fixă rămâne aceeași pe întregul termen al împrumutului, facilitând bugetarea pe termen lung. Unele împrumuturi combină rate fixe și variabile. mai mult Data de resetare Data de resetare este un moment în care rata dobânzii fixe inițiale pentru o ipotecă cu rată reglabilă (ARM) se modifică la o rată ajustabilă. mai mult Ipoteca cu plată absolvită (GPM) Definiție O ipotecă cu plată absolută (GPM) este un tip de ipotecă în care plata crește de la o rată inițială scăzută la o rată mai mare. Mai Mult