Zeci de creditori ipotecari declară faliment în câteva săptămâni. Piața este plină de îngrijorări ale unei crize majore de credit global, care ar putea afecta toate clasele de debitori. Băncile centrale folosesc clauze de urgență pentru a injecta lichidități pe piețele financiare speriate. Piețele imobiliare scad după ani buni record. Riscurile de închidere sunt duble față de an în perioada din a doua jumătate a anului 2006 și în 2007.
Rapoartele sună intimidant, dar ce înseamnă toate acestea?
În prezent, ne aflăm într-o criză financiară care se concentrează pe piața locuințelor din SUA, unde retragerea de pe piața ipotecară înghețată subprime se revarsă pe piețele de credit, precum și pe piețele bursiere interne și globale. Citiți mai departe pentru a afla mai multe despre cum au scăzut piețele până acum și despre ce poate fi vorba.
Calea către o criză
A fost cazul unui grup sau al unei companii care adormea la volan? Este rezultatul unei prea puține supravegheri, prea multă lăcomie sau pur și simplu nu este suficientă înțelegere? Așa cum se întâmplă adesea când piețele financiare devin penibile, răspunsul este probabil „toate cele de mai sus”
Nu uitați , piața pe care o urmărim astăzi este un produs secundar al pieței de acum șase ani. Revenind la sfârșitul anului 2001, când frica de atacurile teroriste globale de după 11 septembrie a zbuciumat o economie care se luptă deja, una care tocmai începea să iasă din recesiunea indusă de bula tehnologică de la sfârșitul anilor '90. (Pentru lectură înrudită, consultați Cele mai mari prăbușiri ale pieței și când frica și lăcomia sunt preluate .)
Drept răspuns, în 2001, Rezerva Federală a început să reducă drastic ratele, iar rata fondurilor alimentare a ajuns la 1% în 2003, ceea ce în limbajul bancar central este în esență zero. Scopul unei rate federale scăzute a fondurilor este extinderea ofertei de bani și încurajarea împrumuturilor, ceea ce ar trebui să stimuleze cheltuielile și investițiile. Ideea că cheltuielile au fost „patriotice” a fost larg propagată și toată lumea - de la Casa Albă până la asociația locală de părinți-profesori - ne-a încurajat să cumpărăm, să cumpărăm, să cumpărăm.
A funcționat, iar economia a început să se extindă constant în 2002.
Imobiliarele încep să arate atractiv
Pe măsură ce ratele dobânzilor mai mici au intrat în economie, piața imobiliară a început să funcționeze singură, deoarece numărul de locuințe vândute - și prețurile pentru care s-au vândut - au crescut dramatic începând cu 2002. La vremea respectivă, rata pe Ipoteca ipotecară cu rată fixă de 30 de ani s-a situat la cele mai mici niveluri înregistrate în aproape 40 de ani, iar oamenii au văzut o oportunitate unică de a avea acces la aproape cea mai ieftină sursă de capital disponibilă. (Pentru lectură înrudită, consultați De ce apar bulele de piață pentru locuințe și cum afectează ratele dobânzilor pe piața bursieră .)
Băncile de investiții și securitatea garantată de active
Dacă piața de locuințe ar fi fost tratată doar cu o mână decentă - să zicem, cu dobândă scăzută și cerere în creștere - orice probleme ar fi fost în mod corect conținute. Din păcate, a fost oferită o mână fantastică, datorită noilor produse financiare care au fost rotite pe Wall Street. Aceste produse noi au sfârșit să fie răspândite de la o scară largă și au fost incluse în fonduri de pensii, fonduri speculative și guvernele internaționale.
Și, așa cum învățăm acum, multe dintre aceste produse au sfârșit în valoare de absolut nimic.
O idee simplă duce la mari probleme
Securitatea garantată de active (ABS) este de aproximativ zeci de ani, iar la baza ei se află un principiu simplu de investiții: luați o grămadă de active care au fluxuri de numerar previzibile și similare (cum ar fi ipoteca de origine a unei persoane fizice), grupați-le într-un singur pachet administrat care colectează toate plățile individuale (plățile ipotecare) și folosește banii pentru a plăti investitorilor un cupon pe pachetul gestionat. Aceasta creează o garanție garantată de active în care imobilul de bază acționează ca garanție. (Pentru mai multe informații, citiți Alocarea activelor cu venituri fixe .)
Un alt mare avantaj a fost faptul că agențiile de rating de credit precum Moody's și Standard & Poor's și-ar pune ștampila de aprobare „AAA” sau „A +” pe multe dintre aceste valori mobiliare, semnalând siguranța lor relativă ca investiție. (Pentru mai multe informații, citiți Ce este un rating corporativ de credit? )
Avantajul pentru investitor este că poate dobândi un portofoliu diversificat de active cu venituri fixe care sosesc ca o singură plată cupon.
Asociația Națională a Ipotecilor (Ginnie Mae) a guvernat de ani buni și vândea credite ipotecare securizate; calificativele lor „AAA” au avut întotdeauna garanția pe care o acordase guvernarea Ginnie Mae. Investitorii au obținut un randament mai mare decât în trezorerie, iar Ginnie Mae a putut folosi finanțarea pentru a oferi noi credite ipotecare.
Lărgirea marginilor
Datorită unei piețe imobiliare în plină explozie, a fost creată și o formă actualizată a ABS, doar aceste ABS au fost umplute cu împrumuturi ipotecare subprimate sau împrumuturi pentru cumpărători cu un credit mai puțin decât stelar. (Pentru a afla mai multe despre subprime, citiți Subprime este deseori împrumutul subpar și subprima: ajutarea mâinii sau subminalțarea? )
Împrumuturile subprime, împreună cu riscurile de neplată mult mai mari, au fost plasate în clase de risc diferite sau tranșe, fiecare dintre acestea venind cu propriul său program de rambursare. Tranșele superioare au putut primi ratinguri „AAA” - chiar dacă conțineau împrumuturi subprime - pentru că acestor tranșe li s-a promis primii dolari care au intrat în garanție. Tranșele mai mici au înregistrat rate de cupon mai mari pentru a compensa riscul de neplată crescut. Până la capăt, tranșa „capitaluri proprii” a fost o investiție extrem de speculativă, întrucât ar putea elimina fluxurile de numerar în mod esențial dacă rata implicită a întregului ABS a crescut peste un nivel scăzut - în intervalul 5 - 7%. (Pentru a afla mai multe, citiți în spatele scenelor ipotecare .)
Dintr-o dată, chiar și creditorii ipotecari subprime au avut o modalitate de a-și vinde datoria riscantă, ceea ce la rândul lor le-a permis comercializarea acestei datorii și mai agresiv. Wall Street era acolo pentru a-și ridica împrumuturile subprime, pentru a le oferi pachete cu alte împrumuturi (unele de calitate, altele nu) și pentru a le vinde investitorilor. În plus, aproape 80% din aceste valori mobiliare au devenit în mod magic gradul de investiții („A” sau mai mare), datorită agențiilor de rating, care au obținut comisioane lucrative pentru activitatea lor în ratingul ABS. (Pentru mai multe informații, consultați Ce înseamnă gradul de investiții? )
Ca urmare a acestei activități, a devenit foarte profitabil să genereze credite ipotecare - chiar și riscante. Nu a fost mult timp până nici măcar cerințele de bază, cum ar fi dovada venitului și o plată anticipată, au fost ignorate de către creditorii ipotecari; Creditele ipotecare cu valoare de 125% au fost subscrise și acordate potențialilor proprietari de locuințe. Logica este că, odată cu creșterea prețurilor imobiliare atât de rapid (prețurile la locuințele mediane au crescut cu până la 14% anual până în 2005), o ipotecă LTV de 125% ar fi peste apă în mai puțin de doi ani.
Pârghie pătrată
Bucla de întărire începea să se rotească prea repede, dar cu Wall Street, Main Street și toți cei care profitau de plimbare, cine avea să se pună pe frâne?
Ratele dobânzilor scăzute s-au combinat cu standardele de creditare continuă pentru a impune prețurile imobiliarelor să înregistreze valori maxime în majoritatea Statelor Unite. Proprietarii existenți au refinanțat în numere record, utilizând capitaluri proprii recent câștigate cu câteva sute de dolari cheltuiți pentru o evaluare a locuinței. (Pentru lectură înrudită, consultați Împrumuturi pentru acțiuni la domiciliu: costurile și împrumutul pentru acțiuni la domiciliu: ce este și cum funcționează .)
Între timp, datorită lichidității de pe piață, băncile de investiții și alți investitori mari au reușit să împrumute din ce în ce mai mult (pârghie crescută) pentru a crea produse de investiții suplimentare, care au inclus active subprime subtil.
Datoria colateralizată se alătură Fray
Posibilitatea de a împrumuta mai multe bănci și alți investitori mari pentru a crea obligații de creanță colateralizate (CDO), care în esență au extras tranșe de capital și „mezzanine” (de la medie la cea mai mică) de la MBS și le-au reambalat încă o dată, de data aceasta în mezzanin CDO.
Folosind aceeași schemă de plată „înrădăcinată”, majoritatea CDO-urilor mezzanine ar putea obține un rating de credit „AAA”, lăsându-l în mâinile fondurilor speculative, fondurilor de pensii, băncilor comerciale și altor investitori instituționali.
Titlurile rezidențiale cu credite ipotecare (RMBS), în care fluxurile de numerar provin din datoria rezidențială, iar CDO-urile au înlăturat în mod eficient liniile de comunicare între împrumutat și creditorul inițial. Deodată, marii investitori au controlat garanțiile; în consecință, negocierile cu privire la plățile ipotecare întârziate au fost ocolite pentru modelul „direct-către excludere” a unui investitor care dorește să-și reducă pierderile. (Pentru mai multe, citiți Salvarea casei dvs. din excludere .)
Totuși, acești factori nu ar fi provocat criza actuală dacă 1) piața imobiliară ar continua să se dezvolte și 2) proprietarii de locuințe și-ar putea plăti ipotecile . Cu toate acestea, deoarece acest lucru nu s-a produs, acești factori au ajutat doar la alimentarea numărului de excluderi ulterioare.
Ratele teaser și ARM
Cu creditorii ipotecari care exportau o mare parte a riscului în împrumuturile subprimate în fața investitorilor, au fost liberi să vină cu strategii interesante pentru a crea împrumuturi cu capitalul liber. Folosind rate teaser (rate speciale mici, care ar dura pentru primul an sau doi dintr-o ipotecă) în cadrul ipotecilor cu rată reglabilă (ARM), debitorii ar putea fi atrași într-o ipotecă inițial accesibilă, în care plățile ar scădea în trei, cinci sau Șapte ani. (Pentru a afla mai multe, citiți ARMed Și Visul periculos și american sau coșmarul ipotecar? )
Pe măsură ce piața imobiliară a înregistrat valori maxime în 2005 și 2006, ratele teaser, ARM-urile și împrumutul „doar dobândă” (în care nu se fac plăți de principiu pentru primii ani) au fost impuse tot mai mult asupra proprietarilor de case. Pe măsură ce aceste împrumuturi deveneau mai comune, mai puțini debitori au pus sub semnul întrebării termenii și au fost în schimb atrași de perspectiva de a putea refinanța în câțiva ani (cu un profit uriaș, a arătat argumentul), permițându-le să efectueze orice plăți de recuperare. necesar. Ceea ce împrumutații nu au luat în calcul pe piața locuințelor în plină expansiune, a fost însă că orice scădere a valorii de acasă ar lăsa împrumutatul cu o combinație de nejustificat de o plată cu baloane și o plată ipotecară mult mai mare.
O piață la fel de aproape de casă ca și imobilul devine imposibil de ignorat atunci când trage pe toți cilindrii. Pe parcursul a cinci ani, prețurile locuinței în multe zone s-au dublat literalmente și aproape oricine nu și-a cumpărat o casă sau nu a refinanțat-o s-a considerat în urmă în cursa pentru a câștiga bani pe piața respectivă. Creditorii ipotecari au știut acest lucru și au împins din ce în ce mai agresiv. Casele noi nu au putut fi construite suficient de rapid, iar stocurile constructorilor de case au crescut.
Piața CDO (asigurată în principal cu datorii subprime) s-a ridicat la peste 600 de miliarde de dolari în emisie doar în 2006 - de peste 10 ori mai mult decât cea emisă cu doar un deceniu mai devreme. Aceste valori mobiliare, deși lipsite de lichid, au fost ridicate cu nerăbdare pe piețele secundare, ceea ce le-a parcat din fericire în fonduri instituționale mari, la ratele dobânzilor care bateu pe piață.
Încep să apară fisuri
Cu toate acestea, la mijlocul anului 2006, au început să apară fisuri. Vânzările de locuințe noi s-au oprit, iar prețurile mediane ale vânzărilor au stopat ascensiunea. Ratele dobânzilor - deși istorice sunt încă în creștere, temerile inflației amenințându-le să le crească. Toate ipotecile și refinanțările ușor de subînscris fuseseră deja făcute și primul dintre ARM-urile cutremurătoare, scrise cu 12 până la 24 de luni mai devreme, începeau să se reseteze.
Ratele implicite au început să crească brusc. Dintr-o dată, CDO nu părea atât de atrăgător pentru investitori în căutare de randament. La urma urmei, multe dintre CDO-urile au fost reambalate de atâtea ori, încât a fost dificil de spus cât de multă expunere subprime a fost în ele.
Crunch of Easy Credit
Nu a trecut mult timp până când știrile despre problemele din sector au trecut de la discuțiile în sala de consiliu la știrile care prindeau titluri.
Partile de creditori ipotecari - fără piețe secundare nerăbdătoare sau bănci de investiții să își vândă împrumuturile - au fost tăiate din ceea ce devenise o sursă principală de finanțare și au fost obligate să închidă operațiunile. Drept urmare, CDO-urile au trecut de la nelicid la unmarketable.
Față de toată această incertitudine financiară, investitorii au devenit mult mai aversi față de riscuri și au căutat să-și desfacă pozițiile în MBS-urile potențial periculoase și orice securitate cu venituri fixe care să nu plătească o primă de risc corespunzătoare pentru nivelul de risc perceput. Investitorii și-au exprimat voturile în masă că riscurile subprime nu erau cele care merită luate.
Pe fondul acestei zboruri către calitate, facturile de trezorerie de trei luni au devenit noul produs cu „venit obligatoriu”, iar veniturile au scăzut cu 1, 5% șocant în câteva zile. Și mai notabil decât achiziționarea de obligațiuni garantate de guvern (și cele pe termen scurt la acea dată) a fost diferența dintre obligațiunile corporative pe termen similar și facturile T, care s-a extins de la aproximativ 35 de puncte de bază la mai mult de 120 de puncte în mai puțin de o săptămână.
Aceste schimbări pot părea minime sau nefavorabile pentru ochiul netratat, însă pe piețele moderne cu venituri fixe - unde pârghie este rege și creditul ieftin este doar actualul izbucnire - o mișcare de o asemenea amploare poate face multe daune. Acest lucru a fost ilustrat de prăbușirea mai multor fonduri speculative. (Pentru mai multe despre aceste prăbușiri, citiți Pierderea jocului Amaranth Gamble și Massive Hedge Failsure .)
Multe fonduri instituționale s-au confruntat cu apeluri de marjă și garanții din partea băncilor nervoase, ceea ce le-a obligat să vândă alte active, cum ar fi acțiuni și obligațiuni, pentru a strânge numerar. Presiunea crescută de vânzare a pus stăpânire pe piețele bursiere, întrucât mediile majore ale acțiunilor la nivel mondial au fost afectate de scăderi puternice în câteva săptămâni, ceea ce a blocat efectiv piața puternică care a atins media industrială Dow Jones la maximele actuale în iulie 2007.
Pentru a ajuta la reducerea impactului crizei, băncile centrale din SUA, Japonia și Europa, prin injecții de numerar de câteva sute de miliarde de dolari, au ajutat băncile cu problemele lor de lichiditate și au ajutat la stabilizarea piețelor financiare. De asemenea, Rezerva Federală a redus rata ferestrei de reducere, ceea ce a făcut mai ieftin pentru instituțiile financiare să împrumute fonduri de la Fed, să adauge lichidități la operațiunile lor și să ajute activele în luptă. (Pentru a afla mai multe, citiți Informații despre băncile centrale majore .)
Lichiditatea adăugată a ajutat la stabilizarea pieței la o anumită măsură, dar impactul total al acestor evenimente nu este încă clar.
Concluzie
Nu există nimic în mod greșit sau rău în ceea ce privește obligația de garanție garantată sau oricare dintre rudele sale financiare. Este un mod natural și inteligent de diversificare a riscurilor și de deschidere a piețelor de capital. Ca orice altceva - bule dotcom, prăbușirea capitalului pe termen lung și hiperinflația de la începutul anilor 1980 - dacă o strategie sau instrument este folosită greșit sau suprasolicitat, va trebui să existe o bună scuturare din arenă. Numiți-o o extindere naturală a capitalismului, unde lăcomia poate inspira inovație, dar dacă nu este bifată, forțele majore ale pieței trebuie să readucă echilibrul în sistem.
Ce urmeaza?
Deci, de unde mergem de aici? Răspunsul la această întrebare se va baza pe aflarea impactului de amploare atât în Statele Unite, cât și în întreaga lume. Cea mai bună situație pentru toate părțile implicate rămâne una în care economia americană se descurcă bine, șomajul rămâne scăzut, venitul personal ține pasul cu inflația și prețurile imobiliare găsesc un fund. Doar atunci când se va întâmpla ultima parte, vom putea evalua impactul total al rezoluției subprime.
Supravegherea reglementării va fi mai rigidă după acest fiasco, păstrând probabil restricțiile de creditare și ratingurile obligațiunilor foarte conservatoare pentru următorii ani. Orice lecție învățată deoparte, Wall Street va continua să caute noi modalități de a pune în valoare prețurile și pachetele de valori mobiliare și rămâne datoria investitorului de a vedea viitorul prin filtrele valoroase din trecut.
Pentru un magazin unic de credit ipotecare subprime și topire subprime, consultați caracteristica ipotecilor subprime .
